Pensionskassen und Betongold: Eine Beziehung mit Rendite und Herausforderungen

Schweizer Pensionskassen haben ihre Immobilienanlagen in den letzten 15 Jahren verdreifacht, wie Daten von Wüest Partner zeigen. Zwei Gründe sind dafür ausschlaggebend: Zum einen das stetig wachsende Anlagekapital der Vorsorgewerke, zum anderen die Tiefzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB). 

Nach der Negativzinsphase lässt sich mit einer zehnjährigen Bundesobligationen zwar wieder eine positive Rendite von 0,3 Prozent erzielen. Doch das liegt deutlich unter dem Median der Nettoanfangsrendite für Mehrfamilienhäuser, der bei rund 2,8 Prozent steht. 

Je nach Lage gibt es bei den Renditen für Wohnimmobilien Unterschiede. An zentraler Lage in der Stadt Zürich liegen die Renditen unter dem Median zwischen 1 und 2 Prozent. In der Agglomeration oder in ländlichen Gegenden liegt die Rendite mit 3 bis 5 Prozent höher. 

Positive Diversifikationseffekte allerorts

Es ist nicht nur die Renditedifferenz, welche Immobilienanlagen für Pensionskassen so attraktiv macht. Schweizer Wohnimmobilien weisen historisch über die letzten 35 Jahre eine relativ geringe Preisvolatilität auf, erklärt Ulrich Braun, Leiter Immobilien-Anlagestiftungen Schweiz bei UBS Asset Management auf Anfrage von cash.ch. Einzig in den Jahren 2022 bis 2023, als die hiesigen Währungshüter den Leitzins um 2,5 Prozentpunkte – von -0,75 auf 1,75 Prozent – anhoben, herrschte am Markt eine gewisse Nervosität, so Braun. 

2023 war das einzige der letzten acht Jahre, als sich die Immobilienpreise mit 3,8 Prozent gemäss Wüest Partner zurückbildeten. Das hat jedoch keine Spuren in den Bilanzen der Vorsorgestiftungen der zweiten und dritten Säule hinterlassen, da diese Immobilienanlagen in der Regel einmal jährlich von externen Experten bewertet werden müssen. Wird die Immobilie nicht im gleichen Jahr veräussert, muss die Pensionskasse keine Bewertungsänderung vornehmen. Das wirkt sich stabilisierend auf die Wertentwicklung des Portfolios aus. 

Ganz anders sieht es bei Obligationenanlagen aus. Die Schwankungsanfälligkeit von festverzinslichen Anlagen war in den letzten drei Jahre deutlich höher als der langjährige Durchschnitt. Unter zusätzlicher Berücksichtigung der tiefen Renditen sind Obligationen im Vergleich zu Wohneigentum weniger attraktiver geworden.  

Ein weiterer positiver Diversifikationseffekt ergibt sich aus der geografischen Streuung. «Wir verwalten Gelder von institutionellen oder privaten Anlegern und investieren mit einem diversifizierten Ansatz in Immobilien. Es wird in einem gemischten Portfolio versucht, verschiedene Standorte, Qualitäten und Risikoprofile abzudecken. Das sei ein wirklicher Vorteil», erklärt Braun von der UBS. Zudem werde durch die Grösse der Anlagestiftungen eine bessere Diversifikation für die Anleger erreicht.

Rahmenbedingungen nicht einfach

Auch bei der grössten Pensionskasse der Schweiz, der BVK, sind Immobilien seit jeher ein Bestandteil der Anlagestrategie. «Wir verfügen historisch über ein grosses Portfolio an direkt gehaltenen Liegenschaften bei einer seit Jahren stabilen Quote», betont Thomas R. Schönbächler, Vorsitzender der Geschäftsleitung der BVK, gegenüber cash.ch. 

So stabil die Renditen auch sind, es gibt auch Herausforderungen. Zum Beispiel vom aus regulatorischer Sicht «garstigen» Umfeld – etwa in Basel oder Genf. In beiden Städten können Renovationen nur unter Auflagen realisiert und Mietzinserhöhungen nur begrenzt weitergegeben werden. «Mit den Rahmenbedingungen in Basel oder Genf kann die BVK umgehen. Es wäre uns indes lieber, wenn wir Investitionen zur Ausdehnung des Angebotes tätigen könnten, um den Markt wieder ins Gleichgewicht zu bringen,» meint Schönbächler.  

Leider verfehlen die Massnahmen der Wohnschutzinitiativen die gewünschte Wirkung und bringen unabwägbare Unsicherheiten mit sich, führt Schönbächler von der BVK weiter aus. Das sehe man deutlich in Genf mit den hohen Angebotsmieten und einem sehr knappen Angebot. 

«Werden die Mietpreise reguliert, werden Investitionen nicht mehr getätigt, der Standard sinkt und die Mietpreise steigen weiter», erläutert der Vorsitzende der BVK-Geschäftsleitung. Genf habe deshalb eine sehr tiefe Fluktuationsrate, hohe Angebotsmieten und einen Gebäudepark, der modernisiert werden müsste. Darunter leiden auch die Investitionen in energetische Ertüchtigungen zur Erreichung der Klimaziele.

Energetische Sanierung als Zankapfel

Viele Mieter würden gerne in ihrer Altbauwohnung bleiben. Das steht im Gegensatz zu den Pensionskassen, welche verpflichtet sind, energetische Sanierungen voranzutreiben. Denn nur so können die geforderten Klimaziele erreicht werden.

In energetischen Sanierungen sieht die BVK grundsätzlich Vorteile dank dem direkten Beitrag zur Nachhaltigkeit. Die BVK konnte den CO2-Ausstoss pro Quadratmeter Energiebezugsfläche seit 1990 von 25 Kilogramm auf 10,7 Kilogramm reduzieren. Bis 2030 soll dieses auf 5,5 Kilogramm sinken und bis 2040 soll Netto-Null erreicht werden. Im Portfolio der BVK werden 57 Prozent aller Liegenschaften bereits mit erneuerbaren Energieträgern betrieben.

Bei Bestandesliegenschaften gelte es deshalb immer wieder die Abwägung zu machen, welcher Weg mit in die Jahre gekommenen Liegenschaften eingeschlagen werden kann, erklärt Schönbächler von der BVK. Dabei kann ein Ersatzneubau durchaus Sinn machen, wenn durch eine Sanierung die energetischen Werte nicht erreicht und gleichzeitig die graue Energie nicht minimiert werden kann. Bei Sanierungen respektive Erweiterungen muss zusätzlich der Entscheid gefällt werden, ob dies im bewohnten Zustand geschehen kann, oder ob so tief in die Bausubstanz eingegriffen werden muss, dass die Belastung für die Bewohnenden nicht mehr zumutbar ist.