Eine 100-prozentige Saron-Finanzierung ist keine optimale Lösung - bis auf ein Extrem-Szenario

Die Zinssenkung durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) am 21. März täuscht nicht darüber hinweg, dass die Refinanzierungskosten bei einer Saron-Hypothek in den letzten zwei Jahren durch die Decke gingen. Im April 2022 lag der für den Saron massgebende Leitzins bei minus 0,75 Prozent, ehe dieser durch die SNB innerhalb von 15 Monaten um 2,50 Prozent auf 1,75 Prozent angehoben wurde. Das führte zwischenzeitlich zu einer satten Erhöhung der Refinanzierungskosten bei einer Saron-Hypothek - und ging entsprechend ans Portemonnaie.

Beträgt der Aufschlag der Bank bei der Saron-Hypothek ein Prozent, so fiel zwischen der letzten Leitzinserhöhung im Juni 2023 und der ersten Senkung im März 2024 variable Hypothekarzinskonten von rund 2,70 Prozent an. Im Vergleich dazu ging es mit den Sätzen für Festhypotheken wesentlich gemächlicher nach oben. Eine zehnjährige Festhypothek kostete im Frühjahr 2022 rund 1,0 Prozent, in der Spitze 2023 2,70 Prozent.

Das Plus beim Saron mit einem Anstieg von 2,25 Prozentpunkten fiel also deutlich höher aus als bei der Festhypothek mit 1,70 Prozentpunkten. Eine variable Saron-Hypothek war somit im jüngsten Zinserhöhungszyklus einer deutlich höheren Schwankungsanfälligkeit unterworfen als eine Festhypothek.

Hohe Leitzinsschwankungen reduzieren Planbarkeit der Kosten

Wer diesen Schwankungen bei den Refinanzierungskosten vollständig aus dem Weg gehen will, kann sich zu 100 Prozent mit einer Festhypothek finanzieren. Allerdings ist dies nicht die optimale Lösung, da die Saron-Hypothek über die letzten fünfzehn Jahre hinweg die günstigere Finanzierungsvariante war.

Der Frage, ob eine variable oder eine feste Finanzierung die beste Lösung ist, ging jüngst die ING Bank in einer Studie nach. Die Studie hat empirische Daten aus den USA, der Euro-Zone und Japan ausgewertet. Um die Schwankungen bei den Kosten möglichst gering zu halten, ist in den USA eine Finanzierung mit 18 Prozent variabler und 82 Prozent fester Laufzeit die ideale Variante. In der Euro-Zone erreichte man in den letzten zwanzig Jahren mit einer ausgeglichenen Finanzierung die grösstmögliche Planungssicherheit mit den geringsten Schwankungen im Verhältnis zu den Gesamtkosten. 

Bei Nullzinsen ist eine variable Finanzierung im Vorteil

Von Interesse für Schweizer Hypothekarschuldner ist neben der Eurozone auch Japan. Sowohl in Europa als auch in Japan waren respektive sind die Leitzinsen negativ. Eine 100-prozentige Finanzierung in Euro mit fixer Laufzeit brachte - wenig erstaunlich - neben den höchsten Finanzierungskosten auch die grösste Schwankungsanfälligkeit bei den Kosten mit sich.

Die geringere Volatilität bei variabel verzinslichen Euro-Darlehen ist dabei ungewöhnlich. Dies lässt sich mit der Stabilität erklären, die die Nullzins-Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ausgelöst hat, und mit der vor der Pandemie verlorenen Hoffnung, die EZB würde sich jemals vom Anker der Zinssätze nahe null lösen. Auf der Suche nach der Effizienzgrenze bei Euro-Finanzierungen kommt die Studie deshalb zu einem klaren Schluss: «Hier führt eine Kombination aus 60 Prozent variablem Zins und 40 Prozent festem Zins zu den geringsten Schwankungen bei den Kosten,» erläutert der ING-Analyst Padhraic Garvey.

In Asien, wo die japanische Notenbank über Jahrzehnte eine noch extremere Nullzinspolitik verfolgte, sind die Finanzierungskosten bei einer 100-prozentigen variablen Finanzierung aussergewöhnlich niedrig – und das bei minimaler Volatilität. Eine 100-prozentige Festfinanzierung hatte auf der anderen Seite sowohl höhere Finanzierungskosten als auch eine höhere Volatilität zur Folge.

Hiesige Hypothekarnehmer, welche in den letzten zehn Jahren ausschliesslich auf eine 100-prozentige, variable Saron-Finanzierung gesetzt haben, werden sich mit den Daten aus Japan bestätigt sehen. Der Vergleich zwischen den USA, Japan und der Euro-Zone zeigt aber auch, dass die Wahl der Fälligkeiten bei der Hypothek in einem Umfeld ohne Nullzinsen überdacht werden sollte. Denn je höher die Zinsen (USA) im Vergleich (Schweiz, Japan, Euro-Zone) sind, desto attraktiver ist ein höherer Anteil fixer Laufzeiten.

Damit die Saron-Hypothek deutlich günstiger als eine kombinierte Finanzierungsvariante wird, müssten die Leitzinsen in der Schweiz wieder Richtung null tendieren. Dieses Szenario tritt gemäss dem am Mittwoch publizierten Zinsausblick der UBS-Ökonomen ein, wenn die Weltwirtschaft in eine länger anhaltende Rezession gerät und der Franken dadurch unter starken Aufwertungsdruck geraten würde.

Für den Moment ist aber keine Rezession auszumachen. Zwar werden weiter sinkende Leitzinsen in der Schweiz erwartet, aber ein Absinken unter ein Prozent ist derzeit nicht absehbar. Das sagt zumindest der Konsens der Schweizer Ökonomen, welche von Bloomberg Mitte April befragt wurden. Diese erwarten, dass der Leitzins zwischen 2025 und 2026 bei einem Prozent steht. 

Die richtige Kombination macht den Unterschied

Dieses Potenzial mit ein bis zwei Leitzinssenkungen um je 0,25 Prozentpunkte ist am Schweizer Kapitalmarkt über die nächsten acht bis fünfzehn Monate bereits eingepreist. Trifft diese Prognose ein wie von den Märkten antizipiert, wird der Satz des Saron von 1,50 auf 1,00 Prozent sinken.

Die Schaufensterpreise für Festhypotheken mit zwei bis sieben Jahren Laufzeit liegen bei hypotheke.ch aktuell bei rund 1,68 bis 1,73 Prozent, während für eine Saron-Hypothek derzeit immer noch bis zu 2,50 Prozent aufgerufen werden. Selbst wenn die SNB nun wie antizipiert die Leitzinsen auf ein Prozent senkt, sind die Kosten für eine Saron-Hypothek mit zukünftigen 2,00 Prozent höher als bei einer Festhypothek.

Die Konklusion ist deshalb klar: Unter Berücksichtigung der Schwankungen bei den Finanzierungskosten erscheint ein Anteil von 25 bis 40 Prozent Festhypothek und 60 bis 75 Prozent Saron-Hypothek sinnvoll. Wer eine hohe Planungssicherheit und geringe Schwankungen bei den Kosten anstrebt, ist dabei mit einem höheren Festhypotheken-Anteil gut beraten. Bei der Festhypothek sollten idealerweise verschiedene Laufzeiten kombiniert werden. 

Wer eine Rezession am Horizont aufziehen sieht, der kann weiterhin zu 100 Prozent im Saron engagiert bleiben. Der Saron-Hypothekarnehmer muss sich allerdings bewusst sein, dass die Kosten im Vergleich zur Festhypothek höher bleiben könnten, wenn sich die Zinssenkungen nicht so rasch wie erwartet manifestieren.