Der Rückgang bei den Zinssätzen für Festhypotheken begann Anfang des vierten Quartals 2023 schnell und ohne Vorankündigung: In einer Zeitspanne von zwei Monaten hatten sich die Sätze für zehnjährigen Festhypotheken halbiert und in den ersten Dezemberwochen den Tiefpunkt erreicht. Seither sind die Sätze über alle Laufzeiten im Bereich von 2 bis 10 Jahren um 0,08 bis 0,02 Prozentpunkte wieder leicht angestiegen. Das aktuelle Niveau liegt im Monatsvergleich aber immer noch deutlich unter den Sätzen von Ende November, wie nachfolgende Grafik zeigt:

Die Seitwärtsbewegung bei den Festhypotheken folgt damit der Konsolidierung bei den Renditen für zehnjährige Bundesobligationen. Diese sind seit dem 7. November von 1,16 auf 0,56 Prozent Mitte Dezember regelrecht eingebrochen, ehe es zum Jahresende hin wie bei den Festhypotheken zu einer leichten Kurskorrektur nach oben kam. Derzeit notieren die Renditen bei 0,64 Prozent. Zur Erinnerung: Die Renditen der zwei- bis zehnjährigen Eidgenossen bilden die Basis für die Swap-Sätze in Schweizer Franken, auf welchen die Festhypotheken zuzüglich dem Aufschlag der Bank berechnet werden. 

Ein Blick auf die Schaufensterpreise für eine zehnjährige Festhypothek bei hypotheke.ch zeigt im Monatsvergleich, dass das beste Angebot derzeit bei 1,67 Prozent gegenüber 1,78 Prozent Ende November liegt. Die Verteilung ist dabei sehr flach: Fünf- und sechsjährige Festhypotheken werden zu 1,63 Prozent angeboten. Der höchste Satz steht bei 1,68 Prozent für eine zweijährige Festhypothek - das ergibt eine maximale Differenz von 0,05 Prozentpunkte über alle Laufzeiten. Die aktuellen Niveaus deuten hier auf attraktive Angebote von Banken sowie anderen Anbietern wie zum Beispiel Pensionskassen oder Versicherungen hin.   

Es ist ein starker Kontrast zum Oktober 2022, als der Zinsindex für Wohnimmobilien von hypotheke.ch in der Spitze bei 2,91 Prozent stand. Am Mittwoch notierte der Index ein Drittel tiefer bei 1,98 Prozent. Der Index zeigt die Zinsentwicklung von Hypotheken für dauerhaft selbstbewohntes Wohneigentum in der Schweiz. Pro Jahr fliesst eine Vielzahl von Datenpunkten in die Berechnung des Index ein. Alle gängigen Hypothekarmodelle werden dabei berücksichtigt.

Deutlicher Anstieg der Zinskosten bei der Saron-Hypothek

Während sich die Immobilienbesitzer wieder über attraktivere Zinssätze von Festhypotheken freuen können, müssen Inhaberinnen und Inhaber von mit Saron finanzierten Wohnungen und Einfamilienhäusern seit Oktober mit deutlich höheren Refinanzierungskosten vorliebnehmen. Zuzüglich einem geringen, marktüblichen Aufschlag von 0,53 Prozent dürfte die günstigsten variable Hypothek derzeit 2,28 Prozent kosten. Die Saron-Hypothek setzt sich aus dem Leitzinssatz Saron von 1,75 Prozent und dem Aufschlag der Bank von minimal 0,53 Prozent zusammen.

Im Oktober 2023 sind nun die Festhypotheken-Zinsen erstmals seit längerer Zeit wieder unter die Saron-Sätze gefallen. Dieser Unterschied hat sich danach noch ausgeweitet. Aktuell beträgt der Zinsdifferenz zwischen der attraktivsten Festhypothek und dem günstigsten Saron-Satz 0,60 Prozentpunkte zugunsten der Festhypothek.  

Bei der Schweizerischen Nationalbank steht die nächste geldpolitische Sitzung erst am 21. März 2024 an. Der Schweizer Leitzins (respektive Saron) bleibt deshalb über die nächsten drei Monate auf dem aktuellen Niveau und somit deutlich höher als die angebotenen Zinsen bei Festhypotheken. Offen ist zudem, ob es schon an der März-Sitzung zu einer Leitzinssenkung durch die SNB kommt. Von Bloomberg befragte Ökonomen und Strategen erwarten, dass die SNB eine erste Zinssenkung im Herbst 2024 vornehmen und somit den Saron bis dahin unverändert belassen wird. 

Tiefere Volatilität und höhere Resilienz der Bondrenditen

Einer der Gründe für die Etablierung tieferer Sätze für Festhypotheken ist auf das hohe Vertrauen in die Stabilität des Schweizer Kapitalmarkts für festverzinsliche Anlagen zurückzuführen. Dazu tragen die dezidiert handelnden Schweizer Währungshüter bei, welche dem starken Inflationsanstieg seit Sommer 2022 mit kräftigen Leitzinserhöhungen ohne zögerliche Haltung entgegen getreten sind. Zudem stärkte die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Franken mittels Devisenverkäufen, um die importierte Inflation abzubremsen.

Dagegen stiegen die Inflation in den USA oder in der Eurozone deutlich stärker an. Mit dem Nachlassen des Inflationsdrucks in den USA hat die amerikanische Notenbank Fed schon Ende November unerwartet signalisiert, dass drei Leitzinssenkungen gegen Ende 2024 anstehen. Die Europäische Zentralbank (EZB) betonte ihrerseits, Leitzinssenkungen würden erst nach März 2024 in Betracht gezogen.

Der Markt preist aber schon jetzt ein, dass sowohl die Fed als auch die EZB die Leitzinsen bereits ab Ende März 2024 um bis zu 150 Basispunkte senken könnten. Dagegen hält sich die Führung der Schweizer Nationalbank wie üblich bedeckt und hat kein Datum für eine allfällige Leitzinssenkungen in Aussicht gestellt. 

Thomas Daniel Marti
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