Nach jahrelangem, mühsamem Sparen und langer Suche wird der Traum endlich wahr: ein Eigenheim. Überglücklich eingezogen und eingerichtet, mit Blick nach vorne, kommt dann die böse Überraschung aus heiterem Himmel. Die Geschichte endet im Unglück und im finanziellen Ruin. Die Erholung sollte Jahre dauern und endet mit der Zwangsversteigerung der Immobilie.
Was wie eine abenteuerliche Einzelfallerzählung klingt, betrifft theoretisch alle Käuferinnen und Käufer einer neuen Immobilie sowie solche, die selbst ein Haus bauen. Während der eingangs Extremfall eine Seltenheit ist, gehören etwas abgeschwächte Varianten zum Immobilienalltag. Die Rede ist vom Bauhandwerkerpfandrecht - einem der am stärksten unterschätzten Risiken für zukünftige Eigenheimbesitzer.
Ein gut gemeintes Gesetz mit gefährlichen Nebenwirkungen
Beim Bauhandwerkerpfandrecht handelt es sich im Grunde um eine gute Sache. Unternehmer und Handwerker, die auf einem fremden Grundstück Arbeiten oder Material ausgeführt beziehungsweise geliefert haben, können offene Forderungen ins Grundbuch eintragen lassen. Damit erhalten sie Rechtssicherheit auf die Bezahlung ihrer Dienstleistungen.
Vielen Neubesitzerinnen und Neubesitzern sind sich ihres Risikos dagegen nicht bewusst. Denn auf der anderen Seite des Vertragsverhältnisses ist die Lage etwas komplexer: Nicht etwa der Auftraggeber, sondern der Eigentümer der von der Dienstleistung betroffenen Liegenschaft haftet für die Bezahlung der Arbeiten. Beim Hausbau sind Auftraggeber und Eigentümer vielfach die gleiche Person. Beim Kauf dagegen nicht.
Wer eine Liegenschaft kauft, bei der nicht sämtliche Rechnungen beglichen wurden, haftet für diese Forderungen nicht der Entwickler, der wohl auch Auftraggeber war, und auch nicht der Verkäufer. Bestehen Rechtsstreitigkeiten zwischen den am Bau beteiligten Parteien, haftet ebenfalls der neue Eigentümer für ausstehende Beträge. Oder gerät ein Generalunternehmen in Zahlungsschwierigkeiten oder in Konkurs, haftet die Käuferin für die offenen Beträge an Subunternehmer - unabhängig davon, ob zuvor alle Zahlungen ordnungsgemäss an den Generalunternehmer überwiesen worden sind.
Auch im wohl schlimmsten Fall muss die Käuferin geradestehen: Nämlich wenn der Entwickler oder Verkäufer die von der Käuferschaft geleisteten Zahlungen veruntreut und keine der von den Handwerkern geleisteten Arbeiten bezahlt. Er oder sie «kauft» dann das eigene Haus doppelt. Wenn auch ein solches Beispiel eine Seltenheit im hiesigen Immobilienmarkt sein dürfte, sind es hohe Schuldeinträge im Grundbuch nicht.
Geringe Anforderungen für den Eintrag ins Grundbuch
Damit Handwerker ihre Rechte mit begrenzten finanziellen und personellen Ressourcen effektiv durchsetzen können, werden in diesem Verfahren keine strengen Anforderungen gestellt. Voraussetzung für das Bauhandwerkerpfand ist neben der Glaubhaftmachung einer Arbeitsleistung, dass zwischen «letztem Hammerschlag» und Anmeldung beim Grundbuchamt nicht vier Monate verstrichen sind.
Wer die Frist verpasst, kann keinen Anspruch geltend machen. Handwerker und Unternehmen sind deshalb bedacht, die Anmeldung so schnell wie möglich vorzunehmen. Es kommt also nicht selten vor, dass bei spät gezahlten Rechnungen die Anmeldung beim Grundbuchamt bereits stattgefunden hat. In diesem Fall wird der Eintrag anstandslos wieder gelöscht.
Handelt es sich dagegen nicht um nur eine spät bezahlte Rechnung, wird die Schuld nach der erfolgten Anmeldung provisorisch im Grundbuch eingetragen. Die Gegenpartei - also der Eigentümer - hat nun das Recht auf eine Stellungnahme. Dabei wird eigentlich nur der Grundanspruch geprüft: Wurde eine Arbeit gemacht oder etwas geliefert - und ist die Frist von vier Monaten eingehalten worden? Die Höhe der Forderung oder sonstige Streitpunkte spielen zu diesem Zeitpunkt keine Rolle.
Das Gericht setzt dem Handwerker schliesslich eine Frist, um beim ordentlichen Gericht auf definitive Eintragung des Pfandrechts zu klagen. Kann der Eigentümer zu diesem Zeitpunkt keine Sicherung der Forderung zuzüglich die Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren bereitstellen, bleibt der Anspruch bestehen, und in einem ordentlichen Verfahren wird über die Eintragung und deren Höhe entschieden.
Bauhandwerkerpfand ist nicht das einzige Risiko
Die Tragweite solcher Einträge ist erheblich. Solange Bauhandwerkerpfandrechte bestehen, gestaltet sich ein Verkauf der Liegenschaft als schwierig bis unmöglich. Zudem stellen die Forderungen für neue Eigentümerinnen und Eigentümer ein erhebliches finanzielles Risiko dar - insbesondere dann, wenn die finanziellen Verhältnisse durch den Erwerb bereits stark beansprucht wurden.
Je nach Komplexität der Streitigkeiten ist die alleinige Höhe der Forderung aber nicht das einzige Problem für Eigentümerinnen und Eigentümer. Bei grösseren Überbauungen haften nämlich alle Stockwerkeigentümer einzeln gegenüber den dargebrachten Leistungen. In einem der cash.ch-Redaktion vorliegenden Gerichtsfall belief sich die geltend gemachte Schadensumme auf rund 32 Millionen Franken. Pro Einheit entsprach dies maximal 120’000 Franken oder rund 40 Prozent des Eigenkapitals der Eigentümer. Aufgrund der Vielzahl beteiligter Parteien im Bau- und im Gerichtsverfahren war der Fall entsprechend komplex.
Eigentümer haben dann die Wahl, sich selbst zu vertreten oder sich mit anderen Eigentümern zusammenzuschliessen. Ist aufgrund der Komplexität ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt nötig, geht das schnell ins Geld, denn diese Anwälte gehören zu den bestbezahlten der Branche. In dem erwähnten Fall belief sich das Anwaltshonorar an die Stockwerkeigentümerschaft innerhalb nur eines Jahres auf rund 250’000 Franken.
Wer sich in einem solchen Fall durch eine Rechtsschutzversicherung abgesichert wähnt, irrt. Viele Policen schliessen Immobilientransaktionen aus nachvollziehbaren Gründen explizit aus. Rechtskosten im Zusammenhang mit Kauf, Verkauf, Tausch oder Schenkung einer Immobilie sind somit häufig nicht gedeckt. Auch Bau- oder Renovationsprojekte über einem bestimmten Schwellenwert fallen oft nicht unter den Versicherungsschutz. Die konkreten Limiten variieren je nach Anbieter.
Wie sich Käufer schützen können
Was können zukünftige Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer nun tun? Eine sorgfältige Vorbereitung kann viele Unsicherheiten beseitigen. Dazu gehört eine gründliche Prüfung der Vertragspartner: Wie ist ihr Ruf, wie ihre bisherige Tätigkeit? Betreibungsauszüge liefern zusätzliche Hinweise auf die finanzielle Historie der beteiligten Unternehmen, wenn auch nur eingeschränkt.
Weiter empfehlen Experten vertragliche Sicherungsmechanismen. Dazu gehören einerseits Garantieversprechen. Der Bauunternehmer garantiert dem Bauherrn im Falle der Anmeldung von Bauhandwerkerpfandrechten durch Subunternehmer umgehend eine Sicherheit in der Höhe der angemeldeten Forderung. Auch Konventionalstrafen sind möglich. Das Bundesgericht bejahte die Möglichkeit, die provisorische oder definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts vertraglich mit einer Konventionalstrafe zu verbinden.
Eine weitere Option besteht darin, Teile des Werk- oder Kaufpreises zurückzubehalten, bis die Viermonatsfrist für die Anmeldung eines Bauhandwerkerpfandrechts abgelaufen ist. Doch auch Direktzahlungen sind griffig. Beim Eigenbau sollte der Bauherr die Forderungen der Subunternehmer am besten selbst bezahlen. So besteht die bestmögliche Kontrolle.
Schliesslich bietet sich die Vereinbarung einer Erfüllungsgarantie an. Sie hat für den Bauherrn den grossen Vorteil, dass der Garantiegeber (etwa eine Bank oder Versicherung) zahlt, sobald der Bauherr die Garantie in Anspruch nimmt. Ein allfälliger Rechtsstreit kann anschliessend geführt werden, ohne dass die Liquidität kurzfristig sichergestellt werden muss.
Allerdings hängen viele dieser Instrumente von der Bereitschaft der Gegenpartei ab, entsprechende Klauseln zu akzeptieren. Eine gesetzliche Verpflichtung dazu besteht nicht.
Wem dieses Risiko dennoch zu hoch ist, fährt mit älteren Liegenschaften ohne kürzlich durchgeführte Arbeiten am besten. Bei ihnen entfällt das Risiko des Bauhandwerkerpfandrechts komplett.
