Immobilien verwalten lassen - wann es sich lohnt, was es kostet

Immobiliengesellschaften kaufen und unterhalten Häuser, bieten Wohnungen am Markt an und verwalten die Mietverhältnisse als Teil ihres Geschäfts. Soweit, so gut. Aber auch als Privatperson kann man Vermieter werden, wenn man beispielsweise eine Immobilie erbt, die man dann nicht selber bewohnen will. Oder jemand kauft ein Objekt, weil die Gelegenheit günstig ist und weil Immobilien in der Schweiz nach wie vor ein guter Renditeträger sind. 

Schätzungsweise 70 Prozent aller Mehrfamilienhäuser in der Schweiz sind in Privatbesitz. Bei Immobilienbesitz stellt sich unausweichlich die Frage: Soll man das administrative und organisatorische Drum und Dran selber in die Hand nehmen oder an professionelle Hausverwaltungen outsourcen? Vorgeschrieben ist eine externe Verwaltung nicht. Aber wer immer vor der Aufgabe einer Liegenschaftsverwaltung steht, sollte sich mit folgenden Punkten auseinandersetzen.

1) Welche Aufgaben übernimmt eine Verwaltung?

Zur Administration von vermieteten Häusern gehören die Verwaltung der Mietverträge, die Betreuung der Mieter sowie die Buchhaltung. Je nachdem fällt auch die Neuvermietung dazu. Zur Verwaltung einer Immobilie kann auch gehören, einen Hauswart einzusetzen.

Bei Eigentumswohnungen müssen Belange koordiniert werden, die alle Stockwerkeigentümer in einem Haus betreffen. Diese brauchen jemanden, der sie nach aussen vertritt. Zu den Aufgaben gehören Reparaturen und Instandhaltungen, aber auch finanzielle Aufgaben wie die Obhut über gemeinschaftliche Gelder und Abrechnungen.

2) Was sind die Kosten?

Die Kosten für die Verwaltung von Mietwohnungen betragen etwa 3,5 bis 5 Prozent des Mietzinses. In Regionen mit tiefen Mieten können es auch 6 Prozent sein. Je nachdem wird der Netto- oder der Bruttomietzins (enthält Nebenkosten) als Basis herangezogen. In diesem Falle übernimmt der Vermieter aber immer noch die Neuvermietungen und trägt damit das Leerstandsrisiko.

Überträgt man dem Verwalter auch die Neuvermietungen, beläuft sich dessen Honorar auf etwa 12 Prozent des Mietzinses. Lassen sich Vermieter durch einen Immobilientreuhänder beraten, kostet dies etwa 200 Franken pro Stunde.

Beim Stockwerkeigentum wird empfohlen, einem externen Verwalter ein Grundhonorar zwischen 2000 und 3000 Franken zu bezahlen. Dazu wird in der Regel zwischen 250 und 600 Franken pro Wohnung dazugerechnet. Gemeinschaften von Stockwerkeigentümern vereinbaren mit Verwaltern häufig eine Pauschalbezahlung.

3) Was sind die Argumente, Immobilien selber zu verwalten?

Wer die Aufgaben der Verwaltung zeitlich bewältigen kann und sich zutraut, die verschiedenen Aufgaben zu meistern, kann dies durchaus selber in die Hand nehmen. Der Verzicht auf die Kosten der Verwaltung verbessern die Rendite des Vermieters, oder senken die Mieten - oder beides. Der finanzielle Aspekt ist nach Einschätzung von Experten ein wichtiger Punkt, dass Liegenschaften von Privatpersonen selbst verwaltet werden.  Wer nur eine oder zwei Wohnungen vermietet, hat mit einer externen Verwaltung prozentual in der Regel höhere Kosten als jemand mit einem grösseren Mehrfamilienhaus.

Vermieter, die wenige Wohnungen anbieten und die vielleicht – beispielsweise als Erben – eine enge Beziehung zu ihren Liegenschaften haben, wählen diese Variante. Wer einen guten Umgang mit Menschen beherrscht und gleichzeitig durchsetzungsfähig ist, soll sich eine Verwaltung durchaus zutrauen. Wissen über die Hausverwaltung kann man sich durch Ausbildungen und Kurse, Software oder Literatur aneignen. Unterstützung und Beratung erhalten Hausbesitzer beispielsweise beim Schweizerischen Hauseigentümerverband mit seinen regionalen Sektionen, oder auch beim Verband Hausverein Schweiz.

Wie gross der Anteil der "Selbstverwalter" ist, ist nicht bekannt. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass in der Schweiz eine beträchtliche Zahl von Hausbesitzern sich persönlich um die Vermietung Liegenschaften kümmert. Wie gross der zeitliche Aufwand ist, ist schwer abzuschätzen. Darüber entscheiden die Anzahl Wohnungen einer Liegenschaft, die Ansprüche der Mieter, aber auch der bauliche Zustand eines Hauses. Ein Altbau erfordert in der Regel mehr Einsatz. 

4) Was sind die Vorteile des externen Verwalters?

Der grosse Vorteil einer externen Verwaltung liegt klar in der Entlastung der Hausbesitzer. Man schafft sich potenziellen Ärger, Aufwand und durchaus auch Kosten vom Hals. Die diversen administrativen Aufgaben erfordern zwar keinen Fachabschluss in Liegenschaftsverwaltung, müssen aber erlernt sein und angewandt werden können. Wer sich dies nicht zutraut, greift zum Outsourcing.

Dazu kommt: Bei Streitigkeiten, die bei Mietverhältnissen oft auftreten können, sind externe Verwalter eher als neutrale Vermittler geeignet. Zudem ist schnell juristisches Wissen notwendig. Unterschätzt werde von vielen Hausbesitzern der Mietvertrag, sagt Patrik Schlageter, Leiter der Bewirtschaftung beim Hauseigentümerverband Zürich: "Ein Mietvertrag sollte nicht ohne eine Fachperson angefertigt werden." Sobald eine Wohnung Besonderheiten aufweise, reichten Standardmietverträge nicht mehr aus. Auch die Regelung von Nebenkosten sei komplizierter, als sich das viele vorstellten.

Verfügt eine Gemeinschaft von Stockwerkeigentümern nicht über eine Verwaltung, müssen deren Aufgaben von einem der Wohnungsbesitzer übernommen werden, oder diese aufgeteilt werden. Dies funktioniert, wenn genaue Regeln aufgestellt und diese präzise eingehalten werden. Da dies erfahrungsgemäss schwierig ist und Streitigkeiten schnell auftreten, ist ein externer Verwalter sinnvoll. 

Eine spezielle Situation besteht bei Erbengemeinschaften. Auch wenn ein Immobilienbesitz weitverzweigt aufgeteilt ist, müssen solche Erbengemeinschaften Beschlüsse einstimmig fällen. Überträgt man Aufgaben an einen Verwalter, kann dieser koordinierend wirken und mögliche Streitereien vermeiden. 

5) Welche Punkte sind wichtig bei der Wahl eines Verwalters?

Wer einen externen Verwalter einsetzen soll, soll verschiedene Offerten von Anbietern einholen. Kosten und Leistungen müssen abgeglichen werden. Manchmal verlangen Verwaltungen eine Mindestlaufzeit. Wichtig ist auch zu beachten, ob eine Pauschale verlangt wird oder ob die Kosten auf Basis der Mieteinnahmen berechnet werden. Dabei wiederum fahren Vermieter natürlich günstiger, wenn der Nettomietzins als Basis genommen wird.

Qualifikation, Berufserfahrung und Referenzen des Verwalters sind wichtig. Nicht zuletzt kommt es auch auf den persönlichen Eindruck des Verwalters an, denn dieser muss ich auch in zwischenmenschlichen Situationen bewähren.