Die Regulierungsdichte war in den vergangenen zwei Jahren ein beherrschendes Thema bei der Hypothekenfinanzierung. Einerseits traten am 1. Januar 2025 die neuen Regeln von Basel III in Kraft. Mit diesem Regelwerk müssen hiesige Banken für gewisse Hypotheken mehr Eigenmittel hinterlegen.
Im Mai 2025 doppelte die Finanzmarktaufsicht Finma nach und verschärfte die Regeln bei der Hypothekarvergabe. Die Berner Behörde erkannte regulatorischen Verbesserungsbedarf, da diverse Finanzinstitute den in der Selbstregulierung gewährten Spielraum übermässig ausgenutzt und Hypotheken zu einfach vergeben hatten. Bankkunden bekamen beide Regeln zu spüren.
Einerseits profitierten erstklassige Bankkunden mit soliden Finanzierungen und einer hypothekarischen Belehnung unter 60 Prozent des Immobilienwerts – die Margenaufschläge sanken leicht. Andererseits fand eine Verteuerung der Hypotheken vorwiegend bei schlechten Bonitätsratings statt. Gerade Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum, die in der jüngeren Vergangenheit gekauft hatten und entsprechend eine hohe Hypothek haben, hatten je nach Lage des Objektes einen Anstieg der Marge verspürt.
Am stärksten betroffen waren indessen Eigentümer von nicht selbst bewohnten Häusern, vermieteten Wohnungen, Ferienhäusern sowie Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern. Vermietete Immobilien mit einem schlechten Rating, insbesondere bei hoher Belehnung, zahlen höhere Zinsen und müssen mehr Eigenkapital mitbringen.
Entsprechend hat sich der Markt für Immobilienfinanzierungen von neuen Projekten stark gewandelt. Sogenannte Mezzanine-Kredite haben Teile der Bankfinanzierung abgelöst, was die angespannte Situation im zweiten Halbjahr 2025 verbesserte. Das Problem, wonach sich Projektfinanzierungen weiter verteuert haben, ist weiterhin nicht gelöst.
Einzig Unterstützung erhielt der Markt durch die Zinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank, welche den Leitzinsen seit 15 Monaten bei null Prozent hält. Eine Erhöhung des Leitzinses ist am Markt erst in rund zwei bis drei Jahren eingepreist. Gerade Schuldner mit einer Saron-Hypothek fahren in diesem Umfeld gut.
Auf der anderen Seite haben sich die zehnjährigen Hypotheken in den vergangenen zwölf Monaten etwas verteuert. Dies ist auf die weltweit höheren Obligationenzinsen wegen neuer Teuerungsängste im Soge des Iran-Krieges zurückzuführen.
Drei wegweisende Initiativen in Zürich
Nachdem an der Finanzierungsfront einigermassen Ruhe eingekehrt ist, sorgen drei Wohn- und Immobilieninitiativen im Kanton Zürich für neue Sorgenfalten. Am 14. Juni wird über die Wohnschutz-, die Wohneigentums- und die Wohnungsinitiative abgestimmt.
Die Wohnschutz-Initiative will Mieterinnen und Mieter besser vor sogenannten Leerkündigungen im Falle einer umfassenden Sanierung oder von Ersatzneubauten schützen. Die Wohneigentums-Initiative verlangt, dass der Kanton und die Gemeinden das selbst genutzte Wohneigentum grundsätzlich gleich stark fördern müssen wie den gemeinnützigen Wohnungsbau. Die Wohnungsinitiative wiederum fordert, dass der Kanton bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum künftig eine aktivere Rolle übernimmt.
Aber das ist nicht alles: Das Bundesamt für Wohnungswesen will prüfen, wie sich aus den Eigenheimquartieren mehr Wohnraum herausholen lässt. Die Beamten haben festgestellt, dass «rund 300'000 Einfamilienhäuser auf grosszügigen Parzellen stehen, die häufig unterbelegt sind und von einer zunehmend älteren Bewohnerschaft bewohnt werden». Viele dieser Häuser seien «kaum für ein selbstständiges Wohnen im Alter geeignet» – wegen ihrer Grösse, der hohen Unterhaltskosten, fehlender Barrierefreiheit oder der schlechten Anbindung an Läden und den öffentlichen Verkehr.
In den kommenden Jahren werde «ein breiter Generationenwechsel einsetzen, der oftmals mit einem erheblichen Sanierungsbedarf einhergeht». Das Bundesamt ist überzeugt: «Diese Ausgangslage bietet die Chance für eine qualitätsvolle und sozialverträgliche Verdichtung», so das Bundesamt weiter. Harte staatliche Eingriffe, wie eine Beschränkung des Eigentums oder gar Zwangsräumungen aufgrund des Alters, sind mit der Schweizer Bundesverfassung und der darin geregelten Eigentumsgarantie nicht vereinbar. Bleibt zu hoffen, dass das Öffnen dieser Büchse der Pandora ausbleibt.
Der Regulierungswildwuchs ist eine Folge dessen, wie hoffnungslos die Situation am Wohnungsmarkt ist und bleiben dürfte. Das seit Jahren bestehende politische Patt verhindert ein höheres Angebot. Noch mehr Regulierung dürfte deshalb zu weiter hohen Wohneigentumspreisen und steigenden Mieten führen.
