In Neuseeland gibt es einen alten Witz: Man weiss, dass man auf einem neuseeländischen Grillfest ist, wenn jemand das Thema Immobilienpreise anspricht, noch bevor die Würstchen gar sind.

Fast drei Jahrzehnte lang war das Reden über Immobilienwerte, die unaufhaltsam stiegen und einen großen Teil der Bevölkerung zu komfortablem Wohlstand verhalfen, ein nationaler Zeitvertreib. Doch heutzutage ist aus dem fröhlichen Geplauder im Garten ein Klagen geworden.

Neuseeland, einst Schauplatz eines der weltweit grössten Immobilienbooms, befindet sich nun in einer anhaltenden Rezession, die offenbart, wie stark die Wirtschaft des Landes von ständig steigenden Immobilienpreisen abhängt. Der Einbruch, ausgelöst durch höhere Kreditkosten und eine schwächere Zuwanderung, bremst das Wachstum, belastet das Vermögen der Haushalte und verändert die Einstellung der Menschen zu Immobilien.

Dies hat zu Verlusten für Hausbesitzer wie Rochelle Hikuroa geführt, die 2023 ein Haus in Wellington kaufte, in der Annahme, dies sei ein Weg zum Wohlstand. Doch da ein Baby unterwegs war, beschlossen sie und ihr Partner, das Haus zu verkaufen und in ihre Heimatstadt in Australien zu ziehen. Sie erhielten keine Angebote und vermieten die Immobilie nun, wobei die monatliche Miete nicht ausreicht, um ihre Hypothekenzahlungen zu decken.

«Wir sind in einer Situation, in der wir das Haus gerne verkaufen würden, es aber nicht können», sagte die 38-jährige Hikuroa. «Man glaubt, das Richtige zu tun, wenn man in den Markt einsteigt und die Hypothek abbezahlt. Aber wir sitzen fest.»

Neuseeland mit seinen rund 5 Millionen Einwohnern ist ein kleines, aber extremes Beispiel dafür, was passiert, wenn sich ein Immobilienboom ins Gegenteil verkehrt, was die Preise drückt und gleichzeitig zu einer allgemeinen Unzufriedenheit beiträgt. Die Schwierigkeiten des Landes veranschaulichen ein Dilemma, mit dem Regierungen weltweit konfrontiert sind: Wie lässt sich Wohneigentum erschwinglicher machen, ohne Vermögen zu schmälern und die Wirtschaft zu belasten? Dieser Zielkonflikt steht im Mittelpunkt der Wohnungsbaudebatte in den USA, wo Präsident Donald Trump erschwingliches Wohneigentum zu einem zentralen Thema gemacht hat, aber auch erklärt hat, er wolle keinen Rückgang der Immobilienpreise. Stattdessen hat er sich auf die Senkung der Kreditkosten konzentriert, eine Perspektive, die zunehmend schwieriger wird, da der Iran-Konflikt die Hypothekenzinsen hoch hält und die Inflation weiter anzuheizen droht.

Kanada, das ähnlich wie Neuseeland wirtschaftlich stark vom Immobilienmarkt abhängig ist, hat nach der Pandemie einen ähnlichen Einbruch auf dem Wohnungsmarkt erlebt, der das Baugewerbe und das Wirtschaftswachstum belastet. Die britische Regierung kämpft darum, die Preise zu senken, die die Erschwinglichkeit zunehmend belasten. Australien, das sich mitten in einer einmaligen Immobilienkrise befindet, hat nun mit einem sich abkühlenden Markt zu kämpfen, da Inflation und höhere Kreditkosten die Nachfrage beeinträchtigen.

Für die politischen Entscheidungsträger stehen die Wahlmöglichkeiten auf der Kippe: Entweder lassen sie die Immobilienpreise fallen und nehmen den Rückschlag für Wachstum und das Vermögen der Haushalte in Kauf; oder sie lassen die Marktkräfte die Preise hochhalten und riskieren, eine ganze Generation von Käufern vom Markt auszuschliessen; oder sie versuchen, durch niedrigere Zinsen und mehr Angebot eine sanfte Landung zu erreichen - ein Gleichgewicht, das sich in der Praxis als schwer zu erreichen erwiesen hat.

Kollateralschäden nehmen zu

In Neuseeland ist der Median der Immobilienpreise gegenüber dem Höchststand von 2021 um 16 Prozent gefallen, in Wellington, einer der am stärksten betroffenen Regionen, sogar um 27 Prozent. Die Kollateralschäden nehmen zu. Seit 2022 wurden mehr als 2200 Bauunternehmen liquidiert. Die Angebote häufen sich, da Verkäufer Schwierigkeiten haben, «dem Markt gerecht zu werden», während Käufer auf günstigere Angebote warten. Etwa 15 bis 20 Prozent der Immobilien wurden im ersten Quartal dieses Jahres in Auckland und Wellington mit Verlust verkauft.

Der Einbruch droht eine der wichtigsten Massnahmen zur langfristigen Verbesserung der Wohnraumerschwinglichkeit zu gefährden: den Bau weiterer Wohnungen. In Auckland, der grössten Stadt des Landes, haben die Behörden Pläne zur Verdichtung in wohlhabenden Stadtvierteln teilweise zurückgenommen, nachdem Widerstand von einigen Politikern und Hausbesitzern aufgekommen war. Ein Teil der Gegenreaktion rührte von allgemeinen Bedenken her, wie sich ein erhöhtes Angebot auf die Immobilienwerte auswirken könnte, die ohnehin schon unter Druck standen. «Wenn man sich unsere Geschichte ansieht, gab es verschiedene Phasen, in denen die Preise stiegen oder stagnierten», sagte Bernard Hickey, ein langjähriger neuseeländischer Immobilienkommentator. «Aber wir hatten noch nie eine Zeit wie jetzt, in der die Immobilienpreise seit mehr als vier Jahren stagnieren oder fallen. Das ist nicht nur ungewöhnlich – es ist politisch gefährlich und schädlich für einen Ort, der sich an steigende Immobilienpreise gewöhnt hat.»

Neuseeland hält im November seine Parlamentswahlen ab, wobei sich die Regierung in der unangenehmen Lage befindet, dass die Immobilienpreise niedriger sind als bei den letzten Wahlen vor drei Jahren. In den USA ist der Wohnungsmarkt unterdessen eines der zentralen Themen rund um die Erschwinglichkeit, das die Kongresswahlen im selben Monat überschattet.

Abhängigkeit vom Wohnungsmarkt

Viele Jahre lang schien die neuseeländische Wirtschaft untrennbar mit ihrem Wohnungsmarkt verbunden zu sein. Hickey hat das Land als einen Wohnungsmarkt beschrieben, an den ein Stück Wirtschaft angehängt ist. Wie in weiten Teilen der Welt eskalierte die Immobiliennachfrage während der Covid-19-Pandemie, angeheizt durch extrem niedrige Zinsen und den Ruf des Inselstaates als Zufluchtsort, der Milliardäre wie Peter Thiel und Larry Page angezogen hat. Bis 2021 stiegen die jährlichen Immobilienpreise in Neuseeland um fast 30 Prozent und führten damit ein Bloomberg-Economics-Ranking der Länder mit dem grössten Risiko einer Immobilienblase an.

Käufer beeilten sich, auf die Immobilienleiter zu steigen - auf der Suche nach Anlageobjekten, Ferienhäusern, einfach allem, was vier Wände hat. Bei Besichtigungen bildeten sich lange Schlangen vor der Tür, Auktionen waren bis auf den letzten Platz gefüllt und viele Immobilien wurden im Rahmen von verschlossenen Geboten verkauft, was den Käufern nur eine einzige, risikoreiche Chance liess, ihr bestes Angebot abzugeben. Laut der Wirtschaftsberatung Infometrics stiegen die Preise auf ihrem Höchststand im Jahr 2021 auf das Mindestens 8,3-Fache des durchschnittlichen Haushaltseinkommens. Ein Verhältnis von etwa dem Dreifachen des Haushaltseinkommens gilt typischerweise als erschwinglich.

Die neuseeländische Regierung stand unter enormem politischem Druck, den überhitzten Immobilienmarkt abzukühlen, konnte jedoch wenig ausrichten. Die Zentralbank begann, den Umfang der Kredite mit niedrigen Eigenkapitalanforderungen zu reduzieren, die Banken vergeben durften. Im Oktober 2021, als sich die Inflation beschleunigte, begann die Bank, ihren Leitzins von historischen Tiefstständen anzuheben, und erhöhte ihn schliesslich zwölfmal. Die meisten neuseeländischen Kreditnehmer legen ihre Hypotheken für Laufzeiten von weniger als drei Jahren fest, sodass sie regelmässig den aktuellen Zinssätzen ausgesetzt sind. Infolgedessen schlagen sich höhere Zinsen schnell in den Rückzahlungsbeträgen der Haushalte nieder und dämpfen die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Die Entwicklung seitdem war für Menschen wie Alison Hawkes, eine Immobilienberaterin aus Wellington, brutal. «Es gab eine Zeit, in der ich sogar einen Karton am Strassenrand hätte verkaufen können – jeder kaufte alles, nur um auf den Immobilienmarkt zu kommen», sagte sie. «Jetzt sind die Leute viel wählerischer und vorsichtiger.»

Immobilienvermögenseffekt verblasst

Der Abschwung untergräbt den sogenannten Immobilienvermögenseffekt. Als die Immobilienwerte stiegen, fühlten sich Hausbesitzer wohlhabender und gaben mehr aus – sie renovierten Küchen, gestalteten Gärten und modernisierten ihre Häuser. Mit dem Preisverfall ist dieses Selbstvertrauen geschwunden, was die Ausgaben in Branchen, die eng mit dem Wohnungsmarkt verbunden sind, nach unten zieht.

Der Bauunternehmer Paul Webster-Young sagt, das Einzige, was ihn in den letzten drei Jahren am Laufen gehalten habe, sei pure Hartnäckigkeit. Der 49-Jährige, der Twin Solutions nördlich von Auckland leitet, ist seit 25 Jahren in der Branche tätig – und hat noch nie so schwierige Bedingungen erlebt. In seiner Funktion als Auckland-Präsident der New Zealand Certified Builders Association spricht er regelmässig mit Bauunternehmern, die seit Jahrzehnten im Geschäft sind.

Selbst sie haben Mühe, die Schwere des Abschwungs zu begreifen. Vor Covid beschäftigte er neun Mitarbeiter, jetzt sind es drei. Aufträge, die früher regelmässig durch Empfehlungen von Architekten hereinkamen, sind weitgehend versiegt, da diese Branche das durchlebt, was manche als ihren schlimmsten Einbruch seit 50 Jahren bezeichnen. Heutzutage stammen die meisten Aufträge von Webster-Young von früheren Kunden, die für kleinere Projekte zurückkommen – Anbauten statt umfassender Renovierungen.

«Manche der Aufträge, die wir jetzt annehmen, hätte ich mir vor drei Jahren nicht einmal angesehen», sagte er. «Wir haben Renovierungen im Wert von 800'000 bis 1 Million NZ-Dollar (470'000 bis 587'000 US-Dollar) durchgeführt. Jetzt sind wir bei Aufträgen von 120'000 bis 180'000 NZ-Dollar angelangt.» Selbst diese sind unsicher. «Letztes Jahr hatte ich zwei Projekte im Wert von etwa 350'000 NZ-Dollar, die wir gerade unterzeichnen wollten – und dann wurden beide Kunden entlassen», sagte er.

«Haltet sie wohlhabend»

Während Neuseeland die wirtschaftlichen Probleme zeigt, die mit fallenden Immobilienpreisen einhergehen, kämpfen andere Länder mit dem gegenteiligen Problem – Preisen, die für viele potenzielle Käufer nach wie vor zu hoch sind. In den USA, wo der Medianpreis für Bestandsimmobilien seit Beginn der Pandemie um mehr als 50 Prozent gestiegen ist, ist der Immobilienmarkt ins Stocken geraten.

Ein Grossteil davon ist auf die 30-jährigen Festzinshypotheken zurückzuführen, die Hausbesitzer praktisch an ihre Immobilien binden, da sie Kredite mit extrem niedrigen Festzinsen haben, die sie nur ungern aufgeben möchten.

Unterdessen stehen Mieter, die kaufen möchten, vor dem gegenteiligen Problem: Die Kreditkosten bleiben hoch und die Immobilienpreise liegen immer noch nahe an Rekordhöhen. Zwar hat sich die Erschwinglichkeit seit der Pandemie verbessert, doch ist das Durchschnittsalter von Erstkäufern laut Redfin auf 35 Jahre gestiegen, verglichen mit 31 Jahren im Jahr 2008.

Diese Dynamik bringt Trump, einen Milliardär aus der Immobilienbranche, in eine Zwickmühle. Er ist sich der Schäden bewusst, die fallende Immobilienpreise für Eigentümer bedeuten können. «Die Menschen, die ihre Häuser besitzen, werden wir wohlhabend halten», sagte er während einer Kabinettssitzung im Januar. «Wir werden den Wert ihrer Häuser nicht zerstören, damit jemand, der nicht besonders hart gearbeitet hat, ein Haus kaufen kann.»

Das Problem ist, dass eine Senkung der Preise möglicherweise der wichtigste Weg ist, um den Zugang zum Markt wiederherzustellen.

Laut Andy Walden, Leiter der Hypotheken- und Wohnungsmarktforschung bei Intercontinental Exchange, müssten die Immobilienpreise um 15 bis 20 Prozent fallen oder die Einkommen um etwa 15 Prozent steigen, damit die Erschwinglichkeit wieder ein historisches Niveau erreicht. In teuren Gegenden wie New York, Boston und San Francisco, wo ein typisches Einfamilienhaus bereits ab 1 Million Dollar zu haben ist, werden viele Immobilienkäufer unabhängig von den Hypothekenzinsen aus dem Markt gedrängt.

Das US-Repräsentantenhaus verabschiedete letzte Woche ein umfassendes Gesetz zur Erhöhung des Wohnungsangebots im Land, das von der Trump-Regierung unterstützt wird. Doch der Mangel ist nach wie vor so akut – das Weisse Haus schätzt ihn auf etwa 10 Millionen Einfamilienhäuser –, dass es lange dauern würde, bis sich die Erschwinglichkeit deutlich verbessert.

In einigen Staaten des Sun Belt, insbesondere in Florida und Texas, beginnen sich die Preise zu beruhigen – mit Folgen für Hausbesitzer und Unternehmen. So bereiten sich beispielsweise im texanischen Bexar County, dem Sitz von San Antonio, die Verwaltungsbeamten auf einen Rückgang der Einnahmen vor, da die Grundsteuereinnahmen sinken. Sollte der prognostizierte Rückgang eintreten, «werden wir das, was wir in unserem schlimmsten Jahr nach dem Immobiliencrash tatsächlich erlebt haben, noch deutlich übertreffen», sagte County Manager David Smith letzten Monat bei einer Sitzung der County Commissioners. «Das wäre sicherlich das schlechteste Jahr für die Grundsteuereinnahmen, das ich je erlebt habe, und das sind mittlerweile fast 30 Haushalte.»

Schwierig Balance zu finden

Andere Länder haben Mühe, das richtige Gleichgewicht zu finden. In Neuseelands Nachbarland Australien sind die Immobilienpreise in den letzten fünf Jahren um fast 40 Prozent gestiegen. Nach drei Zinserhöhungen durch die Zentralbank in diesem Jahr – und einer durch den Iran-Krieg verschärften Inflation – kühlt sich der Markt ab, wobei die Verkaufsquoten bei Auktionen in Grossstädten unter 60 Prozent gesunken sind.

Im am 12. Mai bekannt gegebenen Staatshaushalt hat die Regierung Massnahmen ergriffen, um Steuervergünstigungen zu überarbeiten, die lange Zeit Investoren begünstigt haben, da sie jüngeren Einwohnern helfen will, auf der Immobilienleiter Fuss zu fassen. Im Vereinigten Königreich variieren die mittleren Immobilienpreise zwischen etwa dem Fünffachen des Haushaltseinkommens und bis zu dem Elffachen in London. Das Land hat sich darauf konzentriert, das Wohnungsangebot zu erhöhen, in der Hoffnung, dass das Lohnwachstum letztendlich die Immobilienpreise überholt. Doch Bemühungen, mehr Wohnungen zu bauen, sind wiederholt auf Planungsbeschränkungen, lokalen Widerstand und Infrastrukturengpässe gestoßen, sagte Emily Williams, Leiterin der Wohnimmobilienforschung bei Savills.

«Die Herausforderung bei allen Massnahmen zur Verbesserung der Erschwinglichkeit von Wohnraum besteht darin, dass ein Grossteil unseres Vermögens in Immobilien gebunden ist», sagte Williams. «Auch wenn eine Korrektur der Immobilienpreise auf den ersten Blick attraktiv erscheinen mag, wäre sie für die Wirtschaft sehr schädlich.»

Mentalitätswandel

Für Neuseeländer führt der Abschwung zu einem umfassenderen Umdenken darüber, wie Wohlstand geschaffen wird und inwieweit sich die Wirtschaft überhaupt auf den Immobiliensektor stützen sollte. Karen Silk, stellvertretende Gouverneurin der Reserve Bank of New Zealand, sagte, die Anpassung könnte dem Land letztendlich eine bessere wirtschaftliche Struktur bescheren. «Ich halte es für gesund, wenn wir in Neuseeland eine ausgewogenere Wohnsituation haben», sagte sie. «Und dass die Neuseeländer darüber nachdenken, langfristig in produktivere Vermögenswerte zu investieren.»

Eine im März veröffentlichte Umfrage der ASB Bank zum Anlegervertrauen ergab, dass der Besitz eines Eigenheims oder einer Anlageimmobilie zum ersten Mal seit Jahren nicht mehr als die renditestärkste Anlage angesehen wurde. Stattdessen rangierten das Rentensystem des Landes, KiwiSaver, und verwaltete Fonds höher.

Für jüngere Menschen gilt Wohneigentum nicht mehr als automatischer Weg zu wirtschaftlicher Sicherheit. Babyboomer zögern den Verkauf ihrer Immobilien in der Hoffnung auf eine Erholung der Preise hinaus, was den üblichen Transfer von Immobilienvermögen an jüngere Generationen verlangsamt. Schritte, die einst Lebensabschnitte markierten – vom Apartment zum Haus oder von drei auf vier Schlafzimmer – werden zunehmend aufgeschoben, da potenzielle Verkäufer zögern, Verluste zu realisieren.

«Was passiert, wenn Menschen sich verkleinern wollen?», fragte der ehemalige Premierminister John Key, der das Land in einer Zeit überwiegend starker Immobiliengewinne führte. «Sie verkaufen vielleicht eine grössere, teurere Immobilie und kaufen eine kleinere, aber oft ziehen sie trotzdem nicht um, wenn sie glauben, nicht genug dafür zu bekommen.»

Einfacherer Markteinstieg

Für manche hat der Einbruch jedoch ein Ergebnis gebracht, nach dem viele Länder suchen: einen leichteren Weg in den Markt. Erstkäufer machten im ersten Quartal 27,5 Prozent der Immobilienkäufe in Neuseeland aus, knapp unter dem Rekordwert von 28,2 Prozent in den letzten drei Monaten des vergangenen Jahres, so die Immobilienberatung Cotality. In Wellington machten sie 37 Prozent der Transaktionen aus.

Felicity Lane und Daniel Cleland, beide 25, hatten geplant, nach ihrem Studium zu reisen. Doch als sie etwa zur Zeit der Covid-Pandemie eine Vollzeitstelle antraten – zu einer Zeit, als Auslandsreisen schwieriger waren –, mussten sie diese Pläne überdenken. Es dauerte nicht lange, bis Lane, die heute als Krankenschwester arbeitet, und Cleland, ein Gymnasiallehrer, auf dem besten Weg waren, Geld für eine Hausanzahlung zu sparen.

«Es ist einfacher, später zu reisen, als erneut für ein Haus zu sparen», sagte Cleland. Ausserdem, so Lane, wussten sie, dass die Immobilienpreise fielen und es ein guter Zeitpunkt zum Kauf war. Sie fanden ein 1,5 Hektar grosses Grundstück am Rande von New Plymouth – einer Stadt mit etwa 60'000 Einwohnern am Fusse des Mount Taranaki an der Westküste der Nordinsel Neuseelands – und stellten fest, dass sie das Land kaufen und ein kleines Haus mit zwei Schlafzimmern für rund 700'000 NZ-Dollar bauen konnten, was in etwa dem Preis eines renovierungsbedürftigen Hauses in der Stadt entsprach. «Wenn wir finanziell so weit sind, dass wir das dritte oder vierte Schlafzimmer bauen können, werden wir das tun», sagte Lane. «Wir bauen nicht, um zu verkaufen, wir bauen, um darin zu leben.»

(Bloomberg/cash)