Die Besteuerung des Eigenmietwertes sei eine Steuer auf einem fiktiven Einkommen, sagen Befürworter einer Abschaffung. Diese Abschaffung sei ein Steuergeschenk an Hausbesitzer, argumentieren die Gegner eines Systemwechsels. Berechnungen der UBS zufolge hängt die Antwort auf die Frage nach den Gewinnern und Verlierern einer Neuordnung der Wohneigentumsbesteuerung von der persönlichen Situation und dem Objekt ab.
| Fall 1 | Fall 2 | Fall 3 | Fall 4 | |
|---|---|---|---|---|
| Haushalt | Verheiratete Rentner | Familie mit 2 Kindern | Familie mit 2 Kindern | Familie mit 2 Kindern |
| Einkommen (CHF) | 125'000 | 200'000 | 200'000 | 200'000 |
| Objekt | Altbau | Neubau | Neubau | Altbau |
| Wohnfläche (m2) | 120 | 120 | 120 | 120 |
| Eigenmietwert* | 50 | 70 | 70 | 60 |
| Hypothekarzins | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 |
| Belehnung (%) | 30 | 80 | 80 | 60 |
| Ersterwerb | Nein | Nein | Ja | Nein |
| Sanierung | Nein | Nein | Nein | Ja |
Quelle: UBS / *Eigenmietwert in Prozent der Marktmiete.
Von den vier von der UBS betrachteten Fällen kommt das Rentner-Ehepaar am besten weg (Fall 1). Nach der Abschaffung des Eigenmietwertes bezahlt es pro Jahr 1000 bis 3500 Franken weniger Steuern, je nach Kanton, in dem es lebt.
Die Familie mit zwei Kindern würde zwischen 600 und 3200 Franken Steuern pro Jahr sparen (Fall 2). Erwirbt sie erstmals ein selbstbewohntes Eigenheim, fällt sie Steuerbelastung um weitere 1000 Franken (Fall 3).
Im Nachteil ist die Familie mit Kindern, die in einem sanierungsbedürftigen Altbau wohnt (Fall 4). Denn sie gerät unter Druck: Die UBS nimmt Sanierungskosten von 100'000 Franken in zwei Jahren an. Mit dem Systemwechsel wächst die jährliche Steuerbelastung um 1700 bis 3400 Franken.
Zu den Verlierern dürften nach Einschätzung der UBS auch die Zweitwohnungseigentümer zählen. Denn wird der Eigenmietwert beseitigt, werden die Bergkantone die Steuerausfälle mit Objektsteuern auffangen wollen. Weiter dürfte der Druck auf Wohnungen steigen, die nur während einigen Wochen im Jahr bewohnt sind.
Steuerersparnis hängt von Zinsen und Belehnung ab
Wie die UBS weiter berechnet hat, hängt die Steuerersparnis bei einem Systemwechsel von der Belehnung und den Hypothekarzinsen ab. So beispielsweise ist die jährliche Steuererleichterung für eine Familie mit zwei Kindern in einer neuwertigen Wohnung 3500 Franken, wenn der Zins 1,0 Prozent und die Belehnung 60 Prozent beträgt. Hingegen wird aus der Steuerersparnis eine zusätzliche Steuerbelastung von 300 Franken, sollte der Zins 2,5 Prozent und die Belehnung 70 Prozent sein.
Alles in allem wird der Systemwechsel wohl zu leicht stärkeren Preisanstiegen führen, zumindest kurzfristig. Wobei: «Neuwertige Eigentumswohnungen in den Städten dürften sich überproportional verteuern», schreiben die UBS-Immobilienspezialisten. Hingegen müsse für Altbauten mit Wertverlusten gerechnet werden, namentlich weil Unterhaltskosten nicht mehr abzugsberechtigt wären.
Die Abschaffung des Eigenmietwertes hat im Dezember eine Hürde genommen. Das Parlament hat dem Reform zugestimmt. Das letzte Wort hat aber die Stimmbevölkerung. Ein Systemwechsel wird daher kaum vor 2027 in Kraft treten.
11 Kommentare
Es ist klar, dass die Banken den Eigenmietwert nicht abschaffen möchten. Die Eigenheimbesitzer würden animiert um die Hypotheken zurückzubezahlen und auf der anderen Seite würde weniger Geld angelegt! Dieses suboptimale System des Eigenmietwertes ist veraltet und es exisitiert in keinem anderen Land in Europa ! Es kann ja nicht sein, dass man im Alter ein fikitves Einkommen versteuern muss, obwohl kein Geld mehr verdient wird - viele ältere Semester müssen daher ihr Eigenheim verkaufen, weil sie die Steuern nicht bezahlen können !
Dieser Bericht ist einseitig und soll zum Ziel haben, den status quo beizubehalten damit keine Hypotheken abbezahlt werden (Reduktion nicht im Sinn der UBS als grösster Hypothekargeber). Wir würden somit in der Schweiz ein Volk von Schuldnern bleiben.
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen.
Eine Studie der UBS ist nicht aussagekräftig, sie fürchten mehr, dass die Abschaffung zu einer Reduktion der Hypotheken führen wird.
Realistisch, der Gewinn bei Aktien war bisher im Schnitt höher als bei Immobilien. Zudem bleibt das Kapital flexibel und kostet keinen Eigenmietwert. Ganz zu schweigen vom Staat, wer eine Immobilie hat, der kann faktisch nie mit Unterstützung rechnen. Wer hingegen sein Geld mit Reisen und teuren Autos verpulfert kriegt Hilfe und für sein Boot oder Auto zahlt er auch keinen Eigenmietwert.