Vorbei ist die Zeit, als bei Hypothekarfinanzierungen Rabatte und attraktive Angebote an der Tagesordnung waren. Die Margen bei der Saron- und Festhypothek wurden erhöht, die Finanzierungskonditionen verschärft. Generell geben sich die Banken zurückhaltend.
Die besten Angebote für eine Saron-Hypothek stehen gemäss hypotheke.ch bei 0,75 Prozent. Abzüglich des Leitzinses von 0,00 Prozent ergibt sich damit eine Bankmarge von 0,75 Prozent. Diese Marge lag vor zwölf Monaten noch bei 0,45 Prozent.
Etwas weniger deutlich lässt sich das an den Zinssätzen für Festhypotheken ablesen. Aber auch dort sind die Margen angestiegen. Ende Juni lagen die besten Angebote für eine zehnjährige Festhypothek bei 1,3 Prozent. Heute sind es 0,08 Prozent mehr mit 1,38 Prozent.
Eigentlich hätten diese sinken sollen, da die für die Berechnung der Festhypothek relevanten Rendite für zehnjährige Bundesobligationen im gleichen Zeitraum auf 0,24 von zuvor 0,41 Prozent gesunken ist. Die Swap-Sätze - der zweite Richtmesser für die Zinssätze von Festhypotheken - haben sich ebenfalls leicht zurückgebildet und stehen 0,1 Prozent unter dem Niveau vom 21. Juni 2025, als die Schweizerische Nationalbank die letzte Leitzinssenkung auf 0,00 Prozent vorgenommen hatte.
Die Erklärung, wonach die höhere Marge bei den Saron-Hypotheken auf die Nullzinsen zurückzuführen ist, greift zu kurz. Für diese Verteuerung bei den Hypothekarsätzen gibt es andere Gründe, wie Florian Schubiger, Geschäftsführer von hypotheke.ch auf Anfrage von cash.ch erläutert. «Die Banken sind im Moment extrem zurückhaltend, weil sie weniger Geld zur Verfügung haben. Entsprechend wird das Angebot kleiner und der Preis steigt automatisch.»
Sind die Banken weniger offensiv, suchen sie auch weniger neues Geschäft. Dies bekommen gerade Neukunden zu spüren, weil auch die Eigenmittelanforderungen deutlich restriktiver gehandhabt werden.
Die härteren Finanzierungsbedingungen dürften anhalten
Schubiger hat dabei zwei Phänomene beobachtet. Erstens nimmt die Anzahl der Finanzierung zu, welche nur noch mit einer Belehnung von 70 statt wie bisher 80 Prozent finanziert werden. Zweitens kann es bei einer knappen Tragbarkeitsrechnung vorkommen, dass bei einem Kunden ein gut gefülltes Wertschriftenkonto nicht mehr angerechnet wird und dieser stattdessen Wertschriften verkaufen muss, um die Eigenkapitalanforderungen in Cash zu erfüllen.
Diese höheren Anforderungen beim Eigenkapital sind der Finma geschuldet. Die Finanzmarktaufsicht sieht gemäss einer Mitteilung vom 25. Mai bei vielen Schweizer Banken zu lockere Kriterien bei der Vergabe von Hypothekarkrediten. Die Behörde erkenne regulatorischen Verbesserungsbedarf, da diverse Finanzinstitute den in der Selbstregulierung gewährten Spielraum übermässig ausnutzen, wie cash.ch hier berichtete. Entsprechend haben viele Institute nun die Konditionen angepasst, was die höheren Eigenkapitalanforderungen erklärt.
Diese Konditionen gelten aber nicht nur für Neukunden. Auch für bestehende Kunden verlaufen die Verhandlungen mit der Hausbank zum Beispiel bei der Erneuerung einer Festhypothek zäh. Keine Unterstützung kommt zudem von den Versicherungen und Pensionskassen, welche in der Vergangenheit oftmals die besseren Hypothekarkonditionen im Vergleich zu den Banken angeboten haben.
Die Versicherungsanbieter sind sehr heterogen. «Wir haben derzeit gewisse Versicherungen und Pensionskassen, die überhaupt nicht konkurrenzfähig sind, und andere, welche mit ähnlichen Konditionen wie den Banken aufwarten», führt Schubiger aus. Allerdings lasse sich auch da beobachten, dass die Versicherer oftmals Geschäfte nur bis 70 Prozent Belehnung finanzieren.
Es kann sogar vorkommen, dass nur 65 Prozent finanziert werden. Da unterscheiden sich die guten Angebote von Banken und Versicherungen im Moment kaum, auch wenn die Versicherer bei den Margen nicht ganz gleich wie die Banken hochgegangen sind, so der Experte Schubiger weiter.
Auch wenn nach wie vor von keiner Kreditklemme gesprochen werden kann, dürfte diese härteren Finanzierungsbedingungen noch einen Moment anhalten. Schubiger von hypotheke.ch erwartet generell erst im nächsten Jahr eine allmähliche Verbesserung, auch wenn die eine oder andere Versicherung zwischenzeitlich mit attraktiven Preisen auf sich aufmerksam machen dürfte.
Einpendeln der Finanzierungskosten
Für Saron-Hypothekarnehmer dürfte somit auf absehbare Zeit ein Aufschlag von 0,75 Prozent bleiben. Dies gilt auch für den Fall, sollte die SNB den Leitzins in den negativen Bereich drücken. Vor Monatsfrist sah die Mehrheit der Ökonomen dieses Szenario mit Negativzinsen als eher unwahrscheinlich an. Mit der Aussicht auf einigermassen moderate US-Zölle war der Handlungsdruck auf der Nationalbank bis vor kurzem nicht akut.
Nach den jüngsten Entwicklungen wächst nun das Risiko, dass die SNB letztlich doch nicht um Negativzinsen herumkommt, wie die Ökonomen von Raiffeisen in einer Kundenmitteilung am vergangenen Dienstag betonen. Die Konfrontation mit den USA hat nämlich auch den Spielraum für Devisenmarktinterventionen reduziert, da diese das Risiko bergen, noch mehr ins Fadenkreuz der US-Machtpolitik zu geraten.
Allerdings ist sich die Nationalbank auch der möglichen Nebenwirkungen von Negativzinsen bewusst. «Daher dürfte sie diesen Schritt nur dann in Erwägung ziehen, wenn sich der Konjunkturausblick tatsächlich auch nachhaltig eintrübt, die Deflationsgefahr steigt oder der Schweizer Franken spürbar aufwertet», so die Raiffeisen-Experten.
