Immobilien: Für Schweizer Eigenheimbesitzer gehen die Kosten durch die Decke

In den letzten zehn Jahren hat alles für Immobilienbesitz gesprochen. Dank stetig sinkender Zinssätze, steigenden Hauspreisen und einer stabilen Teuerung auf tiefem Niveau ging so mancher Traum vom Eigenheim in Erfüllung. Mit der Zinswende im letzten Jahr hat sich das Bild nun komplett verändert. Die steigenden Zinsen hinterlassen deutliche Spuren am Immobilienmarkt, wie die Credit Suisse in der Studie "Schweizer Immobilienmarkt 2023" festhält.

Vor allem die steigenden Kosten dürften Eigenheimbesitzer zwingen, den Gürtel merklich enger zu schnallen. Dies betrifft zum einen die Hypothekarkosten. Zwar hält die Credit Suisse fest, dass die bestehenden Eigenheimbesitzer 2022 im Durchschnitt noch nicht von höheren Kosten betroffen waren. Dies, weil auslaufende Hypotheken im letzten Jahr immer noch zu günstigeren Sätzen erneuert werden konnten. Dieses Jahr sieht es indessen ganz anders aus, wie untenstehende Grafik zeigt:

Im laufenden Jahr werden nun vermehrt Verlängerungen zu einem deutlich höheren Zinssatz fällig. Das treibt die Hypothekarkosten an. Die Experten der Credit Suisse erwarten deshalb, "dass sich die jährlichen Hypothekarzinskosten für Bestandeseigentümer im Mittel von 4421 Franken auf 5785 Franken erhöhen werden. Damit würden die Kosten auf ein ähnlich hohes Niveau wie 2016 steigen, aber nach wie vor deutlich unter dem Niveau von 2008 von 10'000 Franken bleiben", wie in der Studie steht.

Vollkostenrechnung im roten Bereich - Mieten ist günstiger

Die Hypothekarkosten sind allerdings nur ein Teil der Aufwendungen für Wohneigentum. "Bei einer Vollkostenrechnung liegt der finanzielle Aufwand für eine durchschnittliche Eigentumswohnung mit 4,5 Zimmern mit einer fünfjährigen Festhypothek mittlerweile bei 34’060 Franken pro Jahr', erklärt Thomas Rieder, Senior Economist im Immobilienbereich bei der Credit Suisse.

Neben dem Unterhalt (1 Prozent des Liegenschaftswerts) müssten hierbei steuerliche Aspekte (Eigenmietwert und Schuldzinsabzug), Opportunitätskosten in Form von Anlagealternativen des Eigenkapitals, Risiken wie das finanzielle Klumpenrisiko oder die kurzfristige Illiquidität des Objekts, aber auch Gewinnchancen dank einer langfristigen Aufwertung des Grundstücks berücksichtigt werden, so Rieder.

Unter dem Strich ist der jährliche finanzielle Aufwand für Wohneigentum heute um 47 Prozent höher als für eine vergleichbare Mietwohnung gemäss nachfolgender Grafik. "Nachdem Kaufen 13 Jahre lang günstiger war als Mieten, ist nun also nicht nur wieder eine Eigentumsprämie zu bezahlen, sondern auch noch eine sehr hohe." Vor der Tiefzinsphase habe sich die Prämie zwischen 1993 und 2008 im Mittel auf lediglich 29 Prozent belaufen, hält Rieder fest.   

Hypothekarzinsen unter dem historischen Durchschnitt

Nach der ersten, grossen Geldschwemme 2008 im Zuge der Finanzkrise waren die Zinsen sukzessive auf historische Tiefststände gesunken. Für Eigenheimbesitzer ging die Rechnung auf: Die Gesamtkosten sanken im Mittel von CHF 10'000 auf 4'000 Franken. Entscheidend wird nun sein, wie weit die Leitzinsen noch ansteigen werden.

Am Markt wird erwartet, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) an der kommenden geldpolitischen Sitzung vom 23. März den Leitzins von 1,0 auf 1,5 Prozent - sprich um 50 Basispunkte - erhöhen dürfte.

Die Credit Suisse erwartet allerdings hernach noch einem weiteren Zinsschritt von 0,25 Prozent im Juni. Damit dürfte der Zinsgipfel bei einem Leitzinssatz von 1,75 Prozent erreicht werden. Seit dem Tiefpunkt bei -0,75 Prozent würde sich der Leitzins somit um happige 2,5 Prozent innert eines Jahres verteuern. Das hiesse, dass der Saron-Zinssatz auf 1,75 Prozent anstiege und, mit dem Aufschlag der Bank, eine Saron-Hypothek ab Sommer 2023 mit 2,5 bis 2,75 Prozent zu Buche schlagen würde. Nicht viel besser sieht es bei den länger laufenden Festhypotheken aus: Hier erwartet die Credit Suisse, dass der Satz für fünfjährige Festhypothek auf 3,3 Prozent ansteigen wird.   

Ein aktueller Zinssatz für eine fünfjährige Hypothek mag nun auf den ersten Blick teuer erscheinen. Das Bild täuscht aber. "Diese neuen, höheren Zinsniveaus sind zu relativieren, kann es doch angesichts eines langfristigen Durchschnitts der fünfjährigen Fix-Hypothek von 4,0 Prozent im historischen Vergleich noch nicht als hoch eingestuft werden", erläutert Rieder. 

Mittelfristig ist eine bescheidene Preiskorrektur möglich

Während die Credit Suisse für das laufende Jahr mit einer stabilen Preisentwicklung bei Immobilien rechnet, dürfte es ab 2024 zu einer Korrektur kommen. "Wie stark diese ausfällt, wird massgeblich von der Entwicklung der Zinsen und der Wirtschaft abhängen", meint Rieder. "Entsprechend wäre nur ein Rückgang im tiefen einstelligen Bereich pro Jahr zu erwarten."

Schlaflose Nächte sollte dies Wohneigentümern nicht bereiten. Die Autoren der Studie haben einen Blick zurück auf die letzten Schweizer Immobilienkrise Anfang der 1990er-Jahre geworfen. Sie stellen fest, dass selbst nach dem Platzen der Immobilienpreisblase die Transaktionspreise von Eigentumswohnungen damals nie um mehr als 3,9 Prozent in einem Jahr fielen. Und über neun Jahre belief sich der gesamte Rückgang auf 13,7 Prozent. Die Preise von Einfamilienhäusern gaben damals sogar noch weniger nach.