Die langfristige Finanzierung von Wohneigentum ist in der Schweiz in den letzten Wochen wieder etwas teurer geworden. Die meisten Anbieter haben die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken angehoben, wie ein Vergleich des Hypothekenmaklers Moneypark zeigt (siehe Tabelle unten).
Von den grossen Anbietern hat die Zürcher Kantonalbank die Zinssätze am konsequentesten angehoben - von 1,94 Prozent von letzter Woche auf 1,97 Prozent am 14. September. Anfang September, also vor zwei Wochen, lag der Wert noch bei 1,88 Prozent. Auch Swiss Life legt einen "Dreisprung" innerhalb von zwei Wochen hin: Von 1,66 Prozent Anfang September auf 1,71 Prozent letzte Woche und nun 1,73 Prozent diese Woche.
Im Januar waren die Zinsen nach der Aufhebung der Kursuntergrenze vereinzelt auf unter 1 Prozent gesackt, stiegen dann aber in den folgenden Monaten gegen zwei Prozent, wie folgende Darstellung zeigt:
Entwicklung zehnjähriger (grün) und dreijähriger (schwarz) Festhypotheken seit Jahresbeginn (Grafik: comparis.ch)
Grund für den Anstieg in Richtung 2 Prozent waren die Absicherungskosten der Banken, welche ihnen durch die Einführung der Negativzinsen entstanden waren. Diese Kosten geben die Finanzinstitute seither den Kunden in Form von höheren Kreditkosten weiter.
"Die ganze Refinanzierung der Banken funktioniert nicht mehr so wie zu 'normalen' Zeiten", sagt Claudio Saputelli, Leiter Immobilienresearch bei der UBS, auf Anfrage von cash. Die Finanzinstitute hätten die Wahl zwischen einem teureren Refinanzierungssatz bei Hypotheken oder dem Überwälzen der Negativzinsen auf die Sparer.
Rendite der langfristigen Staatsanleihen geht aufwärts
Aber warum der jüngste Anstieg bei den Zinsen für zehnjährige Hypothekarkredite? Das lässt sich mit der aktuellen Entwicklung der Rendite der zehnjährigen Staatsanleihen der Schweiz erklären. Die Rendite des "Eidgenoss" zeigt seit drei Wochen wieder nach oben (siehe Grafik). Denn in der Regel steigen die Hypozinsen, wenn die Rendite der Staatsanleihe zulegt.
Entwicklung der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen seit Anfang Jahr (Grafik: cash.ch)
Die Folge ist, dass ein Institut wie die BSP (Suisse) mittlerweile als eines der wenigen Institute wieder einen Zins von über 2 Prozent verlangt für Zehnjahreshypotheken - ein Wert, der zuletzt in diesem Sommer und vorher im Herbst 2014 erreicht worden war. Die Schwelle von 2 Prozent bei den Zehnjährigen wurde da und dort auch schon als "psychologische Schmerzgrenze" bezeichnet, weil vielen Hypothekenkunden dies zu einer Veränderung der Wahrnehmung führe.
Auch Immobilienexperte Florian Schubiger vom Vermögenspartner in Winterthur hat den Anstieg bei den Zinsen in den letzten Wochen beobachtet. Er bezeichnet den Anstieg jedoch als gering, und die Schwankungen bei den Richtsätzen der zehnjährigen Hypothekarzinsen seien immer noch tief.
Für Saputelli von der UBS wird es bei den Hypothekarzinsen mehr oder weniger seitwärts gehen, solange die SNB die Negativzinsen beibehält. Die dabei beobachteten leichten Veränderungen im Hypothekarzinssatz seien nur kleinere Volatilitäten. "Banken schlagen einen fixen Betrag zum Nullpunkt auf, und 'that's it'", so Saputelli. Demnach werden die tiefen Hypothekarzinsen noch eine ganze Weile bestehen.
Negativzinsen bis 2018?
Strategen der Bank J. Safra Sarasin gehen sogar davon aus, dass die SNB ihren Leitzins noch bis 2018 im negativen Bereich halten wird. Begründet wird diese Haltung mit der ultralockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Und diese könnte ihr Lockerungsprogramm aufgrund der zögerlichen Wirtschaftserholung im Euroraum gar ausdehnen.
Gemäss einer cash-Umfrage von Mitte Juli bevorzugen 47 Prozent der Umfrageteilnehmer eine Festhypothek, 31 Prozent eine Libor-Hypothek und die restlichen 22 Prozent wählen eine Mix-Strategie.
Jede Hypothekenform hat ihre Vor- und Nachteile. Steigen die Zinsen plötzlich rapide an, dann wäre eine Festhypothek die bessere Wahl, da man sich den heute noch tieferen Zinssatz für eine fixe Laufzeit sichert. Passen sich die Zinsen jedoch nur sehr langsam nach oben an, dann wäre eher die Libor-Hypothek die kostengünstigere Variante.
Entwicklung der Zinsen der zehnjährigen Festhypotheken seit Anfang September
Quelle: Moneypark.ch
