Trotz tieferer Inflation: Kurzlaufende Festhypotheken bleiben vorerst die attraktivere Lösung als Saron

Die Teuerung ist in der Schweiz im Januar überraschend auf 1,3 Prozent gefallen. Deshalb haben die Spekulationen um eine mögliche Zinssenkung durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) bereits im März markant an Fahrt aufgenommen. Derzeit preist der Geldmarkt eine solche mit einer 67-prozentigen Wahrscheinlichkeit im März ein. Die von cash.ch befragten sieben Ökonomen von Schweizer Banken halten den Zeitpunkt im Frühling allerdings für verfrüht, zeigen sich aber für den weiteren Jahresverlauf optimistisch. 

So erfreulich diese Inflationszahlen auf den ersten Blick sind: Sie sind noch kein Grund zur Euphorie. Die importierte Teuerung bewegt sich dank der Frankenstärke zwar im negativen Bereich (-0,9 Prozent). Problematisch ist aber, dass die inländische Inflation mit 2,0 Prozent weiter deutlich zu hoch ist. Das Zielband für die Inflation veranschlagen die Schweizer Währungshüter auf 0 bis 2 Prozent.

Gerade im Inland ist es für Entwarnung zu früh, erklärt David Marmet, Chefökonom Schweiz der Zürcher Kantonalbank gegenüber cash.ch. «Angesichts der steigenden Mieten wird die inländische Teuerung mittelfristig weiterhin am oberen Rand der Preisstabilität verharren.»

Der inländische Preisauftrieb ist nicht das einzige Argument, das gegen eine schnelle Zinssenkung im März spricht. Der SNB-Leitzins ist aktuell nicht im restriktiven Bereich, so der ZKB-Ökonom. Santosh Brivio, leitender Ökonom bei der Migros Bank, bläst ins gleiche Horn und betont:«Die Liquidität sollte unseres Erachtens aus grundsätzlichen Überlegungen nicht gratis sein und etwas kosten. In der historischen Perspektive ist Liquidität auch beim aktuellen Zinsniveau nach wie vor vergleichsweise günstig.»

Gemäss Thomas Stucki ist eine Rezession in der Schweiz nicht in Sicht und die Aufwertung des Frankens wurde auch gestoppt - zumindest vorübergehend. «Es wäre ein Fehler, bei einem Leitzins von 1,75 Prozent die geringen, zinspolitische Handlungsmöglichkeiten in einem solchen Umfeld zu vergeuden», sagt der Anlagechef der St. Galler Kantonalbank,

Franken-Entwicklung ist eine wichtige Komponente

Die Ausblicke der Ökonomen bei der Geschwindigkeit der Zinssenkungen unterscheiden sich zum Teil stark. Einig sind sie sich aber, dass nur eine neuerliche Frankenstärke die SNB bereits im März zu einer Zinssenkung veranlassen könnte. Der Frankenkurs ist neben den Inflationszahlen und der Konjunkturlage der dritte, wichtige Punkt, an welche sich die SNB bei einem allfälligen Zinsentscheid orientiert. Dies, weil ein sich schnell aufwertender Franken die hiesige Exportindustrie zu stark unter Druck setzt. 

Immerhin ist das Risiko einer weiteren Frankenaufwertung etwas geringer, da der Franken sich mittlerweile eher zur Schwäche neigt. Sowohl zum Dollar, Euro oder dem britischen Pfund notiert der Franken wieder auf dem Stand von November 2023, nachdem er zum Jahresende gegenüber fast allen G10-Währungen noch neue Höchststände markierte.

Saron-Hypothek gemäss Konsensschätzung immer noch teurer

Im Vergleich zum Jahresbeginn hat sich bei den kurzlaufenden Festhypotheken wenig verändert. Dies hängt damit zusammen, dass der Markt tiefere Langfristzinsen bis zu einem gewissen Grad bereits eskomptiert hat. Die frühzeitige Verlangsamung bei der Inflation hat nun aber am kurzen Ende dazu geführt, dass eine Leitzinssenkung nicht frühestens im Juni, sondern bereits im März möglich wird. 

Mit Blick auf die Wahl der richtigen Hypothekarfinanzierung - variable mit Saron oder Festhypothek - lassen sich im Vergleich zu vor drei Monaten zwei interessante Feststellungen machen. Erstens werden nun von allen befragten Ökonomen deutlich tiefere Leitzinsen per Ende 2025 erwartet. Allerdings bleibt offen, ob eine erste Leitzinssenkung um 0,25 Prozent auf 1,50 Prozent schon per Ende Juni erfolgt. Der Konsens sagt etwas anderes: Die erste Zinssenkung steht erst per Ende September an - gefolgt von einer zweiten Zinssenkung per Ende Jahr.

Anders als die Konsensmeinung schätzen J. Safra Sarasin und UBS die Zinsentwicklung ein. Eine Zinssenkung im März wäre verfrüht, aber die Inflationsüberraschung im Januar hat sicherlich die Tür für eine Zinssenkung im Juni noch weiter aufgestossen, hält Daniel Kalt, Chefökonom UBS Schweiz, gegenüber cash.ch fest. «Wir erwarten in diesem Jahr drei Zinssenkungen der SNB - im Juni, September und Dezember - auf ein Niveau von 1,0 Prozent.»

Karsten Junius, Chefökonom von J. Safra Sarasin, sieht gar die Möglichkeit einer ersten Zinssenkung im März, wenn die Februar-Inflationszahlen bestätigen, dass die Zahlen vom Januar kein Ausrutscher waren und der Franken sich bis dahin nicht deutlich abschwächt. 

Die Ausblicke der Ökonomen bei der Geschwindigkeit der Zinssenkungen unterscheiden sich zum Teil stark. Einig sind sie sich aber, dass nur eine neuerliche Frankenstärke die SNB bereits im März zu einer Zinssenkung veranlassen könnte. Der Frankenkurs ist neben den Inflationszahlen und der Konjunkturlage der dritte, wichtige Punkt, an welchem sich die Schweizer Notenbank bei einem allfälligen Zinsentscheid orientiert. Dies, weil ein sich schnell aufwertender Franken die Schweizer Exportindustrie zu stark unter Druck setzt. Immerhin ist das Risiko einer weiteren Frankenaufwertung etwas geringer, da der Franken mittlerweile eher schwächer tendiert. Sowohl zum Dollar, Euro und britischen Pfund notiert der Franken wieder auf dem Stand von November 2023, nachdem er zum Jahresende gegenüber fast allen G10-Währungen noch neue Höchststände markierte.

Die Qual der Wahl

In einem derart herausfordernden Umfeld ist es für die Schweizerische Nationalbank schwierig, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Das gilt entsprechend noch mehr für Eigenheimbesitzer. Ob die erste Zinssenkung nun im März, Juni, September, Dezember oder gar erst 2025 erfolgt, ist dabei weniger wichtig. Was wirklich zählt, sind die effektiven Kosten für die Wohneigentumsfinanzierung und die Risikotoleranz bei Veränderungen der Finanzierungskosten respektive der Zinssätze. 

Langfristig betrachtet war die Saron-Hypothek wegen der tieferen Zinskosten über die letzten 25 Jahre die bessere Wahl. Wer nun das Risiko von höheren Kosten mit der Saron-Hypothek über die nächsten vier bis zwölf Monate oder noch etwas darüber hinaus tragen will, kann getrost zuwarten und hoffen, dass es mit den Zinsen möglichst rasch nach unten geht.

Der Zinsanstieg zwischen Juni 2022 und Juni 2023 war auch bei den Festhypotheken deutlich zu spüren. Insofern kann sich immer noch glücklich schätzen, wer vor zwei Jahren zu 1 Prozent eine 10-jährige Festhypothek abgeschlossen hat. Eigenheimbesitzer, welche ruhig schlafen wollen und nicht auf Leitzinsänderungen spekulieren wollen, sind mit einer Festhypothek immer noch gut beraten. Im langfristigen Vergleich sind die Zinskosten immer noch moderat. 

Zur Entscheidungshilfe sei erwähnt, dass nur ein schnelles Absinken des Saron respektive Leitzins die Saron-Hypothek derzeit zur ersten Wahl macht. Wer deshalb vom Zinssenkungspotenzial der Bank J. Safra Sarasin, Pictet Wealth Management oder der UBS überzeugt ist, kann weiterhin in einer Saron-Hypothek finanziert bleiben oder eine auslaufende Festhypothek mit Saron ersetzen. Wer andererseits von eher stabilen Zinsen ausgeht - so wie es Migros Bank, Raiffeisen, St. Galler Kantonalbank und ZKB erwarten, ist mit einer kurzlaufenden oder auch mit einer länger laufenden Festhypothek gut beraten. 

Die nächste geldpolitische Lagebestimmung der Schweizerischen Nationalbank steht am 23. März 2024 an. Es bleibt die Hoffnung, dass danach mehr Klarheit und somit auch Konsens unter den Ökonomen über die weitere Zinsentwicklung besteht.