Schwedens angeschlagene Vermieter sehen sich einem zunehmenden Druck ausgesetzt, Immobilien zu verkaufen. Sie benötigen Barmittel, da in den nächsten 18 Monaten Schulden in Höhe von 17 Milliarden Dollar fällig werden. Die Immobiliengesellschaften haben sich zwar gegen Zwangsverkäufe gewehrt, aber die Zeit zum Handeln wird immer knapper. Da die Refinanzierung an den Anleihe- und Aktienmärkten schwierig ist, werden Veräusserungen zu einer der letzten verbleibenden Optionen.

Ein ungeordneter Ansturm auf die Geldbeschaffung birgt die Gefahr, dass es auf einem der am stärksten leidenden Immobilienmärkte der Welt zu heftigen Abschlägen kommt. Dies könnte eine Kettenreaktion auslösen, bei der die Bewertungen in der gesamten Branche neu festlegt und die Finanzierungslücken vergrössert werden. Die schwedische Zentralbank (Riksbank) hat davor gewarnt, dass Vermieter, die schnell grosse Mengen verkaufen, die finanzielle Stabilität des Landes gefährden könnten. 

"Die erste Option wäre, sich zu rekapitalisieren und den Sturm abzuwarten, aber das ist nicht für jeden möglich", sagt Jonne Sandstrom, Portfoliomanager bei der Aktia Bank. "Am meisten Sorgen würde ich mir machen, wenn sich die allgemeine Stimmung auf dem Markt verschlechtert, wodurch die Refinanzierung noch schwieriger würde."

Nach einem Rekord vor etwas mehr als einem Jahr sind die Transaktionen von Gewerbeimmobilien in Schweden auf den niedrigsten Stand seit einem Jahrzehnt gefallen. Dies ist ein Zeichen für die bestehende Differenz zwischen den Preisvorstellungen der Verkäufer und dem, was die Käufer zu zahlen bereit sind. Eine Flut von Herabstufungen der Kreditwürdigkeit - darunter eine wachsende Zahl von Vermietern mit "Junk"-Rating - deutet darauf hin, dass die Pattsituation bald beendet sein könnte.

"Die höheren Zinssätze fressen den Gewinn kleinerer Immobilienunternehmen mit vielen Schulden auf", sagte Sven-Olof Johansson, Vorstandsvorsitzender von FastPartner, in einem Interview. "Es wird schwieriger werden, Anleihen im Bankensystem zu refinanzieren, daher wird dieser Herbst für sie hart werden." FastPartner - einer der grössten Bürovermieter in Stockholm - hat Anfang des Monats sein Investment-Grade-Rating verloren.

Halbjahreszahlen im Fokus

Der angeschlagene Vermieter Samhallsbyggnadsbolaget i Norden - besser bekannt als SBB - ist das Epizentrum der schwedischen Gewerbeimmobilienkrise. Aber die Probleme gehen tiefer: Vier Unternehmen haben Anleihen, deren Renditen um mindestens 10 Prozentpunkte über denen der Riksbank liegen, was sie in eine Notlage bringt.

In diesem Jahr sind die Fälligkeiten mit 4,9 Milliarden Dollar relativ überschaubar, aber die Hürde verdoppelt sich auf 12,1 Milliarden Dollar im Jahr 2024. Heimstaden Bostad - eine Tochtergesellschaft von Heimstaden - hat mit 2,5 Milliarden Dollar den grössten Betrag fällig, während die SBB 765 Millionen Dollar anstehen hat, wie aus von Bloomberg zusammengestellten Daten hervorgeht.

Einen Hinweis darauf, wie es um die Branche bestellt ist, werden am Dienstag die Halbjahreszahlen von FastPartner liefern. Die SBB legt ihre Bilanz am 14. Juli vor. Bislang sind die Abwärtskorrekturen in den Portfolios bescheiden - nicht mehr als etwa 4 Prozent im ersten Quartal. Das liegt vor allem an der geringen Anzahl von Transaktionen, und die ersten grossen Transaktionen seit Monaten werden entscheidend dafür sein, wie tief die Krise geht.

"Das grösste Risiko einer Verschlechterung der Kreditqualität besteht in Schweden, wo die Unternehmen in den nächsten Jahren mit einer Reihe von Fälligkeiten konfrontiert sind", erklärten die Analysten von Moody's in einem Bericht über die Immobilienbranche im vergangenen Monat. Die Ratingagentur verwies auf Anleihen mit Laufzeiten von drei bis vier Jahren - etwa halb so lang wie bei anderen europäischen Immobilieneigentümern -, wodurch das Land an vorderster Front von den Auswirkungen höherer Zinssätze betroffen ist.

Deutlich höhere Finanzierungskosten

Im Januar war Fastighets AB Balder der erste schwedische Vermieter, der ein “Junk”-Rating erhielt. Seitdem sind FastPartner und SBB hinzugekommen. Während die Anleiherenditen dieser Unternehmen bereits auf dem Niveau von Hochzinsanleihen liegen - im Fall der SBB sogar deutlich darüber -, bedeutet der Verlust des Investment-Grade-Status einen geringeren Pool von Anleihekäufern und deutlich höhere Finanzierungskosten.

Die Aktien von Immobilienunternehmen sind seit ihrem Höchststand Ende 2021 um mehr als 60 Prozent gefallen, was die Ausgabe von Bezugsrechten zu einer weniger günstigen Option macht. Ausserdem werden die Banken immer vorsichtiger, wenn es darum geht, ihr Engagement in diesem Sektor zu erhöhen, was die Finanzierung von Geschäften erschwert.

"Die Banken spielen eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, den Transaktionsmarkt aktiv zu halten", sagte Max Barclay, stellvertretender Vorstandsvorsitzender und Leiter der Beratungsabteilung des Immobiliendienstleisters Newsec, in einem Interview. "Aber im Moment funktioniert das nicht."

Einige Investoren haben Barmittel beschafft, um die Situation auszunutzen, aber sie wollen Preisnachlässe, die Immobilienbesitzer nicht bereit sind zu gewähren. Moody's geht davon aus, dass die Bewertungen europäischer Gewerbeimmobilien bis Ende nächsten Jahres um 5  bis 15 Prozent gegenüber dem Niveau von 2022 sinken werden. In einem "Abwärtsszenario" könnten die schwedischen Werte noch stärker sinken.

Keine Preisnachlässe

Die Vermieter geben jedoch vorerst nicht nach und sagen, dass es keinen Grund gebe, die Buchwerte zu senken, da die Belegungsrate hoch und der Cashflow stabil sei.

Selbst die SBB, die in den nächsten drei Jahren fällig werdende Anleihen im Wert von 1,6 Milliarden Dollar erneuern muss, will laut dem neuen CEO Leiv Synnes keine Preisnachlässe für ihre Immobilien gewähren. Vergangene Woche verkaufte das Unternehmen Liegenschaften in der südlichen Stadt Linkoping an ein Unternehmen im Besitz der Gemeinde, doch der Erlös von 37 Millionen Dollar ist nur eine kleine Delle in seinem Gesamtfinanzierungsbedarf. 

"Es gibt keinen Grund für uns, in diesem Markt irgendwelche Vermögenswerte zu verkaufen", sagte Johansson von FastPartner. "Jetzt ist nicht der richtige Zeitpunkt zum Verkaufen - es ist die richtige Zeit, in der die Zinsen niedrig sind.”

(Bloomberg/cash)