Die verschärften Eigenkapitalvorschriften durch das neue Regelwerk Basel III, die Verschäfrungen bei der kalkulatorischen Tragbarkeit durch die Finma und die Nullzins-Strategie der Schweizerischen Nationalbank (SNB) führen zu merklich grösseren Unterschieden bei den Zinssätzen für 10-jährige Festhypotheken unter den diversen Anbietern. Wer eine günstige Finanzierung abschliessen will, muss Preise prüfen und mit der Bank verhandeln.
Die Anzahl der attraktiven Angebote auf Hypothekarfinanzierungsportalen wie hypotheke.ch oder moneyland.ch ist auf eine Handvoll Finanzinstitute geschrumpft. Die teureren Angebote sind in der Überzahl. Der Richtzinssatz für eine zehnjährige Festhypothek bei der Zürcher Kantonalbank steht am Dienstag bei 1,82 Prozent, bei der Luzerner Kantonalbank 1,83 Prozent, Raiffeisen Schweiz 1,88 Prozent oder Valiant 1,9 Prozent. Ganz oben befindet sich die Graubünder Kantonalbank mit 1,93 Prozent.
Auf der anderen Seite findet sich die günstigsten Angebote gemäss Daten von hypotheke.ch bei 1,39 Prozent mit einer Schweizer Pensionskasse, gefolgt von Hypomat - dem Onlinedienst der Glarner Kantonalbank - mit 1,44 Prozent oder der Vaudoise mit 1,51 Prozent.
Die Differenz zwischen dem günstigsten Angebot und dem teuersten Angebot beläuft sich auf 0,54 Prozent. Bei einer 10-jährigen Festhypothek von einer Million entspräche dies beim Abschluss mit dem teuersten Angebot einem Mehrpreis von total 54'000 Franken respektive 5'400 Franken pro Jahr. Kommt hinzu, dass die Zinsdifferenz je nach Marktsituation noch weiter auseinander gehen kann. Vor Monatsfrist lag diese bei 0,70 Prozent und der Höchststand in diesem Jahr wurde Ende Juli bei 0,79 Prozent erreicht.
Wer eine Festhypothek erneuern muss, erzielt nur mit einem klaren Plan einen möglichst optimalen Zins. Auf diese Punkte müssen Hypothekarnehmerinnen und -nehmer achten:
1. Frühzeitig planen lohnt sich
Wer zwanzig oder weniger Tage vor Ablauf seiner Festhypothek mit der Bank verhandeln will, ist zu spät dran. Denn obwohl Festhypothek drauf steht, hat diese bei den meisten Finanzinstituten eine Kündigungsfrist vor Ablauf von bis zu sechs Monaten. Das heisst: Wer den Anbieter wechseln will, muss sich schon acht bis neun Monate vorher zu einer neuen Festhypothek Gedanken machen. Primär steht die Frage im Vordergrund, ob der Hypothekarschuldner bei seiner Bank verlängern will oder ob bei einem anderen Finanzdienstleister auf einem attraktiveren Angebot abgeschlossen werden kann. Wer früh plant, kann dann ohne Zeitdruck das beste Angebot einholen.
2. Verhandeln ist das A und O
Auch wenn ein Kunde bei seiner Hausbank mit einem hohen Richtsatz erneut refinanzieren möchte, ist hartnäckiges Verhandeln der richtige Weg. Denn die hohen Richtangebote richten sich primär an Neukunden, weil die jeweiligen Institute ausser bei Kunden mit Top-Bonität und grossen Wertschriftendepot kein wirkliches Interesse an Neugeschäften haben.
3. Nicht zu früh zuschlagen
Abschläge von bis zu 0,30 Prozent können durchaus ausgehandelt werden, erklärt Florian Schubiger von Hypotheke.ch auf Anfrage von cash.ch. Dabei gilt es einen potenziellen Hauptfehler zu vermeiden. Wer bereits beim ersten Angebot der Bank mit einem Abschlag von 0,10 oder 0,15 Prozent zum Richtpreisangebot abnickt, ist schlecht beraten. Durch die Normalisierung der Zinssätze für Festhypotheken ändern sich die Zinssätze nur noch im überschaubaren Rahmen von heute auf morgen. Zeitdruck besteht also keiner, der Schuldner kann sich Zeit nehmen und auf eine Verbesserung des Angebots hinarbeiten oder Alternativen weiter prüfen.
4. Basis der kalkulatorischen Tragbarkeit kennen
Grundsätzlich sind alle Schweizer Banken stark im Hypothekargeschäft verankert. Daran dürfte sich auch in den nächsten Monaten wenig ändern, selbst wenn einige Banken derzeit weniger Spielraum beim Neugeschäft haben. Ein Grund hierfür sind die steigenden Immobilienpreise, welche beim kalkulatorischen Zinssatz voll durchschlagen. Dieser beträgt aktuell 5 Prozent und bedeutet, dass Kreditnehmer 30 Prozent des Satzes abdecken müssen, um eine Finanzierung zu erhalten.
Dazu ein Rechenbeispiel: Wer vor fünf Jahren eine Eigentumswohnung mit einem Preis von einer Million Franken und 200'000 Franken Eigenkapital erworben hat, muss über ein jährliches Einkommen von 120'000 Franken verfügen - 800'000 Franken Hypothek zu 5 Prozent mit Faktor drei. Beträgt der Kaufpreis aber 1,5 Millionen Franken mit 300'000 Franken Eigenkapital, muss das Einkommen bei einer Hypothek von nun 1,2 Million und einem rechnerischen Zinssatz von 5 Prozent bereits 180'000 Franken Jahreseinkommen betragen.
5. Parameter auf langfristige Gültigkeit prüfen
Neben der kalkulatorischen Tragbarkeit ist die Belehnungshöhe der zweitwichtigste Faktor. Bei dieser liegt der Grenzwert bei 60 Prozent. Wer weniger als 60 Prozent des Werts des Wohneigentums refinanziert, wird von der Bank zu keiner weiteren Amortisation gedrängt. Wer darüber liegt, muss weiter Amortisationszahlungen leisten.
6. Regelmässige Überprüfung der relevanten Parameter
Deshalb sollten sich Hypothekarnehmer selbst nach einer jüngst abgeschlossenen, langfristigen Finanzierung einmal pro Jahr darüber Gedanken machen, ob alle Input-Grössen wie Einkommen, Renovationsbedarf, Rückstellung für Unvorhergesehenes oder die aktuelle Amortisationsrate sinnvoll sind. Wenn zum Beispiel eine 55-jährige Schuldnerin oder Schuldner im letzten Jahr eine zehnjährige Festhypothek abgeschlossen hat, fällt die Erneuerung praktisch auf das Datum der Pensionierung mit 65 Jahren. Dies ist insofern relativ, als das Einkommen mit der Pensionierung tendenziell sinkt. Damit kann der kalkulatorische Zinssatz zu hoch sein, weswegen das Wohneigentum notfalls verkauft werden müsste.
Obwohl die Angebote am Hypothekarmarkt nicht mehr derart üppig wie vor zwei oder fünf Jahren sind, sollten Kunden auf der anderen Seite nicht in Schockstarre verfallen. Wer die kalkulatorische Tragbarkeit und die Belehnungshöhe im Griff hat, darf von der Bank bei der Preisgestaltung Entgegenkommen erwarten. «Viele Kunden könnten einen höheren Abschlag erzielen, weil dies die individuelle Situation eigentlich zuliesse», meint Schubiger von Hypotheke.ch. «Mit der Stabilisierung der Zinsen rennen dem Kunden die Preise für Festhypotheken nicht mehr von heute auf morgen davon wie in der jüngsten Vergangenheit», so der Finanzierungsexperte weiter.
Die geringe Schwankungsanfälligkeit der Preise für Festhypotheken dürfte anhalten. Das lässt sich an den Renditen für zehnjährige Bundesobligationen ablesen. Diese sind innert Monatsfrist von 0,32 auf 0,18 Prozent gesunken. Das dürfte einen möglichen Preisauftrieb bei den Swap-Sätzen und somit den Festhypotheken begrenzen. Wer aber wegen der tieferen Bundesobli-Renditen auf weiter sinkende Finanzierungskosten hofft, dürfte enttäuscht werden. Die Banken verlangen unter anderem zur Kompensation der Nullzinsen mehr Marge und daran wird sich in nächster Zeit wenig ändern.
