Laut den von Eurostat veröffentlichten Zahlen stiegen die Immobilienpreise in Spanien im September gegenüber dem Vorquartal um 2,1 Prozent, was deutlich über der Quartalswachstumsrate von 0,1 Prozent in der Eurozone liegt. In mehreren Ländern der Eurozone, darunter Deutschland, Frankreich und den Niederlanden, sanken die Immobilienpreise im zweiten Quartal erneut im Quartalsvergleich, schreibt die ING Bank in einer Marktanalyse. 

In Spanien sind die steigenden Zinsen für Hypothekendarlehen wie in anderen europäischen Märkten ein Gegenwind für den Immobilienmarkt. Nach Angaben des spanischen Statistikdienstes INE lag die Zahl der vergebenen Hypothekendarlehen im Juli 2023 um 18,6 Prozent niedriger als im Vorjahresmonat. Auch die Zahl der Transaktionen kühlte sich deutlich ab und lag im Juli um 10,1 Prozent niedriger als vor einem Jahr. Dennoch ist der Abschwung nicht so stark wie in anderen Ländern.

Es gibt mehrere Elemente, die den spanischen Immobilienmarkt von anderen Immobilienmärkten in der Eurozone unterscheiden. Die Zahl der spanischen Haushalte wächst stark, unter anderem aufgrund der Einwanderung. Darüber hinaus wird der Immobilienmarkt auch durch ein stärkeres Wirtschaftswachstum als im Durchschnitt der Eurozone unterstützt.

Die ING-Analysten prognostizieren für die spanische Wirtschaft im Jahr 2023 ein Wachstum von 2,5 Prozent, verglichen mit einem durchschnittlichen Wachstum von nur 0,5 Prozent in der Eurozone. Der angespannte Arbeitsmarkt und die Beschleunigung des Lohnwachstums verbessern zudem das verfügbare Bruttoeinkommen. Ein weiterer Faktor ist, dass viele Familien während der Pandemie erhebliche Ersparnisse ansammeln konnten, die sie nun für den Hauskauf nutzen.

Schliesslich sorgt die starke Auslandsnachfrage nach spanischen Immobilien für zusätzlichen Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise. Während der Pandemie war diese Auslandsnachfrage aufgrund der Reisebeschränkungen vollständig verschwunden und nun wieder vollständig zurückgekehrt. Dies erkläre, warum das Wachstum der Immobilienpreise in Tourismusregionen wie den Balearen und den Kanarischen Inseln sowie im Mittelmeerraum über dem Landesdurchschnitt liege, so ING.

Das Angebot wächst seit mehreren Jahren zu langsam

Wenn die wachsende Nachfrage durch ein wachsendes Angebot ausgeglichen wird, dämpft dies den Preisanstieg – in Spanien reicht das Angebotswachstum jedoch nicht aus, um die wachsende Nachfrage zu decken, schreibt die ING Bank weiter. Das Nettowachstum der Haushalte ist viel höher als das Nettoangebotswachstum, was zu Knappheit führt und einen Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise ausübt.

Dies ist kein neues Phänomen: Das Wachstum des spanischen Angebots wächst seit mehreren Jahren zu langsam, um mit der Nachfrage Schritt zu halten. Der Rückgang der Auslandsnachfrage während der Pandemie und mehr Erbschaften aufgrund der hohen Zahl an Covid-19-Todesopfern haben den Druck während der Pandemie etwas gemildert, so ING weiter.

Diese Kombination aus robuster Nachfrage und zu langsam wachsendem Angebot übt einen Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise aus. Ein weiterer Unterscheidungsfaktor ist, dass die spanischen Immobilienpreise während der Pandemie weniger stark gestiegen sind als in anderen Ländern der Eurozone, was nun wahrscheinlich zu einem moderateren Abschwung im Vergleich zu Ländern führen wird, in denen der Immobilienmarkt stärker überhitzt war.

Trotz der Widerstandsfähigkeit des spanischen Immobilienmarktes gibt es laut ING mehrere Faktoren, die die Dynamik auf dem Immobilienmarkt weiter dämpfen werden. Es sei wahrscheinlich, dass die Hypothekarkreditzinsen bis Ende dieses Jahres weiter steigen und noch eine Weile auf diesem Niveau bleiben werden, was die Kaufkraft von Immobilien weiter unter Druck setzen werde.

Ferner erwarten die ING-Analysten, dass sich das Wirtschaftswachstum in den Wintermonaten verlangsamt, was sich auch negativ auf den Immobilienmarkt auswirken wird. "Für das Jahr 2023 gehen wir von einem durchschnittlichen BIP-Wachstum von 2,5 Prozent aus, das sich im Jahr 2024 voraussichtlich auf 1,4 Prozent verlangsamen wird. Für dieses Jahr erwarten wir, dass die spanischen Immobilienpreise im Durchschnitt um 3 Prozent und im Jahr 2024 um 2 Prozent steigen werden", so ING in einer Mitteilung. Inflationsbereinigt laufe dies dennoch auf eine leichte reale Preiskorrektur hinaus.

(cash)