Die Zinskurve hat sich in den vergangenen sieben Wochen am langen Ende merklich nach unten verschoben. Mussten Ende 2025 für eine zehnjährige Festhypothek noch 1,5 und mehr Prozent bezahlt werden, liegen nun Abschlüsse unter 1,30 Prozent in Reichweite. Das beste Angebot auf der Vermittlungsplattform hypotheke.ch beläuft sich auf 1,27 Prozent. Einen solch tiefen Zinssatz gab es auf vergleichbarer Basis letztmals Anfang April 2022. Dies war kurz bevor die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins im Juni auf minus 0,25 von minus 0,75 Prozent erhöhte.
Dieser Satz kommt für Hypothekarschuldner infrage, deren Belehnungsgrad bei maximal 65 Prozent liegt und welche die Tragbarkeit problemlos gewährleisten können. Aber auch Neukäufer mit einer höheren Belehnung bis zu 80 Prozent können je nach Bonität zu attraktiven Konditionen von 1,34 bis 1,40 Prozent zehnjährige Festhypotheken abschliessen, wie Florian Schubiger, Geschäftsführer von hypotheke.ch, gegenüber cash.ch auf Anfrage erklärte.
Zum Ende des letzten Jahres gingen die Experten noch von stabilen Zinsen für zehnjährige Festhypotheken mit steigender Tendenz im Jahresverlauf aus. Dieser unerwartete Preisrückgang ist auf drei Faktoren zurückzuführen: Erstens auf die niedrige Schweizer Inflationsrate von 0,1 Prozent, zweitens auf den zum Dollar und Euro auf Rekordhoch notierenden Franken sowie drittens auf die weiter schwächelnde Konjunktur in Deutschland.
Kaum Bewegung am kurzen Zinsende
Dabei spielt auch die Renditedifferenz zwischen den zehnjährigen Bundesobligationen und deutschen Staatsanleihen eine Rolle, welche die inländischen Hypothekarzinsen vor sich hertreiben. Die Zinsdifferenz von 2,5 Prozent zugunsten der deutschen Obligationen ist nahezu konstant, aber der Rückgang der Rendite in Deutschland auf 2,6 von 2,8 Prozent schlägt auf die hiesigen Refinanzierungssätze durch.
Hypothekennehmer, welche sich für eine Laufzeit von fünf bis sieben Jahren interessieren, finden dagegen in etwa gleiche Sätze vor wie zu Jahresbeginn. Bei der variablen Saron-Hypothek hat sich die Angebotssituation indes leicht verbessert, betont Schubiger von hypotheke.ch. «Da normalisiert sich der Margendruck der letzten Monate des abgelaufenen Jahres etwas, die Angebote sind attraktiver geworden.» Im längerfristigen Vergleich sind die Aufschläge auf der Saron-Hypothek aber immer noch höher. Vor zwölf Jahren - kurz vor Einführung der Negativzinsen durch die SNB - lag die Marge etwas unter 1 Prozent im Vergleich zu den heutigen 1,15 Prozent.
Die höhere Bankmarge ist primär auf die gestiegenen Eigenkapitalforderungen zurückzuführen. Dies zwingt die Banken, mehr Eigenkapital für eine Hypothek zu hinterlegen. Nur so kann eine Bank die Eigenkapitalverzinsung gewährleisten.
Festhypothek ist wie eine Versicherungsprämie
Es gibt grundsätzlich zwei Typen von Hypothekarschuldnern. Die Anhänger der Festhypothek sowie jene der Saron-Hypothek. Gerade die zweite Gruppe ist von den Vorteilen des Saron überzeugt - egal wie hoch das Zinsänderungsrisiko sein mag, so Schubiger von hypotheke.ch weiter. Eine Saron-Hypothek bleibt dabei für diejenigen erste Wahl, welche das Eigenheim in den nächsten Jahren verkaufen wollen, oder eine Weitergabe des Eigenheims an die nächste Generation anstreben. Ebenso ist es sinnvoll, den zur Amortisation anstehenden Teilbetrag über den Saron laufen zu lassen.
Das grösste Risiko bei Saron-Hypothek ist das Zinsänderungsrisiko. Steigt der Saron von 0 auf 3 Prozent, wird bei einer Hypothek über eine Million Franken eine zusätzliche Zinszahlung von 30'000 Franken pro Jahr fällig. Dieser Betrag mag über den Daumen gerechnet schnell als verkraftbar angesehen werden, entspricht dies doch «nur» einer monatlichen Zusatzbelastung von 2'500 Franken.
Viele Hypothekarnehmer blenden dabei aber aus, dass bei den wichtigen Budgetposten wie der Krankenkasse, der Kinderkrippe, dem Auto, den Steuern oder den Versicherungen nicht gespart werden kann. Deshalb gehen die höheren Zinskosten vollumfänglich zulasten des Ferienkontos oder sonstiger Aufwendungen - wie zum Beispiel Shopping, Ausgehen oder Hobbys.
Die Saron-Hypothek bleibt deshalb nur für risikofreudige Hypothekarnehmer und solche mit einem dicken Portemonnaie die beste Wahl. Wer das Freizeitbudget in einem Umfeld steigender Zinsen dagegen nicht hergeben will, ist mit einer Festhypothek immer noch gut beraten. Dieser Mehrpreis ist wie eine Versicherungsprämie anzusehen, die Schuldner davor schützt, im schlechtesten Fall für die Tilgung der Hypothekarzinsen tiefer in die Tasche greifen und anderweitig einschneidende Einsparungen machen zu müssen.
Wer langfristig der Zinsanfälligkeit aus dem Weg gehen will, dürfte mit einer zehnjährigen Festhypothek zwischen 1,27 und 1,37 Prozent gut fahren. «Wegen der guten Planbarkeit sollte man da nicht zu viel überlegen, sondern einfach abschliessen», findet der Experte von hypotheke.ch.
