Die Angst der Italiener vor dem Aktienkauf kostet das Land Milliarden

Ungeachtet dessen, was an den Finanzmärkten geschieht oder was Anlageexperten raten, gibt es für die meisten italienischen Haushalte in Bezug auf das Sparen einen zentralen Grundsatz: Man muss Immobilien besitzen.

Jeder vierte Italiener besitzt ein Zweitwohnsitz – mehr als in jeder anderen grossen europäischen Volkswirtschaft. Die Wohneigentumsquote in Italien liegt bei über 70 Prozent. In Deutschland und Österreich beträgt sie laut Eurostat weniger als 55 Prozent. Italiener halten zudem rund 54 Prozent ihres Vermögens in Immobilien, verglichen mit etwa 15 Prozent in Aktien, so die italienische Zentralbank.

«Finanzgeschäfte werden als spekulatives Risiko wahrgenommen, der Kauf eines Hauses hingegen als Sicherheit», sagte Dario Feroli, ein Notar in zweiter Generation aus Rom, der die Immobilienbesessenheit der Italiener in seiner über 30-jährigen Karriere beobachtet hat. Infolgedessen stagnieren die Familienfinanzen in Italien seit zwei Jahrzehnten.

Ihr inflationsbereinigtes Nettovermögen ist heute niedriger als 2005, und die Wirtschaft hat darunter gelitten. Nach dem durch den US-Krieg gegen den Iran ausgelösten Anstieg der Energiepreise dürfte das Wirtschaftswachstum laut Regierungsangaben in dieser Woche sowohl in diesem als auch im nächsten Jahr lediglich 0,6 Prozent betragen. Dies unterstreicht die Fragilität des Landes nach Jahren politischer Kompromisse und risikoscheuer Investitionsentscheidungen.

Spricht man mit Menschen in ganz Italien, von Rentnern aus der Arbeiterklasse bis hin zu Unternehmern, hört man immer wieder dasselbe: Immobilieninvestitionen seien sicher, die Märkte hingegen irgendwie unzuverlässig. «Gibt man einem Italiener einen Batzen Bargeld, kauft er sich eine Wohnung», sagt Paolo Giorgini, ein Restaurantbesitzer an der Adriaküste. Er führt die Unsicherheit bezüglich des Wohnungsmarktes auf die Nachkriegszeit zurück und sagt, fast jeder in seinem Bekanntenkreis besitze ein Eigenheim. «Etwas Greifbares wie Immobilien zu besitzen, vermittelt ein Gefühl von Sicherheit.»

Ein kurzer Blick auf die Daten zeigt jedoch, dass diese Wahrnehmung falsch ist.

Seit ihrem Höchststand um 2007 sind die italienischen Immobilienpreise real gesunken, während die meisten Aktienmärkte stark gestiegen sind. Der Anstieg der nominalen Hauspreise in den letzten Jahren hat manchen die Illusion einer Verbesserung vermittelt, doch die Realität sieht düster aus. Über weite Strecken dieses Zeitraums sind die Aktienkurse weltweit gestiegen, und Vermögensberater empfehlen in der Regel Aktien als Anlage mit der besten Rendite für Anleger, die ihre Bestände langfristig halten möchten.

Über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren haben sowohl italienische als auch US-amerikanische Aktien den italienischen Immobilienmarkt deutlich übertroffen. Sie haben damit diejenigen belohnt, die den gängigen Empfehlungen folgten, anstatt sich von der weitverbreiteten Meinung leiten zu lassen, die viele italienische Familien leitet. Erst ein Blick auf die letzten 20 Jahre zeigt ein weniger eindeutiges Bild, da italienische Aktien den Grossteil des Jahrzehnts nach der Finanzkrise von 2007 stagnierten. Dies bedeutet nicht nur eine verpasste Chance für die Familienfinanzen.

Das bremst die gesamte Wirtschaft, da so viel Kapital in Ferienhäusern gebunden ist, anstatt in moderne Infrastruktur oder neue Technologien zur Steigerung der Unternehmenseffizienz. Ein grosszügiges Steuersystem für Immobilien verschärft das Problem. Es gibt keine Steuer auf selbstgenutztes Wohneigentum, keine Erbschaftssteuer auf die ersten 1 Million Euro Vermögen für direkte Verwandte, und andere Grundsteuern basieren auf jahrzehntealten Grundbuchpreisen. Aufeinanderfolgende Premierminister haben versucht, dies zu ändern, sind aber aufgrund des Widerstands der Wähler stets zurückgerudert.

«Einer der Gründe für das stagnierende Wirtschaftswachstum Italiens ist, dass parteiübergreifend das Schlagwort Protektion und nicht Wachstum lautet», sagt Veronica De Romanis, Professorin für Politische Ökonomie an der LUISS-Universität in Rom. Der ehemalige Ministerpräsident Mario Draghi thematisierte dieses Problem bereits im vergangenen Jahr in seinem Bericht zur Wachstumsförderung in der Europäischen Union.

Italien und der Rest des Kontinents müssten ihre enormen Ersparnisse freisetzen und in produktivere Investitionen lenken, um Innovation und Wachstum anzukurbeln, argumentierte er. Die endgültige Vereinheitlichung der 27 verschiedenen Finanzregime der EU in einer Kapitalmarktunion sei das zentrale Ziel von Draghi und seinen Unterstützern. Er betonte jedoch auch, dass die Bevorzugung von Immobilien gegenüber Pensionsfonds das Wachstum ebenfalls bremse. «Das relativ niedrige Niveau der Altersvorsorge in der zweiten und dritten Säule ist eine verpasste Chance für Europa», heißt es in seinem Bericht.

Immobilien auch in ehemals sozialistischen Ländern bevorzugt

Italien ist nicht das einzige EU-Land, das Immobilien gegenüber Aktien und Pensionsfonds bevorzugt. Ehemalige sozialistische Länder wie die Slowakei und Rumänien weisen tendenziell hohe Wohneigentumsquoten auf, bedingt durch Privatisierungen nach dem Kalten Krieg, die es Mietern ermöglichten, staatliche Wohnungen zu niedrigen Preisen zurückzukaufen.

Südeuropäische Länder wie Spanien, Portugal und Griechenland haben in der Vergangenheit ähnliche Erfahrungen wie Italien mit steigenden Immobilienpreisen und Phasen hoher Inflation gemacht, was das Vertrauen in Aktien geschwächt und zu einem übertriebenen Optimismus hinsichtlich Immobilien geführt hat.

Doch Italien, dessen Wirtschaft so gross ist wie die der drei anderen Länder zusammen, ist für Europa von entscheidender Bedeutung. Die Nachkriegswurzeln: Die Begeisterung für Immobilien kristallisierte sich nach dem Zweiten Weltkrieg heraus, als zerbombte Städte und die Massenmigration in urbane Zentren wie Rom und Mailand eine akute Wohnungsnot verursachten.

Literatur und Film festigten diese Vorstellung, etwa Pier Paolo Pasolinis «In einem gewalttätigen Leben», der den Umzug aus den römischen Slums in staatlich errichtete Wohnanlagen schilderte. Wohneigentum wurde zum Synonym für Würde und Stabilität – Werte, die sich verstärkten, als Immobilienbesitzer in den Nachkriegsjahren von Währungsabwertungen und Inflationsphasen der 70er- und 80er- Jahre profitierten.

Der Beitritt zum Euro beendete diese Entwicklung, verlieh den Immobilienpreisen aber durch die sinkenden Hypothekenzinsen einen weiteren einmaligen Schub. Seitdem sind italienische Immobilien bestenfalls ein unsicheres Geschäft. Doch die allgemeine Meinung hinkt noch hinterher.

«Nach einem halben Jahrhundert des Vermögenszuwachses waren die Menschen überzeugt, dass Immobilien die beste Investition seien», sagt Luca Manfreda, Vermögensverwalter bei der Banca Patrimoni Sella, der dieses Phänomen bei seinen Kunden beobachtet. «Etwa zwei Drittel des gesamten Vermögens der Italiener befinden sich in den Händen von Menschen über 65 Jahren, sodass die Erfahrungen ihrer ersten 50 Lebensjahre immer noch stärker prägen als die der letzten 15.»

Die langfristigen Folgen dieser Verzerrung haben sich verheerend auf die Familienfinanzen ausgewirkt. Laut der italienischen Zentralbank belief sich das Nettovermögen italienischer Haushalte im Jahr 2024 auf 11,7 Billionen Euro. Inflationsbereinigt entspricht dies einem Rückgang von über 5 Prozent gegenüber 2005. Um dem entgegenzuwirken, hat die Europäische Kommission Kampagnen zur Finanzbildung gestartet, die Sparer zu fundierteren Anlageentscheidungen befähigen sollen. Die Fortschritte sind jedoch schleppend. Eine OECD-Umfrage ergab, dass weniger als 40 Prozent der Italiener grundlegende Fragen zu Inflation und Risikostreuung beantworten können, verglichen mit fast 60 Prozent in den Industrieländern.

All das trägt zu dem bei, was Vermögensverwalter Manfreda als eine «atavistische Verteufelung» von Aktienanlagen bezeichnet, und zu einer Herangehensweise an persönliches Vermögen, die mitunter jeglicher Logik widerspricht. «Jemand, der beispielsweise Finanzinstrumente im Wert von 200'000 Euro besitzt, gilt als reich», sagt er. «Jemand, der ein Haus in einer Grossstadt besitzt, das vielleicht mehr als eine Million Euro wert ist, gilt nicht als reich.»

(Bloomberg/cash)