Zwischen 2015 und 2024 profitierten viele Hypothekarnehmerinnen und Hypothekarschuldner von attraktiven Konditionen zur Eigenheimfinanzierung - dank des hohen Angebots und einem intensiven Wettbewerb unter den Finanzinstituten. Seither hat eine Trendwende eingesetzt: Die Margen der Banken sind deutlich gestiegen. Trotzdem bleiben die Kosten für eine Festhypothek interessant.
Während der Negativzinsphase lag das Angebot für eine durchschnittliche Festhypothek bei einem Aufschlag von 0,50 Prozent - basierend auf dem damals marktüblichen Swapsatz (der Zinssatz, bei dem sich Banken untereinander Geld leihen) für längerlaufende Hypotheken von null Prozent. Im Frühjahr 2024 wendete sich das Blatt. Wegen der neuen Regeln Basel III mussten hiesige Banken Hypothekarkredite mit mehr Eigenmittel unterlegen. Das hat bei einem selbst bewohnten Eigenheim zu einem Anstieg der Hypothekarmarge von bis zu 0,20 Prozent geführt.
Seit Jahresbeginn 2025 schrauben die Banken die Zinsmargen weiter in die Höhe. Ob Festhypothek oder Saron: Im Schnitt gehen Marktbeobachter von einem neuerlichen Aufschlag von 0,10 bis 0,20 Prozent aus. Entsprechend wird bereits von einer Kreditklemme am Schweizer Hypothekarmarkt gesprochen, weil Finanzierungen nur noch zu höheren Preisen erhältlich sind.
Der Grund für den jüngsten Anstieg der Bankmargen ist aber nicht nur auf die Richtlinien von Basel III zurückzuführen. Viel stärker fällt das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage am Finanzierungsmarkt ins Gewicht. «Die Nachfrage nach Hypotheken ist nach wie vor enorm hoch», erklärt Florian Schubiger von hypotheke.ch auf Anfrage von cash.ch. Von einer Kreditklemme könne aber nicht gesprochen werden.
Den Banken steht für das Hypothekengeschäft deutlich weniger Geld zur Verfügung. Dies zeigt ein Blick in die Statistiken der Schweizerischen Nationalbank. So sind die Kundeneinlagen bei allen Schweizer Banken in den letzten drei Jahren um 200 Milliarden Franken zurückgegangen. Ebenso sind die Volumen der Anleihen und Pfandbriefe - letztere werden für die Refinanzierung von Hypotheken verwendet - um 100 Milliarden geschrumpft und mit dem Zusammenbruch der Credit Suisse vor zwei Jahren haben sich die Ausleihungen unter den Banken um 120 Milliarden Franken reduziert.
Dieser kleinere Liquiditätspool trifft auf einen Hypothekarmarkt, der rund 1'250 Milliarden Franken gross ist und in der Tendenz steigt. Das Hypothekarvolumen bei den Banken ist in den letzten fünf Jahren um 170 Milliarden Franken gewachsen. Stabilisierend auf das Angebot wirkten die Pensionskassen und Versicherungen, welche in den letzten Jahren die Hypothekarausleihungen deutlich erweitert haben. Am zunehmenden Ungleichgewicht zwischen dem Kapital, das den Banken zur Verfügung steht im Verhältnis zu den steigenden Hypothekarvolumen, ändert das wenig.
Weiterhin attraktive Festhypotheken
Aufgrund der Nullzinspolitik der SNB nimmt die Attraktivität von Spareinlagen bei den Banken ab. Die Folge: Gelder werden in Immobilien, Immobilienfonds oder risikoreichere Anlagen wie Aktien- oder Obligationenanlagen umgeschichtet. Sollte dieser Trend anhalten, dürfte sich die Situation bei den Hypothekarmargen oder den Immobilienpreisen kaum entspannen. Trifft ein kleineres Finanzierungsangebot auf eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohneigentum und Hypothekarkrediten, so führt das zu höheren Kosten für Hypothekarschuldner, so der Experte Schubiger von hypotheke.ch.
Eine erfreuliche Nachricht gibt es immerhin bei den für Festhypotheken relevanten Swapsätzen. Dort ist die Renditedifferenz zu den eidgenössischen Bundesobligationen in den letzten zwei Jahren deutlich gesunken. Zu Wochenbeginn steht der zehnjährige Swapsatz bei 0,51 Prozent, die Renditen für 10-jährige Eidgenossen bei 0,41 Prozent. Das ergibt eine Differenz von 0,1 Prozent. Vor zwei Jahren nach dem Kollaps der Credit Suisse betrug diese dagegen noch 0,5 Prozent.
Für Hypothekarschuldner macht dies im Vergleich zu vor zwei Jahren ohne Berücksichtigung des Zinsniveaus einen Unterschied. Bei einem zugrunde liegenden Swapsatz von 0,5 Prozent (aktuelles Niveau) und einer Bankmarge von 0,6 Prozent vor zwei Jahren ergibt dies für eine zehnjährige Festhypothek Finanzierungskosten von 1,1 Prozent zuzüglich dem Zinsniveau der zehnjährigen Bundesanleihen.
Bei einer aktuellen Marge von rund 0,8 Prozent und dem Mehrpreis des Swaps von 0,10 Prozent betragen die Kosten für die Schuldnerin oder den Schuldner nur noch 0,90 Prozent. Dementsprechend muss für eine zehnjährige Festhypothek trotz höherer Bankmarge und dank der tieferen Aufschläge bei den Swapsätzen weniger bezahlt werden als vor zwei Jahren. Dies wäre bei gleichbleibendem Zins. Da in der gleichen Zeit auch die Renditen der Bundesobligationen gesunken sind, bleiben die Kreditkonditionen vorteilhaft.
| Vergleich Finanzierungskosten | Dezember 2022 | Juni 2025 |
| Rendite 10-jährige Bundesobligationen | 1,56 % | 0,41 % |
| Differenz 10-jähriger Swapsatz | 0,60 % | 0,10 % |
| Marge der Bank | 0,50 % | 0,80 % |
| Kosten Festhypothek ca. | 2,66 % | 1,31 % |
| Kosten ohne Rendite Bundesobligationen | 1,10 % | 0,90 % |
Quelle: SNB, hypotheke.ch, cash.ch
Das aktuelle Preisniveau für zehnjährige Festhypotheken von 1,30 bis 1,55 Prozent für Schuldner mit guter Bonität steht einem Saron-Angebot mit einem durchschnittlichen Aufschlag von 0,75 Prozent gegenüber. Die Saron-Hypothek ist knapp halb so teuer wie ein zehnjährige Festhypothek. Die Attraktivität der Festhypothek liegt indessen beim Zinsänderungsrisiko: Während die Kosten für eine zehnjährige Festhypothek über die nächsten zehn Jahre gleich bleiben, kann es beim Saron zu Änderungen kommen. Zur Erinnerung: Mit der anziehenden Inflation 2022 erhöhten die hiesigen Währungshüter den Leitzins Saron innerhalb von weniger als zwei Jahren um 2,75 Prozent von minus 0,75 auf 1,75 Prozent.
Zinsentwicklung und Risiken im Auge behalten
Die Marktteilnehmer sind geteilter Meinung, ob und wie stark die Schweizerische Nationalbank die Zinsen in diesem Jahr in den negativen Bereich drücken könnte. Eine weitere Leitzinssenkung um 0,25 Prozent wird mit etwas mehr als 50-prozentiger Wahrscheinlichkeit bei den Futures eingepreist. Brian Mandt, Chefökonom der Luzerner Kantonalbank, erwartet wie viele andere Experten hingegen, dass die SNB den Leitzins auf dem aktuellen Niveau belässt. Sollte die Wirtschaft kräftig abkühlen und damit die Deflationsrisiken steigen, besteht das Risiko weiterer Zinssenkungen.
Die Swapsätze sieht der LUKB-Experte kurzfristig nahe dem aktuellen Niveau verharren. Auf Jahressicht geht er von einem leichten Anstieg des zehnjährigen Swapsatzes auf 0,70 Prozent von 0,51 Prozent aus. Entsprechend könnten Festhypotheken wieder teurer werden. Dies dürfte vor allem dann eintreten, wenn die Volatilität respektive Schwankungsanfälligkeit an den Zinsmärkten anhält.
Die Unsicherheiten wegen der US-Zollpolitik oder der geopolitische Verwerfungen an den Märkten könnten sich mittelfristig auf Saron-Hypotheken negativ auswirken. Zwar spricht derzeit kein Ökonom von wieder steigender Inflation in der Schweiz. Dies kann sich allerdings schnell ändern - wie im Jahr 2022. Praktisch jede Notenbank verwies davor auf eine «vorübergehende» Inflation. Es kam dann anders.
