NachlässeEin Haus erben ist gar nicht so einfach

Gehört ein Haus oder eine Wohung zu einer Erbschaft, kann dies bei den Nachkommen bösen Streit auslösen. Es geht aber auch anders: Finanziell, vertraglich und nicht zuletzt freundschaftlich lässt sich ein Erbe regeln.
16.08.2017 23:00
Von Marc Forster
Ein Haus im Grünen: Bevor jemand einziehen kann, müssen Abmachungen getroffen werden.
Ein Haus im Grünen: Bevor jemand einziehen kann, müssen Abmachungen getroffen werden.
Bild: Pixabay

Welche Wege man mitunter gehen und welche Überlegungen man anstrengen muss, um ein Haus zu erben, zeigt ein Beispiel: Die Erbschaft der drei Geschwister Regula, Martin und Christoph von ihren Eltern besteht aus einem Barvermögen von 200'000 Franken sowie dem grossen Einfamilienhaus. Nachdem der Vater gestorben war, hatte die Familie die Verteilung des Erbes verzichtet. Mit dem Tod der Mutter stehen die Geschwister aber vor der Aufgabe, jedem seinen gerechten Anteil zukommen zu lassen.

Schön gelegen mit Blick aufs Grüne und doch zentrumsnah wird das Haus der Eltern inzwischen auf 1,1 Millionen Franken geschätzt. Die Hypothek auf dem Haus beläuft sich auf 400'000 Franken. Das gesamte Erbe der drei Geschwister beträgt also netto 900'000 Franken, jeder hätte also Anspruch auf 300'000 Franken .

Regula und Martin besitzen zusammen mit ihren Ehepartnern selber je ein Haus, aber Christoph, der jüngste von den drei Geschwistern, würde gerne in das frühere Zuhause der Eltern einziehen. Dazu muss er aber seine Geschwister auszahlen. Wird das Barvermögen an Regula und Martin verteilt, erhalten diese beiden je 100'000 Franken. Wenn Christoph das Haus bekommt, muss er seinen Geschwistern immer noch je 200'000 Franken auszahlen. Er hat aber nicht so viel Geld zur Verfügung.

Auf Erben kommen Kosten zu

Christoph kann zunächst aus dem eigenen Vermögen 200'000 Franken an seine Geschwister geben. Für die restlichen 200'000 Franken muss er die Hypothek auf dem Haus aufstocken. Mit der bereits bestehenden Hypothek muss er also einen Hauskredit von 600'000 Franken verkraften können.

Mit dem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent kostet ihn das Wohnen im elterlichen Haus 2500 Franken im Monat. Dazu kommen die Nebenkosten. Christoph muss sich nun mit der Frage auseinandersetzen, ob er dies tragen kann oder will.

Zu diesem Verfahren gibt es Alternativen. Wie realistisch die Umsetzung ist, hängt von der Mentalität innerhalb der Familie, den finanziellen Ansprüchen der einzelnen Geschwister, aber durchaus auch emotionalen Aspekten ab.

Darlehen der Geschwister

Christoph kann lediglich die bestehende Hypothek übernehmen und seine Geschwister bitten, ihm ein Darlehen zu gewähren. Das Haus dient dabei als Sicherheit. Diese Lösung ist dann sinnvoll, wenn seine Geschwister selbst nicht dringend auf das Geld aus der Erbschaft angewiesen sind. Möglich ist schliesslich auch eine Querschenkung: Regula und Martin verzichten zugunsten von Christoph auf Teile ihres Erbanspruchs.

Steuerliche Situation

Je nach Kanton wird eine Erbschaftssteuer erhoben oder nicht. Gewisse Kantone, darunter der Kanton Zürich, erheben Erbschaftssteuern, aber nicht bei direkten Nachkommen. Bei Querschenkungen hingegen können Steuern anfallen. Die Besteuerung des Eigenmietwerts wiederum betrifft im Falle des obigen Beispiels nach der Verteilung des Erbes allein Christoph.

Zu beachten gilt allerdings: Sollte Christoph die Immobilie einmal weiterverkaufen, muss er eine Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Diese implizite Steuer kann den Wert der Immobilie von vornherein vermindern und daher könnte der Schätzwert des Hauses schlussendlich tiefer sein.

Verkaufen

Sollte sich Christoph anders entscheiden und das Haus doch nicht bewohnen wollen, bleibt noch ein Verkauf und eine Aufteilung des Erlöses. Christoph bleibt dann die Möglichkeit, sich von seinem Anteil eine andere Immobilie zu kaufen. Dies bedeutet natürlich, dass die Nachkommen Abschied nehmen vom einem Haus, mit dem Erinnerungen verbunden sind.

Erbengemeinschaft

Regula, Martin und Christoph bilden mit dem Tod ihrer Eltern eine Erbengemeinschaft. In dieser Form können sie Christoph das Recht einräumen, das Haus zu bewohnen. Damit gehört bis auf weiteres allen dreien ein Anteil am Haus, ohne dass einzelne Aspekte genau festgelegt werden. Solange die Geschwister gut miteinander auskommen und keine individuellen Ansprüche gestellt werden, kann dies funktionieren.

Erbengemeinschaften sind potentiell komplizierte und unübersichtliche Konstrukte. Die Mitglieder müssen all ihre Entscheide gemeinsam treffen. Sobald ein Beschluss nicht mehr einstimmig gefällt wird, kommt es zu Familienzwisten und mitunter langwierigen und teuren juristischen Verfahren.

Eine Erbengemeinschaft ist an sich eine Übergangslösung. Besteht sie über Jahre, kann sich die Zusammensetzung wegen Todesfällen verändern und dies die Situation verkomplizieren. Es gibt aber sehr wohl Fälle von Erbengemeinschaften, die über Jahrzehnte auf friedliche und effiziente Weise existieren.

Vertragliche Regelung

Erbenschaften können die Besitzverhältnisse vertraglich regeln und dies beurkunden lassen. Damit wandelt sich die Erbengemeinschaft in eine andere Rechtsform um. Es bestehen mehrere Formen einer solchen Regelung. Bei Unstimmigkeiten ist dies ein Vorteil, denn dann gibt es klare gesetzliche Bestimmungen.

Dies ist beispielsweise auch dann von grossem Vorteil, wenn die Erben eine Immobilie vermieten möchten. Wobei es auch hier vorkommt, dass Erbengemeinschaften über lange Zeit eine Immobilie vermieten, ohne dass es zu Problemen kommt.

Übertragung von Immobilien: Wie Sie Ihr Haus verschenken

Nicht nur das Erben von Immobilien stellt Nachkommen vor Herausforderungen. Ist aber ein Haus oder eine Wohung teil der Hinterlassenschaft, wird die Lage eher noch komplizierter. Wichtig ist daher, dass die Erblasser die Verhältnisse schon zu Lebzeiten, am besten in Abstimmung mit den Nachkommen, regeln. Wenn aber auch Erben auf die Kommastelle genau auf ihren Ansprüchen bestehen, wird es mitunter immer noch kompliziert. Konflikte und juristische Scherereien sind dann fast schon programmiert. Pragmatismus ist gefragt, dann geht’s.