Die Turbulenzen auf dem schwedischen Immobilienmarkt werden sich erst verschlimmern, bevor sie besser werden. Bloomberg Economics geht davon aus, dass die aktuellen Preise mit den Fundamentaldaten übereinstimmen, erwarten aber einen weiteren Rückgang, so dass die Korrektur vom Höchststand bis zum Tiefpunkt etwa 13 Prozent betragen wird. Die Risiken für die Hauspreise tendieren in Richtung eines weiteren Rückgangs, da sich die Abkühlung der Konjunktur und die steigende Arbeitslosigkeit auf die Nachfrage auswirken könnten. 

Das Modell von Bloomberg Economics zeigt, dass die Hauspreise im dritten Quartal 2023 den von den Fundamentaldaten nahegelegten Niveaus entsprachen. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Rückgang beendet ist - die Analysten erwarten, dass die Preise um etwa 8 Prozent fallen und im zweiten Quartal 2024 ihren Tiefpunkt erreichen werden. Dies ergibt einen Gesamtrückgang von fast 13 Prozent gegenüber dem Höchststand in den Quartalsdaten, was in etwa dem Rückgang von 13,3 Prozent entspricht, der sich aus den im September veröffentlichten Prognosen der Riksbank ergibt. 

Diese Aussichten deuten darauf hin, dass die leichte Verbesserung der Hauspreise im dritten Quartal 23 eher eine vorübergehende Atempause als ein Wendepunkt war. Die monatlichen Messwerte vom September zeigen, dass in einigen Segmenten bereits ein Rückgang eingesetzt haben könnte. Die anhaltende Korrektur der schwedischen Immobilienpreise spiegelt einen Rückgang des real verfügbaren Einkommens und einen Anstieg der langfristigen Kreditkosten wider - die Haupttreiber der Immobilienpreise nach dem Bloomberg-Modell, das auf früheren Untersuchungen der Riksbank beruht. 

Verfügbares Einkommen als wichtigste Grösse

Traditionell ist das verfügbare Einkommen der wichtigste Katalysator für die Entwicklung der Immobilienpreise. Die hohen Preissteigerungen und die steigenden Kreditkosten haben die Budgets der Haushalte belastet, so dass das real verfügbare Einkommen im zweiten Quartal 23 gegenüber dem Vorjahr um 3 Prozent gesunken ist. Zinserhöhungen belasten die Budgets der schwedischen Haushalte aufgrund des hohen Anteils variabler Hypotheken (fast 50 Prozent der ausstehenden Kredite im 1Q22 vor Beginn des Zinserhöhungszyklus der Riksbank). 

Der derzeitige Rückgang der Hauspreise scheint jedoch eher auf den raschen Anstieg der Kreditkosten zurückzuführen zu sein. Mit Blick auf die Zukunft geht Bloomberg Economics derzeit davon aus, dass die Riksbank bis zum 1. Halbjahr 24 bei 4 Prozent bleibt und die anschließenden Zinssenkungen sich über einen langen Zeitraum erstrecken werden. Auch das globale Umfeld dürfte die langfristigen Zinsen hoch halten, was sich negativ auf die Immobilienwerte auswirkt.

Zudem geht Bloomberg Economics davon aus, dass die anhaltende Konjunkturabschwächung die Arbeitslosenquote von derzeit 8 Prozent auf einen Höchststand von 8,6 Prozent im Jahr 2024 ansteigen lässt. Dies könnte den drohenden Rückgang der Immobilienpreise noch verstärken, wenn es die Nachfrage bremst. Arbeitsplatzverluste könnten auch zu Zwangsverkäufen führen, wenn die Hypothekenausfälle zunehmen. 

Auf der Angebotsseite gingen die Genehmigungen für den Neubau von Wohngebäuden im 2. Quartal 23 im Jahresvergleich um etwa 62 Prozent zurück, ein historischer Rückgang in den Daten, die bis ins Jahr 1996 zurückreichen. Auch wenn der daraus resultierende Angebotsrückgang den von uns erwarteten Rückgang der Hauspreise verlangsamen könnte, dürfte die dämpfende Wirkung angesichts der Berichte über die bestehende Flaute auf dem Markt begrenzt sein. 

Die schwache Krone und die zugrunde liegende Preisdynamik bleiben Risikofaktoren, die dazu führen könnten, dass die Zentralbank in zwei Wochen eine weitere Zinserhöhung vornimmt. Dies würde die gesamten Hauspreisaussichten nach unten drücken und die Erholung verzögern, so dass die Hauspreise unserer Ansicht nach bis Ende 2026 wieder auf das aktuelle Niveau zurückkehren werden.

(Bloomberg/cash)