Saron oder Festhypothek: Welche Immobilienfinanzierung ist in der Schweiz nach den SNB-Leitzinserhöhungen am attraktivsten?

Mitte Oktober 2022 befragte cash.ch die Leserinnen und Leser letztmals, welche Immobilienfinanzierung sie setzen. 70 Prozent von knapp 9000 Teilnehmerinnen und Teilnehmern bevorzugten damals die leitzinsabhängige Saron-Hypothek. 15 Prozent sagten, sie würden 10 Jahre Laufzeit in Form einer Festhypothek wählen, 9 Prozent gaben 5 Jahre Laufzeit an, und lediglich 6 Prozent eine andere Laufzeit. 

Das Resultat der Umfrage zeigte wie bereits im Juni 2022 eine Veränderung. Denn im Schweizer Hypothekarmarkt hatten zuvor jahrelang nur rund 20 bis 25 Prozent zu einer Saron-Hypothek gegriffen.

SNB-Geldpolitik betrifft aktuell hauptsächlich Saron-Hypotheken

In der Zwischenzeit hat sich die Geldpolitik weiter verschärft. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat Mitte Juni den Leitzins um weitere 25 Basispunkte auf 1,75 Prozent angehoben, was gerade die Zinskosten der unter den cash-Lesern beliebten Geldmarkthypotheken direkt betrifft. Der Zinssatz von Geldmarkthypotheken richtet sich nach dem Saron (Abkürzung für Swiss Average Rate Over Night). Dieser ist ein Schweizer Referenzzinssatz, der sich eng am offiziellen Leitzins der SNB orientiert. Vor einem Jahr lag der Saron bei -0,2 Prozent. Jetzt liegt er knapp unterhalb von 1,75 Prozent, was die Auswirkungen der vier Leitzinserhöhungen in derselben Zeitperiode illustriert.

Auf den Saron schlagen die Anbieter zudem eine Marge, deren Höhe von der Bonität des Kunden abhängt. Für Saron-Hypothekarnehmer bedeutet dies aktuell kommende Zinskosten von mehr als 2,1 Prozent - Marge von mindestens 0,42 Prozent. Die aktuellen "Schaufensterpreise" fangen bei Festhypotheken über zehn Jahre bei 2,28 Prozent an. Auch bei der fünfjährigen Laufzeit sind die tiefsten angebotenen Zinsen bei 2,29 Prozent.

Festhypotheken auf dem Zenit

Weil Marktteilnehmer grösstenteils mit einer Leitzinserhöhung von mindestens 0,25 Prozent gerechnet hatten, war SNB-Erhöhung von Mitte Juni bei Festhypotheken mit längeren Laufzeiten bereits eingepreist – bei kürzeren Laufzeiten kam es jedoch zu Anpassungen. Diese Entwicklung manifestiert sich in der Abflachung oder sogar der Invertierung der Zinskurve: Auch tendiert der Zinsindex für Wohnimmobilien des Vergleichsportals Hypotheke.ch dieses Jahr seitwärts.

Experten rechnen nicht damit, dass die Festhypotheken in den kommenden Monaten noch in einem grösseren Umfang teurer werden – es werden angesichts der Konjunkturabkühlung vielmehr bereits sinkende Leitzinsen eingepreist. Während die Erwartungshaltung gegenüber der Geldpolitik die Zinsentwicklung bei den Festhypotheken bestimmt, steht die Saron-Hypothek unter anderen Vorzeichen. 

Der Markt erwartet, dass die SNB den Leitzins im September nochmals um 0,25 Prozentpunkte anhebt, was die Zinskosten für eine Saron-Hypothek auf bis zu 2,4 Prozent treiben könnte. Diese hat SNB-Präsident Thomas Jordan ja praktisch schon angekündigt. Ausserdem wird ab Oktober die Teuerungsrate aufgrund der absehbaren Mietpreissteigerungen wieder ansteigen. Hat der Markt recht und stellen sich danach aber sinkende Leitzinsen ein, wird auch beliebteste Hypothek unter den cash-Leserinnen und -Lesern wieder attraktiver.