Der Kellner eines Restaurants in der Lenzerheide musste nach Chur umziehen. Er konnte sich die Wohnung im Bündner Tourismusort schlicht nicht mehr leisten - und ist damit kein Einzelfall. Es gibt Orte in der Schweiz, an denen sich selbst finanziell gut dastehende Leute keine Wohnung mehr leisten können - weder zur Miete noch zum Kauf.
Das zeigen Daten, die das Immobilienberatungsunternehmens IAZI erhoben und in Zusammenarbeit mit dem Schweizer Radio und Fernsehen (SRF) online dargestellt hat. Das Analyse-Tool beruht auf aktuellen Immobilienpreisen, Marktmieten, Finanzierungskosten sowie regionalen Marktdaten und gibt Auskunft, mit welchen finanziellen Mitteln man sich wo welche Wohnung leisten kann. Dabei kann es sein, dass Haushalte sich an bestimmten Orten Wohnungen leisten können, auch wenn die Auswertung das Gegenteil besagt. Denn das Tool unterschätzt tendenziell den Spielraum der Haushalte. Zudem ermöglicht es jeweils einen Blick auf ganze Gemeinden, nicht aber auf Unterschiede innerhalb einer Gemeinde.
Der generelle Eindruck ist jedoch, dass die Lage auf dem Schweizer Immobilienmarkt auch für ordentlich verdienende Personen anspruchsvoll ist: Ein Haushalt mit 180'000 Franken Jahreseinkommen und 400'000 Franken Eigenmitteln kann sich den IAZI-Angaben zufolge in den Städten Basel, Bern, Genf, Lausanne, Luzern und Zürich kein neues Wohneigentum leisten. Auch Kaufobjekte in Teilen des Engadin sind für einen solchen Haushalt nicht mehr erschwinglich.
Wer 120'000 Franken und damit mehr als der Schnitt der Schweizerinnen und Schweizer verdient sowie über Eigenmittel von 400'000 Franken verfügt, hat gemäss der IAZI-Analyse in Zürich und Genf kaum eine Chance auf eine 3,5-Zimmer-Wohnung - weder zum Kaufen noch zum Mieten.
Hingegen präsentiert sich die Lage ausserhalb der heiss gelaufenen Zentren aussichtsreich. Besagter Haushalt (120'000 Franken Einkommen, 400'000 Franken Eigenmittel, 3,5-Zimmer-Wohnung) ist in vielen Gemeinden der Ostschweiz, des Mittellandes und der Romandie sogar im Vorteil, wenn er sich für Kaufen entscheidet. Es kann 15 bis 20 Prozent günstiger sein als Mieten.
Anschaulicher wird die Situation an den Beispielen von drei unterschiedlichen Haushalten.
Beispiel 1: Doppelverdiener ohne Kinder
Ein Paar, das auf ein gemeinsames Jahreseinkommen von 220’000 Franken kommt und eine halbe Million Franken als Eigenmittel aufbringen kann, lebt momentan in St. Gallen zur Miete. Es hat keine Kinder und träumt schon seit Längerem von den eigenen vier Wänden.
Nun denken die beiden über einen Umzug nach. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung sei ideal, finden die beiden, die in Zürich arbeiten. Die Stadt ist deshalb auch als Wohnort im Fokus. Hier können sie sich aber nur eine Mietwohnung leisten. Ein Eigenheim ist für die kinderlosen Doppelverdiener nicht erschwinglich.
Erst ausserhalb der Stadt Zürich gibt es Gemeinden, in denen sie eine Wohnung auch kaufen können: Wohlen (AG), Lengnau (AG), Niederwenigen (ZH) sowie Orte im Zürcher Weinland kommen infrage.
Bloss: Nicht überall ist Kaufen günstiger als Mieten. Den IAZI-Angaben zufolge sind die beiden Wohnformen in vielen Gemeinden, die infrage kommen, ungefähr gleich teuer. Lengnau (AG), wo Kaufen um 5 Prozent günstiger ist als Mieten, bildet eine Ausnahme. Der Arbeitsort Zürich ist von dort aus in einer Dreiviertelstunde mit dem ÖV erreichbar. Das Paar kann sich hier den Traum vom Eigenheim erfüllen, ohne zu grosse Abstriche aufgrund des Pendelns machen zu müssen.
Beispiel 2: Doppelverdiener mit Kindern
Eine weniger komfortable finanzielle Ausgangslage hat ein Paar, das 400'000 Franken Eigenmittel hat und ein gemeinsames Jahreseinkommen von 180'000 Franken erzielt. Legt man den Schweizer Medianlohn von rund 7000 Franken zugrunde, so befindet sich dieses Paar in punkto Einkommen im Mittelfeld der Schweizer Bevölkerung. Auch die beiden Kinder passen gut in das Bild einer typischen Schweizer Familie.
Sie lebt in einer 4,5-Zimmer-Wohnung in Ramsen (SH). Die Kinder werden grösser und weiten ihren Bewegungsradius aus. Zudem hat einer der Partner eine neue Stelle in Zürich angenommen. Deshalb überlegt sich die Familie, ob nicht eine neue Wohnung Sinn machen würde. Sie sollte etwas mehr Platz bieten und zentraler gelegen sein, damit die Wege nach Winterthur und Zürich kürzer werden.
Ein Umzug in eine 5,5-Zimmer-Wohnung der Stadt Schaffhausen liegt drin, laut IAZI-Daten aber nur zur Miete, nicht zum Kaufen. Ernüchtert stellt die vierköpfige Familie auch fest, dass sie sich in Zürich weder eine Mietwohnung noch Wohneigentum leisten kann. Die Anforderungen des Zürcher Immobilienmarktes übersteigen die finanziellen Möglichkeiten der Schweizer Durchschnittsfamilie.
Chancen hat sie in Neuhausen, wo sich auch der Rheinfall befindet. So sie den Umzug dahin unternimmt, entscheidet sich die Familie mit Vorteil für eine Eigentumswohnung. Kaufen ist in Neuhausen 5 Prozent günstiger als Mieten, wie aus den IAZI-Angaben hervorgeht.
Beispiel 3: Single ohne Kinder
Sehr gut situiert ist ein Single, der aktuell in Bern lebt und soeben eine Stufe höher auf seiner Karriereleiter geklettert ist. Er verdient nun erstmals mehr als 200'000 Franken pro Jahr. Daneben hat er fast 700'000 Franken Eigenmittel, die er für eine Immobilie verwenden kann.
Da keine Verpflichtungen gegenüber Kindern bestehen und es beruflich und finanziell rund läuft, befasst sich der Stadtberner vertiefter mit einer bislang nur vage angedachten Idee: dem Umzug von einer 3,5-Zimmer-Mietwohnung in eine moderne 4,5-Zimmer-Eigentumswohnung, die für ihn allein eigentlich viel zu gross, angesichts der finanziellen Möglichkeiten aber eben doch verlockend ist.
Allerdings dämpft der Blick auf die Auswertung des Online-Tools von IAZI die Euphorie des Singles. In den Städten Basel, Bern, Genf, Luzern und Zürich wird er den Traum der eigenen - und geräumigen - vier Wände nicht verwirklichen können. Ausserhalb der Städte ist die Auswahl hingegen gross, wobei in vielen Gemeinden der Romandie sowie der Kantone Aargau und Bern Kaufen günstiger ist als Mieten.
Immobilienexperte und IAZI-Verwaltungsratspräsident Donato Scognamiglio schätzt, dass 60 bis 70 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer Mieter bleiben werden. Sie haben entweder zu wenig Einkommen oder zu wenig Eigenmittel für den Erwerb eines Eigenheims. Die Lage dürfte sich auch nicht grundlegend ändern, da wesentliche Treiber des Immobilienmarktes vorerst anhalten: die tiefen Zinsen, das Bevölkerungswachstum, die schleppende Bautätigkeit.
