Saron-Hypotheken: Drohen Schweizer Immobilienbesitzern zwei weitere SNB-Leitzinserhöhungen?

Zur Eindämmung der breiter werdenden Inflation kann die Schweizerische Nationalbank (SNB) laut Vizepräsident Martin Schlegel weitere Zinserhöhungen nicht ausschliessen, berichtet die Nachrichtenagentur Bloomberg. Mit derzeit 2,9 Prozent ist die Teuerung in der Schweiz im globalen Vergleich zwar niedrig. Sie sei dennoch "zu hoch", so Schlegel. 

Diese Äusserungen vom Nationalbank-Vize am Mittwoch bei einer Veranstaltung in Winterthur sind ein weiterer Hinweis, dass die SNB bei ihrem Zinsentscheid im Juni zu einer weiteren Straffung tendiert. Die Zinserhöhungen in der Schweiz hinken denen in den USA und der Eurozone hinterher - geldpolitische Sitzungen finden bei der NSB nur alle drei Monate statt.

Der Wohnimmobilienmarkt hat den Zinsanstieg in der Schweiz besser verkraftet als anderswo in Europa, da das Angebot sehr begrenzt ist. Dennoch sei er nicht vor Problemen gefeit, so Schlegel. Die Preise seien stärker gestiegen als es die Fundamentaldaten rechtfertigen und das Potenzial für Korrekturen bestehe auch in der Schweiz. Anfällig seien sowohl der Hypotheken- als auch der Eigenheimmarkt.

Saron-Hypothek bei über 2,5 Prozent?

Eine Zinserhöhung im Sommer hätte insbesondere Konsequenzen für diejenigen Schweizer Immobilienbesitzer, die auf eine Saron-Hypothek setzen. Denn der Saron-Zins selbst orientiert sich direkt am Leitzins der SNB. Die gesamten Zinskosten für Hypothekarnehmer setzt sich aus dem Zins und der Marge der Anbieter zusammen.

Während der SNB-Leitzins derzeit bei 1,5 Prozent liegt, ist der Saron-Zins bei 1,4 Prozent fixiert. Die Differenz wirft immer wieder Fragen auf, da der Mechanismus dahinter sehr komplex ist. Vereinfacht kann gesagt werden: Der Saron basiert auf echten Transaktionen, wo Nachfrage und Angebot den Preis bestimmen. Da es aktuell tendenziell eher überschüssige Liquidität im Markt gibt, tendiert der Saron unter Zielwert. Die SNB stellt allerdings sicher, dass diese Abweichung gering gehalten wird.

Für Saron-Hypothekarnehmer, die aktuell mindestens Zinskosten von 1,84 Prozent - Marge von mindestens 0,44 Prozent - tragen müssen, ist es entscheidend, wie stark die SNB die Leitzinsen noch anheben wird. Die Credit Suisse rechnet in ihrem neuesten Bericht zu den Hypothekenzinsen damit, dass im Juni und September eine nochmalige Erhöhung der Leitzinsen um 50 respektive 25 Basispunkte stattfinden wird. 

Eine Saron-Hypothek wäre in diesem Szenario im September wohl ab 2,59 Prozent zu haben, was teurer als so manche Festhypothek - Stand heute - wäre. Festhypotheken mit fünf Jahren Laufzeit beginnen auf der Vergleichsplattform hypotheke.ch bei 2,38 Prozent, bei Wohnkrediten über zehn Jahre lautet das günstigste Angebot 2,44 Prozent. Je nach Einkommen, Höhe des Eigenkapitals oder Art der Immobilie können andere Zinssätze ausgehandelt werden. Für Hypothekarnehmer, die keine Top-Bonität mitbringen, können die Zinskosten allerdings auch deutlich höher ausfallen. 

"Da wir in den kommenden Quartalen mit einem sukzessiven Rückgang der Inflation rechnen, dürften die Zinssätze von Fix-Hypotheken kaum über das Niveau von letztem Herbst steigen", schreibt die Credit Suisse im Bericht weiter. Von den derzeit markant tieferen Werten könnten die Zinssätze jedoch im Trend wieder um 25 bis 55 Basispunkte ansteigen. 

Saron bleibt günstigeste Finanzierungsalternative

Die Ökonomen von Raiffeisen Economic Research sind optimistischer und rechnen nur noch mit einem weiteren SNB-Zinsschritt im Juni auf 1,75 Prozent. Gemäss ihrer Prognose dürfte damit der Höhepunkt bereits erreicht sein. "Auf dem 12-Monatshorizont sehen wir den Leitzins ebenfalls auf 1,75 Prozent. Entsprechend werden sich die Konditionen von Saron-Hypotheken entwickeln, diese orientieren sich praktisch 1:1 am Leitzins", fügen die Experten gegenüber cash.ch an.

Für Raiffeisen Economic Research ist die individuelle Risikoneigung und Risikofähigkeit für die Wahl der Hypothek entscheidend. "Gemäss unseren Prognosen bleibt der Saron aber die günstigere Finanzierungsalternative. Insbesondere in der langfristigen Perspektive sind Geldmarkthypotheken in der Regel deutlich günstiger als Festhypotheken", fügen die Ökonomen. Jedoch bestehe nach wie vor ein grosses Risiko, dass die Zentralbanken die Zinsen zur Bekämpfung der immer noch hartnäckigen Inflation weiter anheben müssen, sollten die bisher eingeleiteten Massnahmen nicht wirken. Diesem Risiko müssen sich Hypothekarnehmer, die jetzt Geldmarkthypotheken abschliessen, bewusst sein.

"Die Notenbanken wollen nicht zum Spass die Zinsen erhöhen, sondern die Inflation bekämpfen", sagt Adrian Wenger, Hypothekenexperte beim VZ VermögensZentrum, auf Anfrage von cash.ch. Jetzt von einer Saron- auf eine Festhypothek umzusatteln, sei ein schlechter Entscheid. Das mache nur eine Person, die von stark steigenden Zinsen ausgeht. "Dass dies nicht so ist, sieht man an der flachen Zinskurve", fügt Wenger an.

Wer auf den Saron setzt, der langfristig günstiger als Festhypotheken war, sollte gemäss Wenger das Modell verstehen - Zinsen können sich schnell verändern. Saron-Hypothekarnehmer hätten idealerweise mit 2 bis 3 Prozent gerechnet: So konnte man in den Jahren der Tiefstzinsen grosse Rückstellungen bilden oder die Hypotheken zurückzahlen. "Wer jedoch die Ersparnisse verkonsumiert hat - vielfach junge Menschen ohne Erfahrungen mit hohen Zinsen -, für diese wird es natürlich eng", sagt der Hypthekenexperte.