Angesichts einer Büro-Leerstandsquote von derzeit rund 10 Prozent bei zugleich grossem Wohnungsmangel könnte Frankfurt nach Meinung von Experten vor einer Welle an Umnutzungen stehen. Investoren haben bereits ein Auge auf verwaiste Gebäude geworfen. Ein Selbstläufer ist der Umbau von Büroflächen zu Wohnraum aus mehreren Gründen allerdings nicht.

«Wir sehen in Frankfurt ein wahnsinnig hohes Interesse von Investoren, etwa von Private-Equity-Gesellschaften, leerstehende Bürogebäude in Wohnungen umzuwandeln», erklärte Manuel Backfisch, Chef des Maklers Colliers Deutschland, im Interview mit Bloomberg. «Wir bekommen fast täglich Anrufe zu dem Thema. Da wird sich derzeit viel angeschaut und viel durchgerechnet.» Backfisch glaubt, dass Umnutzungen in der Stadt zunehmen werden.

Zu einer ähnlichen Einschätzung kommt auch Suat Kurt, Niederlassungsleiter des Maklers JLL in Frankfurt: «Ich erwarte, dass in den kommenden Jahren in Frankfurt leerstehende Büroflächen zunehmend in Wohnungen oder Hotels umgewandelt werden.» Viele Büros stünden leer, zum Teil seit Jahren. Betroffen seien vor allem Randlagen und ältere Gebäude.

Für die Umwandlung besonders geeignet sind Kurt zufolge die City West entlang der Theodor-Heuss-Allee und das Mertonviertel. «Hier gibt es leerstehenden Büroflächen und zugleich eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, was die Lagen für Wohnen attraktiv macht», erklärte er. In abgelegenen Industriegebieten weit weg vom Frankfurter Zentrum hingegen würden sich Umwandlungen nur schwer umsetzen lassen.

Laut einer Studie des Ifo-Institut und Colliers kommen in Frankfurt in den nächsten Jahren nur rund 30 Prozent der leerstehenden Büroflächen für eine Umwandlung in Wohnraum in Frage. «Das hat unter anderem mit baulichen und baurechtlichen Faktoren zu tun», sagte Simon Krause, Wissenschaftler am Ifo-Institut.

Wird dies berücksichtigt sowie die Tatsache, dass bei einer Umwandlung etwa 20 Prozent Fläche verloren gehen, könnten der Studie zufolge in Frankfurt etwa 7'450 Wohnungen für rund 12'600 Menschen entstehen. Die Autoren haben dabei eine Wohnungsgrösse von 77 Quadratmetern sowie eine Haushaltsgrösse von 1,7 Personen zugrunde gelegt.

Derzeit scheitern derartige Umwandlungen allerdings oft an den Kosten. «Die Preise für leerstehende Büroimmobilien sind in den vergangenen Jahren schon runtergekommen, doch oftmals liegen die Preise noch über der Schwelle, bei der sich eine Umwandlung in Wohnungen rechnet», sagte Backfisch.

Diese Hürde sieht auch Krause. Er verweist darauf, dass bei einer Umwandlung ein Gebäude nahezu in den Rohbau zurückgesetzt werden muss. «Ganz grob geschätzt entstehen bei einer Umwandlung von Büros in Wohnungen etwa 2'500 Euro Umbaukosten je Quadratmeter», sagte er. Mit Wohnungen müssten sich im Monat rund 6 Euro mehr Miete je Quadratmeter erzielen lassen als mit Büros, damit sich die Umwandlung lohne.

Einen Schub würden Umwandlungen laut Kurt wohl erfahren, wenn die Baukosten wieder sinken. Auch staatliche Förderprogramme könnten dabei helfen, solche Projekte in Gang zu setzen, sagte er.

Backfisch verwies darauf, dass es durchaus schon erfolgreiche Beispiele für die Umwandlung von Büros in Wohnungen in Frankfurt gibt, etwa in Sachsenhausen, im Frankfurter Süden und Niederrad. «Ich bin überzeugt, dass Conversions von leerstehenden Büros zu einer eigenen Asset-Klasse werden», sagte er.

(Bloomberg)