Ohne Haus zum Immobilien-Besitzer werden

Eine neue Plattform will mittels Schwarmfinanzierung Immobilien kaufen. Mit relativ kleinen Beträgen soll man zum Wohneigentümer werden. Was sind die Renditechancen und wo lauern mögliche Risiken dieses Modells?
21.10.2015 01:50
Von Ivo Ruch
Der Schweizer Häusermarkt wächst noch immer munter.

Ohne eigenes Haus am Immobilienboom teilhaben? Was zunächst absurd tönt, ist auf verschiedene Arten möglich: Man kann Aktien von Immobiliengesellschaften kaufen, in einen entsprechenden Fonds investieren oder aber auf einen ETF setzen, der wiederum einen Immobilienindex abbildet. Ab Ende Oktober gibt es in der Schweiz mit Crowdhouse nun eine weitere Möglichkeit für Immobilien-Investoren: Immobilien-Crowdfunding.

Unterstützt wird Crowdhouse unter anderem vom umtriebigen Unternehmer Ruedi Baer, der bereits Interdiscount und Mobilezone aus der Taufe hob. Ein weiterer Anbieter in diesem Bereich ist Swiss Crowd. Die Idee dabei: Mehrere Kleininvestoren (eine Crowd) beteiligen sich an einem bestehenden Mehrfamilienhaus inklusive Grundbucheintrag, der Mindesteinsatz beträgt 25'000 Franken.

Entsprechend der Höhe der Beteiligung erhalten die Investoren dann eine jährliche Rendite in Form von Mieteinnahmen. Gegenüber verschiedenen Medien haben Crowdhouse-Vertreter schon gesagt, sie würden im Idealfall mit einer Eigenkapitalrendite zwischen 4 und 6 Prozent rechnen. Nach fünf Jahren wird die Immobilie wieder verkauft und die Anleger partizipieren zusätzlich an einer allfälligen Wertsteigerung.

Angebot stösst auf grosses Interesse

Mit einem Mehrfamilienhaus in einer Schweizer Grossstadt geht Crowdhouse in ein paar Tagen an den Start. Zum genauen Standort und zum Preis äussert sich die Firma noch nicht.

Das Interesse an der Plattform sei aber viel grösser als erwartet, sagt Mitgründer Ardian Gjeloshi zu cash: "Wir haben mehr als 1000 Personen mit konkretem Interesse. Die Leute schätzen offenbar den direkten Kontakt zur Immobilie." Weitere wichtige Gründe für ein Engagement seien auch die emotionale Bindung zu einer Immobilie und die Möglichkeit, in ein Mehrfamilienhaus in der Region zu investieren.

Zu den Risiken eines Investments äussert sich Crowdhouse gleich selbst: Vor Misserfolg sei kein Immobilieneigentümer geschützt, schreiben sie auf ihrer Homepage. "Immobilien können erheblichen Wertschwankungen unterliegen und unvorhersehbare Risiken bergen. In Extremfällen ist selbst ein Totalverlust nicht ausgeschlossen." Doch das gilt für alle Immobilien-Anlagen. Die Unwägbarkeiten in diesem konkreten Fall liegen indes anderswo.

Einerseits ist der Mindestanteil bei Crowdhouse mit 25'000 Franken relativ hoch – gerade, wenn man ihn mit anderen Immobilien-Investments vergleicht: Eine Schweizer Immo-Aktie kostet zwischen 41 Rappen (Züblin) und 1910 Franken (Warteck). Auch bezüglich Rendite können Aktien viel lohnender sein. Der Titel von Intershop, einem Zürcher Immobilien-Investor, hat sich in diesem Jahr um mehr als 16 Prozent verbessert.

Selbstverständlich sind auch bei Aktien die Gewinne nicht garantiert. Die Züblin-Aktie steht seit Anfang Jahr 68 Prozent im Minus, während der "SXI Real Estate"-Index im selben Zeitraum 3,5 Prozent dazugewonnen hat.

Kosten können viel höher sein

Ein weiterer Vergleichspunkt sind die Kosten. Ein Schweizer Immobilienfonds kostet rund 1,5 Prozent des Fondsvermögens, ETF sind noch günstiger. Bei Aktieninvestments fallen einige dieser Kosten weg, eine Depot- und eine Trading-Gebühr werden aber auch hier verlangt. Bei Crowdhouse müssen Investoren mit zwei verschiedenen Kostenblöcken rechnen. Zuerst wird eine marktübliche Maklergebühr zwischen 1 und 3 Prozent auf den Verkaufspreis fällig. Auf die laufenden Mieteinnahmen werden dann 5 Prozent verrechnet. "Für die Liegenschafts- und Miteigentümerverwaltung sowie verschiedene Aufgaben, die wir übernehmen", sagt Crowdhouse-Gründer Ardian Gjeloshi.

Fragezeichen setzen Experten auch hinter die Auswahl von möglichen Investitionsobjekten. Crowdhouse konzentriert sich auf Mehrfamilienhäuser in der Schweiz. Ein Markt, der vielerorts seit Jahren boomt und bereits als ausgetrocknet gilt. Donato Scognamiglio, Chef der Immobilienberatungsfirma Iazi, sagte gegenüber dem "Tages-Anzeiger", bei solchen Objekten betrage die Brutto-Rendite derzeit im Schnitt 3,5 Prozent. Und wenn die Zinsen wieder ansteigen sollten, dürfte eine Welle von Wertkorrekturen über den Immobilienmarkt rollen.

Bei Crowdhouse ist das Ziel ein langfristiges Investment von mindestens fünf Jahren. "Ein vorzeitiger Ausstieg ist aber möglich", sagt Gjeloshi gegenüber cash. "Der Investor kann seinen Anteil an einen bestehenden Miteigentümer oder an einen Dritten verkaufen. Im Notfall unterstützt Crowdhouse die Investoren bei diesem Prozess."

Regulierung ist notwendig

Offen ist bislang auch die Frage der Regulierung. Und zwar bei Schweizer Crowdfunding-Plattformen im Allgemeinen. Denn viele Anbieter bewegen sich in regulatorischen Grauzonen. Das stellt nicht nur für Investoren eine Unsicherheit dar, sondern hemmt auch die Entwicklung in der Schweiz, wie die Finanzexperten Andreas Dietrich und Simon Amrein in einer aktuellen Crowdfunding-Studie schreiben: "Eine massvolle Regulierung, abgestimmt auf die jeweils sehr unterschiedlichen Formen von Crowdfunding, würde zu mehr Rechtssicherheit führen und wäre der zukünftigen Entwicklung förderlich."

Schlussendlich geht es auch darum, Anleger zu schützen und auf mögliche Risiken aufmerksam zu machen. Gerade bei Immobilien-Anlagen gibt es einige: von unerwarteten Sanierungen über Leerbestände bis hin zu Preiskorrekturen. Denn genauso wie die Verlockungen des Hausbesitzens gross sein können, sind auch die potenziellen Fallgruben zu beachten.