«Die Wahrscheinlichkeit, in Zürich, Zug, St. Moritz oder Genf einen Immobilien-Mehrwert zu generieren, ist kleiner als in anderen Regionen»

cash.ch: Herr Dequesne, laut UBS ist das Risiko einer Blase am Schweizer Immobilienmarkt weiter gestiegen und wird aktuell mit «moderat» eingestuft. Wie schätzen Sie den Markt ein? 

Romain Dequesne: Ich bin gerne etwas provokativ. Aus meiner Sicht hat sich das Marktrisiko in den letzten 18 Monaten massiv entschärft. Die Schweiz war eines der ersten Länder, das die Basel-III-Regeln implementiert hat - und ich glaube, dass das sehr positiv für den Markt war, wenn auch mit einer Ausnahme. Nun sind die Banken bei der Kreditvergabe selektiver, die Tragbarkeitsberechnungen werden besser eingehalten und die Kredithöhe wird stärker beachtet. Ist die Hypothekenqualität besser, ist der Immobilienmarkt stärker.

Sie haben eine Ausnahme erwähnt …

Es betrifft besonders pensionierte Kunden. Mit den neuen Regeln ist es für solche Eigentümer sehr schwierig, Ausnahmeregelungen zu erhalten. Obwohl die Hypothek in den meisten Fällen klein ist, verfügen sie nicht über die benötigte Tragbarkeit. Einige dieser Personen mussten schliesslich verkaufen. In der Schweiz waren es mehrere hundert Fälle. Aus meiner Sicht ist dies einer der wenigen Negativpunkte der neuen Regelungen.

Hat diese Selektivität einen abschwächenden Effekt auf das Preiswachstum bei Immobilien?

Ja, das ist einer der positiven Aspekte. In den letzten 18 Monaten sind die Preise für Wohneigentum in über 95 Prozent der Fälle innerhalb der Schätzparameter der hedonistischen Modelle von Wüest Partner oder IAZI gelandet. Es gibt zwei Ausnahmen: das Luxussegment und Anlageliegenschaften. Luxusliegenschaften sind weiterhin ein Problem. Regionen wie St. Moritz, wo Preise von bis zu 80’000 Franken pro Quadratmeter verlangt werden, sind extrem. Das sind aber Spezialfälle, diese Kunden zahlen oft in Cash - es ist somit nicht wirklich eine Kreditthematik. Bei den Renditeliegenschaften hat sich der Einfluss der Basel-III-Regelungen noch stärker ausgewirkt. Dort sind Kreditgeber extrem selektiv. 

Was sind die Erwartungen für die kommenden 18 Monate für diese Bereiche?

Ich bin optimistisch, was das Kreditvolumen dieses Jahr betrifft. Beispielsweise haben wir im Renditesegment in den letzten vier, fünf Tagen so viel Volumen gesehen wie im ganzen letzten Quartal. Dabei ist die Tendenz klar: Zürich, Zug, Genf, Luzern, Basel oder Bern. Insgesamt muss ich aber sagen: Viele Banken haben die vergangenen 12 bis 18 Monate genutzt, um ihre Bilanzen zu bereinigen. Jetzt müssen sie wieder wachsen - und wir sehen, sie haben sehr viel Appetit. 

Schweizer Grossbanken haben jüngst neue Entlassungswellen angekündigt. Hat dies einen Einfluss auf den Immobilienmarkt?

Es gibt zwei Einflüsse: Der erste betrifft die Kreditprüfungskapazität. Sie wird durch die Entlassungen verringert, und die Bearbeitungszeit für Kreditvergaben wird deutlich länger. Besonders bei kleineren Instituten, die schon vorher über wenig Personal im Kreditbereich verfügten, steigt die Bearbeitungszeit spürbar. Und der zweite Punkt betrifft die Jobsuchenden selbst. Wir haben beispielsweise zwei Dutzend offene Stellen bei uns, wobei die Nachfrage nach diesen Stellen enorm ist. Insgesamt gibt es durch den Wegfall dieser Stellen nun weniger Platz für die gleiche Anzahl an Arbeitnehmern.

Hat dies einen Einfluss auf die Nachfrage nach Hypotheken oder Immobilien? 

Nein, bisher sehen wir keine Hinweise. Beispielsweise ist der Markt rund um Zürich komplett ausgetrocknet. Da hat so etwas keinen Einfluss. In anderen Regionen, wie dem Thurgau oder Aargau, kann es natürlich anders sein.

Eine aktuelle EY-Studie zeigt: Kaum eine Branche bietet durch KI ein so hohes Einsparungspotenzial wie der Finanzsektor. Experten erwarten daher eine neue Konsolidierungswelle. WDoch welche Folgen hätte das? Könnten viele bisher gut bezahlte Angestellte gezwungen sein, in Branchen mit niedrigeren Löhnen zu wechseln? 

Für mich ist nicht die Frage, ob es kommt, sondern wie es kommt. Ist es ein «Big Bang» oder eine graduelle Änderung? Meine Antwort darauf: Das kommt Schritt für Schritt. Bei uns zum Beispiel hat sich die Produktivität unserer Mitarbeiter in den letzten zwei Jahren verdoppelt. Ähnliches wird bei den Banken stattfinden - vor allem im Backoffice. Die graduellen Anpassungen werden jedoch nicht zu Verwerfungen am Immobilienmarkt führen.

Was hätte eine derartige Produktivitätssteigerung bei den Banken für einen Einfluss auf die Hypothekarvergabe?

Heute sind wir in einer Welt, in der ein Kreditdossier wahrscheinlich zwischen 40 Händen herumgereicht wird - das beansprucht Zeit. Das Problem dabei: Der Kunde wird dabei oft vergessen. Die Frage 'Wie gut ist das Finanzierungsprodukt in der Schweiz?' beantworte ich deshalb mit 'schlecht'. Die Kundenerfahrung für einen Kredit in der Schweiz ist eine der schlechtesten, die es gibt. Ein einfaches Beispiel: Für eine Bank ist die Prüfung eines Dossiers etwa 20 bis 25 Stunden Arbeit - mit KI geht es vielleicht ein bisschen schneller. Dafür wird eine Gebühr von 250 Franken fällig. Meine geschätzte Reinigungskraft hat ein weit höheres Einkommen. Die Bank hat somit keine Anreize. In anderen europäischen Ländern läuft es anders ab: Es gibt Lösungen, um Kreditverträge innerhalb weniger Stunden abzuschliessen. Dafür sind auch die Kosten höher, aber es gibt viele Leute - auch in der Schweiz -, die eine solche Lösung bevorzugen würden. Hierzulande gibt es aber leider nur ein Segment: die «Eco Saver» bei EasyJet. Mein Traum ist es deshalb, die Hypothekenvergabe in Echtzeit zu gestalten. Technisch wäre das heute bereits machbar. Aber nur langsam ändert sich die Einstellung der Schweizer Banken und Banker.

Seit vielen Jahren steigen die Immobilienpreise, mehr oder weniger unaufhaltsam. Gibt es überhaupt noch attraktive oder unterbewertete Regionen in der Schweiz?

Die Frage ist immer, was die Definition ist. Für mich ist der Markt- respektive Transaktionspreis die einzig relevante Grösse. Daher stellt sich für mich also eher die Frage: In welchen Märkten kann man in den nächsten zehn bis 20 Jahren noch Rendite oder Mehrwert generieren? Zwar geht es bei einer 10-Millionen-Schweiz weiterhin nur in die eine Richtung, aber die Wahrscheinlichkeit, einen Mehrwert in Zürich, Zug, St. Moritz oder Genf zu generieren, ist kleiner als in anderen Regionen. In diesen anderen Regionen sollten Anleger aber den Fokus auf den Zugang zur Immobilie legen.

Was meinen Sie damit?

Gibt es ÖV in der Nähe? Wie sind die Strassen und Autobahnen? Wenn beabsichtigt wird, die Verkehrsanbindung auszubauen oder das ÖV-Netz dort zu erweitern, dann hat man kein Wertproblem. Ich würde hingegen vorsichtiger sein, wenn das nicht zutrifft und die Liegenschaft abgelegen ist. In der Deutschschweiz, rund um Zürich oder Zug, ist das weniger ein Thema. Aber beispielsweise in den Regionen Solothurn, Interlaken oder auch Nid- und Obwalden sind das zentrale Überlegungen. Kommt dann noch das Wegfallen einer Buslinie hinzu, birgt das hohe Risiken - denn dies hat einen enormen Einfluss auf die Bewertung.

Romain Dequesne ist Geschäftsführer des Immobilienfinanzberaters Resolve, dem nach eigenen Angaben grössten unabhängigen Finanzberater der Schweiz. Zuvor war Dequesne 15 Jahre bei McKinsey, wo er zuletzt als Partner in Frankreich, USA und auch der Schweiz tätig war.