Die letzte Hochzinsphase in der Schweiz 2023 war eigentlich ein «Witz». Nicht einmal als drei Jahre, nämlich von 2022 bis 2025, lag das Leitzinsniveau der Schweizer Nationalbank (SNB) überhaupt über der Marke von 0 Prozent, davon lediglich neun Monate auf dem Mehrjahreshoch von 1,75 Prozent.
Eigentümerinnen und Eigentümer, die in dieser kurzen Phase aus Angst vor dauerhaft höheren Zinsen langfristig refinanziert haben, zahlen diesen Entscheid heute teuer. Wurde eine 10-jährige Festhypothek über 1 Million Franken zu 2,5 bis 3 Prozent abgeschlossen, zahlt man heute durchschnittlich 18’000 Franken pro Jahr mehr, als wenn man bei einer Saron-Hypothek oder einer Festhypothek mit sehr kurzer Laufzeit geblieben wäre.
Dieses plakative Beispiel zeigt zwei zentrale Punkte: Eigenheimkredite gehören zu den grössten Schuldpositionen von Privathaushalten. Und Fehlentscheide können die persönlichen finanziellen Rahmenbedingungen für Jahrzehnte beeinflussen. Nachfolgend die wichtigsten Punkte bei der Wahl der Immobilienfinanzierung.
Flexibilität vs. Planbarkeit
Die Laufzeit einer Hypothek richtig auf die eigenen Bedürfnisse und die Risikotoleranz abzustimmen, gehört zu den wichtigsten und schwierigsten Entscheidungen einer Eigenheimbesitzerin oder eines Eigenheimbesitzers. Dabei geht es weniger um reine Kostenoptimierung als um die Abwägung zwischen Flexibilität und Budgetsicherheit.
Auf der einen Seite bietet eine Saron-Hypothek die höchste Flexibilität. Der Saron wird alle drei Monate erneuert, kann dabei verlängert, in eine Festhypothek gewandelt oder, je nach Kreditvertrag, mit kurzer Frist gekündigt werden. Auf der anderen Seite bietet eine langfristige Festhypothek über zehn oder 15 Jahren die maximale Planungssicherheit. Je nach Anbieter sind sogar längere Laufzeiten möglich. Schuldner können dabei mit fixen Zinskosten über die gesamte Laufzeit rechnen.
Im aktuellen Zinsumfeld sind kurzfristige Zinsen günstiger als langfristige. Laut Hypothekenberater Resolve liegen die Saron-Angebote im Markt zwischen 0,9 und 1,2 Prozent, die 10-Jahres-Fest-Hypotheken befinden sich bei 1,5 bis 2 Prozent. Der Zinssatz für ein 25-jähriges Darlehen beträgt 2,45 Prozent.
Saron übertrumpft Langzeithypotheken
Die Unterschiede mögen klein erscheinen, über die gesamte Laufzeit einer langen Festhypothek verursacht die Zinsdifferenz jedoch erhebliche Mehrkosten. Bei einer zehnjährigen Hypothek über 1 Million Franken betragen die Mehrkosten rund 75’000 Franken - vorausgesetzt, der Leitzins bleibt bei 0 Prozent.
Die Angst vor einem abrupten Zinsanstieg oder das Bedürfnis nach Planbarkeit lässt dabei viele Hypothekarnehmende längere Fristigkeiten abschliessen. Dabei war dieser Entscheid im letzten Vierteljahrhundert nicht nur teurer, sondern auch risikoreicher.
Während der vergangenen 26 Jahren lag der Leitzins der SNB weniger als 60 Monate über 2 Prozent. Das Zinsumfeld war entweder geprägt von Zinssenkungen oder Negativzinsen. Kurzfristige Festhypotheken oder der Saron waren damit über weite Strecken seit der Jahrtausendwende günstiger.
Flexibilität wird unterschätzt
Zwar ist die vergangene Entwicklung kein Garant für die Zukunft, doch bietet die Flexibilität einer Saron-Hypothek Vorteile, die über die reinen Zinskosten hinausgehen. Die Frage, was passiert, wenn in einem Paar eine Person plötzlich nicht mehr arbeitsfähig oder nicht mehr da ist (Tod oder Trennung), wird laut Immobilien- und Hypothekenexperten vielfach nicht thematisiert. In den meisten Fällen wird die Liegenschaft aus Sicht der Bank dann untragbar - ein Verkauf ist nötig.
Lastet eine Saron-Hypothek auf dem Objekt, ist der finanzielle Einfluss gering. Aufgrund des Dreimonatsrhythmus kann sie - abhängig vom Kreditvertrag - innert weniger Monate gekündigt werden. Bei einer Langzeithypothek hingegen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig: Der Schuldner muss sämtliche ausstehenden Zinsen bis zum Laufzeitende bezahlen. Bei einer zehnjährigen Hypothek über 1 Million Franken beträgt das Maximalrisiko derzeit schnell 175’000 bis 200’000 Franken. Je länger die Restlaufzeit, desto grösser das finanzielle Risiko.
Benötigtes Fachwissen
Ein weiterer Vorteil des Saron ist seine transparente Berechnungsgrundlage. Meist erhebt der Kreditgeber lediglich eine Marge auf den Leitzins. Je nach Kreditgeber fällt diese höher oder niedriger aus. Die Saron-Hypothek passt sich somit automatisch an die SNB-Geldpolitik an.
Festhypotheken basieren indes auf einem angebots- und nachfragebestimmenden Markt. Faktoren wie die Höhe der Renditen der zehnjährigen Bundesobligationen, die Zinskurve oder die Swap-Sätze haben mehr Bedeutung als der SNB-Leitzins. Diese Faktoren können von der Nationalbank nur begrenzt beeinflusst werden. Zudem spielt das Verhandlungsgeschick der Schuldner eine Rolle: Je besser verhandelt wird, desto günstiger der Zins. Wer nicht verhandelt, landet schnell bei «Schaufensterpreisen». Das sind überhöhte Ausgangsofferten, die es in einem zweiten Schritt ermöglichen sollten, grosszügige Rabatte vorzutäuschen.
Je nach Umfeld können diese Einflussfaktoren die Aufschläge einer Festhypothek vergrössern oder reduzieren. Für eine fundierte Einschätzung über den richtigen Zeitpunkt einer Refinanzierung und deren Laufzeit wird deshalb vertieftes Fachwissen vorausgesetzt.
Bedürfnis nach Sicherheit
Langzeithypotheken bieten jedoch etwas, das der Saron nicht bieten kann: absolute Planbarkeit. Für Hypothekarnehmende, für die Budgetsicherheit oberste Priorität hat oder die Zinsschwankungen finanziell oder psychologisch nicht verkraften, ist eine Festhypothek klar die bessere Wahl. Sie schützten sich vor spontanen Fehlentscheiden in turbulenten Marktphasen.
Zur zusätzlichen Risikoreduktion können Hypotheken in unterschiedliche Laufzeiten gesplittet werden. Dies verringert das Klumpenrisiko beim Verfall und dämpft Zinsveränderungen. Allerdings bindet sich der Schuldner damit eng an den Darlehensgeber. Denn ein Wechsel einzelner Tranchen zu einem anderen Anbieter ist meist nicht möglich.
Zudem wird damit die eigene Verhandlungsposition während einer Refinanzierung geschwächt. Dem Darlehensgeber ist es bewusst, dass der Kunde nicht wechseln kann. Beim Saron, aufgrund der Berechnungsgrundlage, ist dies weniger relevant, für Preissetzung bei der Festhypothek dagegen schon.
Wer davon ausgeht, dass sich das Tiefzinsumfeld der letzten 25 Jahre hierzuland fortsetzt - ähnlich wie in Japan -, dürfte sich vom Preisvorteil und der Flexibilität des Saron respektive kurzen Laufzeiten überzeugen lassen. Für sicherheitsorientierte Eigentümerinnen und Eigentümer bietet sich neben einer langfristigen Festhypothek eine kurzfristige Alternative mit einer Wertschwankungsreserve an.
In Zeiten tiefer Zinsen wird eine kurzfristige Hypothek abgeschlossen und eine Reserve aufgebaut. Steigen die Zinsen, kann dank der kurzen Laufzeiten rasch in längere, planbare Fristen gewechselt werden. Die Reserve fängt die anschliessende Mehrbelastung der teureren Laufzeiten ab. Bleiben die Zinsen dagegen permanent niedrig, profitieren Hypothekarnehmende weiterhin von den niedrigen Zinskosten. Die aufgebaute Reserve lässt sich später - etwa zur Pensionierung - für eine Teilamortisation einsetzen.
