Hypothekarmarkt - Immobilienkäufer müssen aufs Land

Trotz Billighypotheken lohnt sich in der Schweiz ein Hauskauf oft nicht. Wo mieten günstiger ist als kaufen – und umgekehrt.
01.02.2017 06:42
Von Ivo Ruch
Ein Wohnhaus im Bau. Auf dem Land sind die Immobilien noch erschwinglich(er).
Ein Wohnhaus im Bau. Auf dem Land sind die Immobilien noch erschwinglich(er).
Bild: pixabay.com

Dieser Beitrag ist Teil des am 1. Februar 2017 erschienenen Anlegermagazins «VALUE» von cash. Sie können das Magazin als E-Paper lesen, als PDF herunterladen oder gratis als gedruckte Ausgabe bestellen.

 

Es ist eigentlich ein Dilemma: Die Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz ist so günstig wie schon lange nicht mehr. Doch für viele Bewohner dieses Landes bleibt das eigene Haus ein Traum. Einerseits sind die Preise vielerorts schon sehr hoch. Andererseits machen die höheren Finanzierungsanforderungen der Banken Wohneigentum fast unmöglich. Viele Schweizer bleiben daher lieber Mieter. Doch das gilt nicht in der ganzen Schweiz in gleichem Masse.

Nachgerechnet: mieten contra kaufen

Das Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI hat für cash VALUE nachgerechnet: In welchen Gemeinden macht kaufen noch Sinn, wo ist Mieten die bessere Option? Ausgehend von einer 120 Quadratmeter grossen 4,5-Zimmer-Wohnung wurden die monatlichen Gesamtkosten von Miete und Kauf, inklusive Nebenkosten, Unterhalt und Amortisation, einander gegenübergestellt. Ist das Verhältnis in der Tabelle auf Seite 31 kleiner als 1, lohnt sich kaufen mehr als mieten und umgekehrt.

Entscheidend bei dieser Rechnung ist der Zins, zu der eine Hypothek finanziert wird. Bei der Berechnung der Tragbarkeit kalkulieren viele Banken mit Zinsen um 5 Prozent. In der Realität zahlen Immobilien­besitzer aber selten mehr als 1,5 Prozent.

Reale oder kalkulatorische Zinsen?

Die Auswertung zeigt: Mit den realen Zinsen ist der Kauf im aktuellen Marktumfeld häufig attraktiver als die Miete, mit Ausnahme der grossen Zentren. In Städten wie Genf, Zürich, Basel und Zug sind die Kosten für die eigenen vier Wände mehr als doppelt so hoch wie jene für ein Mietverhältnis. Rechnet man aber mit dem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent, schiessen die monatlichen Kosten in die Höhe, und nirgends rechnet sich in Anbetracht der überdurchschnittlich gestiegenen Immobilienpreise Wohneigentum. Auf steuerliche Faktoren wurde bei der Analyse verzichtet, aber auch auf den Risikofaktor, dass eine Immobilie unter Umständen an Wert verliert.

So viele Jahresmietzinse muss man sparen, um die Musterwohnung zu kaufen

Roter Punkt: Hier ist mieten günstiger als kaufen (Hypozins 1,5%)
Grüner Punkt: Hier ist kaufen günstiger als mieten (Hypozins 1,5%)
Zahl im Kreis: So viele Jahresmietzinse muss man sparen, um die Musterwohnung kaufen zu können
Grössere Grafik auf issuu.com

Vergleich Miete oder Kauf - was sich wo mehr lohnt

Gemeinde Angebotsmiete in CHF 1) Effektive Kaufpreise in CHF 2) Total pro Monat Kauf 3), Zins 5% Vergleich Miete/Kauf, Zins 5% Total pro Monat Kauf 4), Zins 1,5% Vergleich Miete/Kauf, Zins 1,5%
Genf 3973 1'819'702 8930 2,25 4684 1,18
Zürich 3386 1'459'833 7164 2,12 3758 1,11
Basel 2482 1'067'400 5238 2,11 2748 1,11
Zug 3308 1'422'667 6982 2,11 3662 1,11
Uster 2396 977'000 4795 2,00 2515 1,05
Winterthur 2224 899'778 4416 1,99 2316 1,04
St. Gallen 1888 755'750 3709 1,96 1945 1,03
Lausanne 3014 1'191'455 5847 1,94 3067 1,02
Vernier 3009 1'186'600 5823 1,94 3054 1,02
Chur 2191 856'000 4201 1,92 2203 1,01
Luzern 2578 1'005'006 4932 1,91 2587 1,00
Dübendorf 2711 1'051'000 5158 1,90 2705 1,00
Bern 2424 934'357 4585 1,89 2405 0,99
Rapperswil-Jona 2335 894'230 4388 1,88 2302 0,99
La Chaux-de-Fonds 1459 545'333 2676 1,83 1404 0,96
Lugano 2646 980'416 4811 1,82 2524 0,95
Dietikon 2488 913'000 4480 1,80 2350 0,94
Neuchâtel 2179 796'500 3909 1,79 2050 0,94
Köniz 2079 759'636 3728 1,79 1955 0,94
Schaffhausen 1822 661'286 3245 1,78 1702 0,93
Kriens 2146 767'000 3764 1,74 1974 0,92
Sion 1990 705'822 3464 1,74 1817 0,91
Lancy 3223 1'140'000 5594 1,74 2934 0,91
ontreux 2697 947'437 4649 1,72 2439 0,90
Biel 1967 677'000 3322 1,69 1743 0,89
Emmen 2063 708'000 3474 1,68 1822 0,88
Thun 2107 706'333 3466 1,65 1818 0,86
Yverdon-les-bains 2330 756'880 3714 1,59 1948 0,84
Fribourg 2293 710'000 3484 1,52 1828 0,80

1) Monatliche Nettomiete für die definierte Musterwohnung
2) Kaufpreis für die definierte Musterwohnung
3) Kosten pro Monat, inklusive Amortisation der Schuld, bei kalkulatorischem Zinssatz von 5 Prozent
4) Kosten pro Monat, inklusive Amortisation der Schuld, bei effektivem Zinssatz von 1,5 Prozent.

Die Musterwohnung
Typ: Etagenwohnung
Alter: 6 Jahre
Lage: gut
Wohnfläche: 120 m2
Anzahl Zimmer: 4,5
Anzahl Badezimmer: 2
Balkon/Terrasse: 15 m2
Anzahl Wohnungen im Haus: 6
Bauqualität, Zustand: gut
Parkplatz in Tiefgarage: 1