cash.ch: Herr Brülhart, die Gegner des Eigenmietwerts argumentieren, es werde ein fiktives Einkommen besteuert. Andere sagen, es gehe um Gerechtigkeit, der Eigenmietwert trage zum Ausgleich zwischen Mietern und Hauseigentümern bei. Zwei Seiten der gleichen Medaille, ein Widerspruch oder eine mehr oder weniger sinnlose Diskussion?
Marius Brülhart: Es ist nachvollziehbar, dass es gewisse Leute stört, wenn sie ein Einkommen versteuern müssen, das sie nicht in Form von Geld beziehen. Doch der Eigenmietwert ist nicht fiktiv. Er ist sogar sehr real: Der Wert des Wohnens in den eigenen vier Wänden. Deshalb ist die Steuer steuersystematisch absolut gerechtfertigt.
Damit wird aber ein gedanklicher Transfer verlangt, da man sich ein Einkommen normalerweise als Frankenbetrag und nicht als Naturalwert vorstellt.
Zugegeben, das leuchtet auf Anhieb nicht unbedingt ein. Mit etwas Überlegen kommt man jedoch zur Einsicht, dass es durchaus Sinn ergibt, den Eigenmietwert zu besteuern. Dadurch entspricht man dem Verfassungsgrundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Die allermeisten Fachleute sehen das so. Schauen Sie in die USA. Dort kennt man die Steuer auf den Eigenmietwert nicht. Die führenden amerikanischen Experten halten das für einen Fehler.
Wenn man konsequent sein will, müsste man eine analoge Steuer auch auf das Auto erheben, oder?
Ja, in der reinen Theorie. Es wäre kohärent, alle dauerhaften Güter - das eigene Auto, die Möbel und so weiter – ähnlich zu besteuern wie den Eigenmietwert. Aber ein Eigenheim hat halt eine ganz andere Grössenordnung als ein Auto oder eine Inneneinrichtung. In der Schweiz sind die privaten Immobilien mehr als zehnmal so viel wert wie der gesamte Fahrzeugpark. Zudem sind Immobilien viel langlebiger. Der Verwaltungsaufwand für eine vergleichbare Steuer auf andere dauerhafte Güter stünde in keinem Verhältnis zum Ertrag. Es gibt in der Praxis ja für jede Steuer irgendwo eine Bagatellgrenze.
Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung ist mehrschichtig: Die Steuer auf den Eigenmietwert soll abgeschafft werden, aber auch Abzüge für Schuldzinsen und Unterhaltskosten sollen fallen. Im aktuellen Tiefzinsumfeld: Wer profitiert?
Die überwiegende Mehrheit der Wohneigentümer, und insbesondere jene, die eine kleine Hypothek haben - sei es, weil sie das Haus schuldenfrei geerbt haben, sei es, weil sie die Schuld schon abgetragen haben oder sei es, weil sie schon beim Kauf vermögend waren und keine grosse Hypothek benötigt hatten. Personen mit neuen Immobilien in gutem Zustand profitieren ganz besonders, da Unterhaltsabzüge für sie weniger ins Gewicht fallen.
Stimmt es, dass langjährige und in der Regel ältere Hausbesitzer einen Vorteil gegenüber jüngeren Wohneigentümern haben?
Ja. Gut situierte Haushalte im fortgeschrittenen Alter würden vor allem von der Abschaffung profitieren. Daten der Bundesverwaltung zeigen, dass 88 Prozent der Eigentümer im Rentenalter weniger Steuern zahlen müssten. Weil die Gewinner-Gruppen besonders zuverlässige Urnengänger sind, könnte die Reform in der anstehenden Volksabstimmung Chancen haben, obwohl sie gesamthaft in der Minderheit sind.
Gerade Rentner haben aber ein Risiko, dass sie das Eigenheim nicht mehr finanzieren können.
Dieses Risiko besteht, wird aber oft überzeichnet. Schätzungen gehen von maximal 2 bis 3 Prozent der Rentnerhaushalte aus, welche wegen dem Eigenmietwert in ernsthafte finanzielle Engpässe geraten könnten. Dafür kann der Staat separate Härtefallregelungen vorsehen. Solche gibt es bereits. Zudem bieten Banken sogenannte Umkehrhypotheken an. Damit kann man das Vermögen, das in den eigenen vier Wänden steckt, quasi zu Geld machen, so die eigene Rente erhöhen und das Liquiditätsproblem beseitigen.
Wer verliert, wenn die Reform durchkommt?
In erster Linie die Mieter. Sie verlieren zwar nicht direkt, an ihrer Steuerrechnung ändert sich nichts. Aber die Steuerausfälle bei Bund und Kantonen von geschätzt 2 Milliarden Franken müsste jemand auffangen. Das wären immerhin rund 500 Franken pro Haushalt und Jahr. Entweder würden staatliche Leistungen in diesem Umfang zurückgefahren oder andere Steuern erhöht. Seitens der Unternehmen würde das Hypothekengeschäft der Finanzdienstleister zurückgehen, und auch Handwerker würden Einbussen erleiden.
Welche Rolle spielt das Zinsniveau generell für die Frage, wer gewinnt und wer verliert?
Die Eigenmietwertbesteuerung beschert dem Staat bei tieferen Zinsen grössere Einnahmen, da die Schuldzinsabzüge dann geringer sind. Für Hausbesitzer wirkt die Eigenmietwertbesteuerung interessanterweise als eine Art finanzieller Stossdämpfer, denn wenn die Zinsen steigen fällt ihre Steuerbelastung. Nach einer Abschaffung der Steuer wären Eigentümer einem höheren Zinsrisiko ausgesetzt.
Für Erstkäufer sind die Schuldzinsen weiterhin abzugsfähig, wenn auch nur zeitlich begrenzt. Inwiefern wird dies die Nachfrage und damit die Preise für Wohneigentum erhöhen?
Die Gretchenfrage lautet, ob der Zugang zu Wohneigentum per Saldo erschwert oder erleichtert würde. Einerseits: Ein Wegfall des Eigenmietwerts bei weiterhin möglichen Schuldzinsabzügen würde Erstkäufern zumindest für einige Jahre einen finanziellen Vorteil gegenüber dem aktuellen System verschaffen. Andererseits dürfte die Reform die Eigenheimpreise weiter befeuern, da Wohneigentum steuerlich attraktiver würde. Dies würde den Zugang für Ersterwerber erschweren. Welcher der beiden Effekte letztlich überwiegen würde, ist Stand heute unklar. Die Reform würde Erstkäufern somit weniger nützen als etablierten Eigentümern.
Unterhaltskosten werden nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Mit welchem Effekt rechnen Sie bei sanierungsbedürftigen Häusern?
Kurzfristig gäbe es eine Welle: Die Leute würden Sanierungen noch vor der Reform durchführen wollen. Wichtiger jedoch wären zwei langfristige Effekte. Zum einen würden weniger Unterhaltsarbeiten verrichtet; der Schweizer Immobilienpark würde weniger perfektionistisch gepflegt als heute. Zum anderen würde die Schwarzarbeit zunehmen.
Wie das?
Heute hat der Eigentümer ein Interesse, dass die Arbeiten von Malern, Schreinern, Sanitärfachpersonen et cetera sauber abgerechnet werden. Nur mit korrekten Belegen kann er die Beträge von den Steuern abziehen. Dieser Anreiz fällt weg, wenn solche Ausgaben nicht mehr steuerrelevant sind. Und nicht alle Handwerker können der Versuchung widerstehen, sich undokumentiert auszahlen zu lassen, um Mehrwertsteuern und Sozialabzüge zu umgehen.
Das widerspricht ein Stück weit der Sorge, dass die Abschaffung des Eigenmietwerts das Baugewerbe schwächen dürfte.
Ich erlebe bereits jetzt als Eigentümer, wie Handwerker aus dem grenznahen Ausland klingeln und fragen, ob man nicht noch etwas am Dach oder an der Mauer im Garten machen könne – zu erstaunlich tiefen Preisen und bar in die Hand. Der Anreiz für Eigentümer, auf solche Angebote einzutreten, würde zunehmen.
Abgestimmt wird nicht direkt über den Eigenmietwert, sondern über die Objektsteuer auf Zweitliegenschaften. Ist diese Verknüpfung sachgerecht - oder einfach ein mehr oder weniger gut schweizerischer Kompromiss, um Bergkantone für die Reform zu gewinnen?
Rein finanzpolitisch ist die Verknüpfung stimmig. Die Bergkantone befürchteten wegbrechende Einnahmen durch die Zweitwohnungen. Aber die praktische Umsetzung wäre für die betroffenen Kantone viel aufwändiger als eine Beibehaltung des existierenden Systems.
Marius Brülhart ist Professor für Ökonomie an der Universität Lausanne. Seine Schwerpunkte sind Finanzwissenschaft, Regionalökonomie und internationaler Handel. Zudem ist er unter anderem Editor-in-Chief des «Swiss Journal of Economics and Statistics», einer wissenschaftlichen Publikation. Brülhart hat die Reform des Eigenmietwerts eng begleitet und sprach zu diesem Thema als Experte in der Wirtschaftskommission des Parlaments. Seine Präsentation trug den Titel: «Abschaffung des Eigenmietwerts: ökonomische Betrachtung».
48 Kommentare
Der Eigentümer hat für das Haus/ Wohnung mit seinen Ersparnissen bezahlt und Konsumverzicht geübt. Wenn der Unternehmer dem Mietarbeiter eine Wohnung gratis zur Miete überlässt, ist dies ein Naturallohn, weil er dem Dritten etwas gratis überlasst. Genau dies trifft beim Eigenmietwert nicht zu. Der Eigentümer wird bestraft und zahlt 2x : Steuer auf diesem fiktiven ( und das ist es) und Vermögenssteuer. Das hat doch mit dem Prinzip der Besteuerung nach wirtschaftlichen Möglichkeiten, dass immer bemüht wird schlicht nichts zu tun- und das der Mieter der Leidtragende dieser Reform sein soll ist weit hergeholt.
Brülhart erwähnt "anerkannte Experten" - von einem Professor erwarte ich etwas mehr Transparenz. 5 Länder der Erde (B, NL, DK, NOR, CH) kennen einen "Eigenmietwert", der besteuert wird. Die Systeme unterscheiden sich stark und sind nicht direkt vergleichbar. In keinem Land ist die Steuer prozentual und absolut so hoch, wie in der Schweiz. 190 Länder dieser Erde kennen keine solche Steuer. Die Umsetzung ist zudem ein echter Rohrkrepierer. Die ehemals verantwortliche Person für die Berechnung in der Stadt Zürich hatte mir auf Anfrage gesagt: "Suchen Sie keine Logik, glauben Sie nicht an Gerechtigkeit, die Kriterien sind teilweise nicht nachvollziehbar - es sind Politiker, welche diese festlegen, sie sind oft nicht verständlich". Ich hatte angefragt, da ein Kollege eine doppelt so teure Wohnung besitzt, jedoch fast nur die Hälfte meines Eigenmietwertes versteuern muss.
Die Geldmittel für den Bau oder den Kauf eines Hauses hat der Eigentümer mindestens zum Teil selbst aufgebracht. Wenn er zur Miete leben würde, hätte er dieses Geld zu seiner freien Verfügung und würde es wahrscheinlich zinstragend und/oder wertvermehrend anlegen. Dem Eigentümer gehen also substantielle Einkünfte verloren. Ein in gleichem Ausmass vermögender Mieter kann sein Geld jedoch gewinnbringend anlegen. Der Mieter zahlt für das Wohnen eine Miete, der Hauseigentümer zahlt mit seinen entgangenen Erträgen auf sein investiertes Kapital (also hat er keine (Zins)Einkünfte von seinem angelegten Vermögen wie der vergleichbare Mieter). Was soll an dieser Situation ungerecht sein? Ausserdem bezahlt der Eigentümer der Bank Hypothekarzinsen (die grosse Mehrheit der Eigentümer hat mindestens eine Hypothek) und ist so zusätzlich belastet. Das Haus wird schon via Vermögenssteuer besteuert (über die Höhe des Katasterwerts kann man diskutieren). Da braucht es sicher nicht noch eine zusätzliche Besteuerung via Eigenmietwert.
Die Wohneigentümer behaupten immer wieder, der Eigenmietwert sei fiktiv. Dann müssten auch die substantiellen Einkünfte, die ihm entgehen, als fiktiv gelten. Die Argumentationen der Wohneigentümer enthalten einen unlösbaren Widerspruch in sich selbst. Der Eigenmietwert ist eben gerade nicht fiktiv, sondern hat einen realen Wert. Einfach das Gegenteil zu behaupten und die Behauptung immer und immer wieder zu wiederholen, vermag daran auch nichts zu ändern.
Die Mieter zahlen auf ihrem Vermögen eine Vemögenssteuer (zum vollen Verkehrswert), da braucht es sicher nicht noch eine zusätzliche Besteuerung für die Zins- oder Dividendenerträge? Die Argumentation der Wohneigentümer geht ins Leere, Vermögenssteuern und Ertragssteuern sind nach unserem Steuersystem völlig zu Recht von allen Steuerzahlenden kumulativ zu entrichten. Die Wohneigentümer wollen dieses System zu ihren Gunsten sprengen und die Mieter sollen das dann wegen der notwendigen anderweitigen Steuererhöhungen auch noch mit bezahlen.
Die Kosten der Miete eines vergleichbaren Wohnobjektes sind wesentlich höher als die Gesamtkosten des Wohneigentümers, inklusive der Kosten für Hypotheken und Steuern für den Eigenmietwert einerseits und der Wertsteigerung nach Abzug aller Kosten inkl. Grundstückgewinnsteuern andererseits. Mit einer sicheren Anlage, deren Erträge ebenfalls zu versteuern sind, können diese den Mietern entstehenden höheren Kosten nicht ausgeglichen werden. Die grossen Investoren wie Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften besitzen beispielsweise eine wesentlich höhere Risikofähigkeit als der einzelne Kleinanleger (z.B. ein Mieter). Gemäss Aussagen der grossen Investoren fällt es ihnen trotz praktisch sogenannt ewigem Anlagehorizont schwer, eine angemessene Rendite zu erzielen. Der Bundesrat teilt diese Meinung, indem er eine Mindestverzinsung von derzeit bloss 1.25 % p.a. auf Pensionskassenguthaben vorschreibt. Dem Kleinanleger unterstellen die Wohneigentümer jedoch, er könne problemlos wesentlich höhere Erträge erwirtschaften. Dabei insinuiert man auch noch, dies sei ohne erhöhte Risiken möglich.
Dass "Kaufen" zumindest mittel- und langfristig trotz Eigenmietwertbesteuerung günstiger ist als "Mieten" und zudem einen gewichtigen Aspekt von Sicherheit verschafft, beruht auf jahrzehntelangen Erfahrungen.
Das Wohnen in den eigenen 4 Wänden hat durchaus einen Geldwert. Man erspart sich (grösstenteils) die Ausgaben für die Miete. Unter dem Strich bleibt den Wohneigentümern in der Regel wesentlich mehr Geld zur Verfügung als einem Mieter, selbst wenn dieser über liquides Vermögen verfügt und einen Anlageerfolg erzielt. Der Wohneigentümer ist damit nach Abzug der Kosten für das Wohnen regelmässig wirtschaftlich leistungsfähiger als der Mieter.
Wohneigentümer werden anderweitig zudem bereits heute steuerlich in mehrfacher Hinsicht privilegiert. An Vermögenssteuern für ihr Wohneigentum haben sie nur einen Bruchteil des eigentlichen Wertes zu bezahlen und der Eigenmietwert wird nur zu einem Bruchteil der Marktmiete berechnet. Im Gegensatz zu einem Mieter, der über liquides Vermögen in vergleichbarer Höhe verfügt, welches dieser Mieter halbwegs gewinnbringend anlegen will, erspart er sich die Kosten der Vermögensverwaltung, hat praktisch kein Anlagerisiko und profitiert trotzdem regelmässig von Wertgewinnen, selbst wenn man die Grundstückgewinnsteuern berücksichtigt. Die Anlage am Aktienmarkt ist zudem wegen des im Unterschied zur Investition in Wohneigentum bedeutenden Anlagerisiken nicht jedermanns Sache. Wer als Mieter mit Vermögen wie die Mehrheit der Schweizer Bevölkerung die Sicherheit wählt und ganz oder zum grössten Teil auf die Anlage am Aktienmarkt verzichtet, kann nur eine geringe Rendite erzielen und muss die erzielten Zinserträge zudem zu 100% versteuern. Einen Vermögenszuwachs durch Kapitalgewinne kann dieser auf Sicherheit bedachte Anleger im Unterschied zu den Wohneigentümern regelmässig kaum oder gar nicht erzielen.
1. die Grundstückgewinnsteuer ist oftmals leider exorbitant hoch... daher ist die Wertsteigerung bereinigt mit den Unterhaltskosten oftmals gleich null!!! Habe ich oftmals so gesehen.
2. wenn jemand ETF s oder so anlegt über 20 Jahren im ähnlichen Rahmen wie die Eigenmittel, wird dieser in der Regel mehr Bazeli haben als der Eigentümer... zwar zahlt der Eigentümer im Besten Fall keine Vermögenssteuer (nur wenn er hohe Hypos hat), aber auf 25 Jahre muss er halt eben doch immer wieder in den Unterhalt investieren. das ist nicht wenig. Banken rechnen bis zu 1 % vom Wert der Liegenschaft... mind. 0.5% sind es auf jeden Fall... durch den Eigenmietwert zahlt der Häuslebesitzer oftmals in der Summe höhere Steuern... nur bei hohen Unterhaltskosten welche aufgespart werden und so alle 10 bis 15 Jahre passieren, ist dann ein Steuervorteil zu verzeichnen bestenfalls auf 2 Jahre verteilt... Würde mans durchrechnen ist eine Investment in langfristige ETF's mit mind. 50 % auf 20 - 25 Jahre vorteilhafter. Nur darum gehts eigentlich nicht, der Eigenheimbesitzer kauft sich das Haus eben aus anderen Gründen welche nicht monetär sind... Aber es ist stossend, dass diese dann spätestens im Alter bestraft werden. Je nach Kanton exorbitant...
3. derzeit werden einige Kantone vom Bund verpflichtet die tiefen steuerwerte für das Vermögen zu erhöhen und anzupassen an die akutellen Preise Mind 65-75% vom Marktwert), Im AG passiert das z.B. grade, da werden die EFH locker zwischen 100 bis 400'000 höher geschätzt... Der Vorteil schmelzt somit dahin... zudem ist die Vermögenssteuer wirklich nicht schlimm in vielen Kantonen zumindest. der Eigenmietwert welcher die Einkommenssteuerbestimmt dagegen ist deutlich relevanter... Insofern sind die Einfamilienhaus besitzer nicht wirklich privilegierter wie der Aktionär oder ETF Besitzer im Gegenteil: hat man eine Wertschriftenverwaltung oder macht es selbst und man hat z.B. eine Wertsteigerung von 200% über 25 Jahre, zahlt man bei Veräusserung keine Grundstückgewinnsteuer. Es war immer nur die Vermögensteuer zu berappen gewesen, welche auch nur in der Differenz zu höheren Vermögensteueren führte. in der Summe profitiert der Anleger.
4. wenn der Bürger tatsächlich dann nur das Geld auf dem Bankkonto parkiert lässt über 25 Jahre und nie Anlagen zeichnete auch keine Bankoblis usw.. wird dieser wie Sie selbst richtig schreiben, vermutlich weniger haben. Das kommt aber sehr auf die Zinsphasen an, wir hatten auch lange Zeit Hochzinsphasen, ich habe als Student Kassenoblis zu 8% gezeichnet...