Am 28. September entscheidet das Schweizer Stimmvolk über einen Systemwechsel bei der Besteuerung der eigenen vier Wände. Volk und Stände entscheiden konkret über eine Objektsteuer auf Ferienwohnungen. Gibt es ein Ja, fällt der Eigenmietwert. Nachfolgend Fragen und Antworten zur Vorlage:

Was ist der Eigenmietwert?

Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt respektive eine meist selbstgenutzte Zweitwohnung hat, muss den Eigenmietwert der Liegenschaft versteuern. Konkret ist das das Einkommen, das mit der Vermietung der Liegenschaft erzielt werden könnte, aber nicht erzielt wird.

Im Gegenzug dürfen Hausbesitzer Zinskosten für Hypotheken von den Steuern abziehen und ebenso die Kosten für den Wert der Immobilie erhaltende Unterhaltsarbeiten. In steuerlicher Hinsicht lohnt es sich heute also nicht nur, sein Haus in Schuss zu halten, sondern auch Hypotheken auf der Liegenschaft nur langsam zu tilgen. Festgelegt wird der Eigenmietwert vom Standortkanton.

Mieterin, Mieter oder Immobilienbesitzer?

Die Mehrheit der Schweizer Bevölkerung lebt zur Miete. Laut dem Bundesamt für Statistik (BFS) betrug der Anteil der Mietenden in der Bevölkerung Ende 2023 rund 58 Prozent. Demgegenüber wohnten knapp 24 Prozent im Eigenheim, und rund 12 Prozent waren Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer. Rund 3 Prozent sind Genossenschafter respektive Genossenschafterinnen.

2023 betrug die Hypothekarverschuldung nach Angaben der Schweizerischen Nationalbank (SNB) fast 1000 Milliarden Franken. Im internationalen Vergleich ist das gemessen am Bruttoinlandprodukt (BIP) eine sehr hohe Verschuldung.

Was bringt die Vorlage?

An der Urne entscheiden Volk und Stände nicht über die Streichung des Eigenmietwerts, sondern über einen Verfassungsartikel, der den Kantonen die Möglichkeit gibt, mit einer neuen Sondersteuer auf Zweitwohnungen mit der Abschaffung des Eigenmietwerts wegfallende Einnahmen zu kompensieren. Das Parlament hat diese Verfassungsänderung zur Voraussetzung dafür gemacht, dass der Eigenmietwert abgeschafft werden kann, indem es die beiden Vorhaben miteinander verknüpft hat. Die Kantone sind aber frei, zu entscheiden, ob und wie sie die Steuer auf Zweitwohnungen einführen.

Wird die Sondersteuer von Volk und Ständen angenommen, fällt für Erst- und für selbstgenutzte Zweitwohnungen der Eigenmietwert. Wann die Vorlage nach einem Ja zur Verfassungsänderung in Kraft treten würde, konnte das Eidgenössische Finanzdepartement (EFD) auf Anfrage noch nicht sagen. Der Bundesrat werde den Entscheid nach einer Konsultation der Finanzdirektorinnen und -direktoren der Kantone fällen.

Gibt es noch Schuldzins-Abzüge?

Nur noch in bestimmten Fällen, fast alle Schuldzinsabzüge würden nach der Abschaffung des Eigenmietwerts gestrichen. Doch wer zum ersten Mal eigene vier Wände erwirbt, kann während zehn Jahren Schuldzinsen abziehen. Abgezogen können Schuldzinsen auch für von Privaten vermietete oder verpachtete Liegenschaften. Dabei spielt allerdings das Gesamtvermögen der Besitzerin oder des Besitzers eine Rolle.

Bleiben Unterhaltsabzüge möglich?

Nein. Die Steuerabzüge für Unterhaltsarbeiten an der eigenen Liegenschaft und auf Bundesebene auch für energetische Sanierungen und Massnahmen für den Umweltschutz würden mit dem Eigenmietwert gestrichen. Zulässig blieben bei der Bundessteuer Abzüge nur noch für denkmalpflegerische Arbeiten. Auf Kantonsebene hingegen blieben Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen möglich, bis längstens 2050.

Was sind die finanziellen Folgen?

Ob die Vorlage zu Verlusten oder zu Gewinnen für die öffentliche Hand führt, lässt sich nicht ohne Weiteres abschätzen, weil das von der Höhe der Hypothekarzinsen abhängt. Beim derzeitigen Niveau - 1,5 Prozent - werden die Mindereinnahmen für Bund, Kantone und Gemeinden auf rund 1,8 Milliarden Franken im Jahr geschätzt, wie der Bundesrat schreibt. Steigt das Niveau der Hypothekarzinsen hingegen auf über 3 Prozent, dürfte die öffentliche Hand mehr einnehmen als heute, da die Schuldzinsen mit dem Fall des Eigenmietwerts nicht mehr abgezogen werden können.

Wie viel die neue Steuer auf Zweitliegenschaften den Kantonen einbringt, ist offen. Denn die Einführung dieser Steuer ist Sache der Kantone.

Was ändert sich für die Verwaltungen?

Unter dem Strich würde es ohne Eigenmietwert für Verwaltungen und auch für die Steuerpflichtigen einfacher. Schätzungen zum Mietwert der Liegenschaften entfallen ebenso wie das Einsenden von Belegen für Reparaturen und Renovationen und Kontrollen durch die Steuerverwaltungen. Zusätzlicher Aufwand könnte entstehen wegen Liegenschaften, die teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet oder verpachtet werden. Auch die neue Steuer auf Ferienwohnungen kann bei den Kantonen Aufwand verursachen.

Wer sind die Befürworter und die Gegner?

Unterstützt wird die Vorlage von Bundesrat und Parlament. Die Ja-Parole gefasst haben SVP, FDP und Mitte-Partei. Die GLP hat Stimmfreigabe beschlossen. Unter anderen der Gewerbeverband, der Hauseigentümerverband Schweiz und der Wirtschaftsdachverband Economiesuisse empfehlen ein Ja.

Abgelehnt wird die Vorlage von der Konferenz der Kantonsregierungen, der SP und den Grünen sowie einigen bürgerlichen Parlamentsmitgliedern. Auf der Nein-Seite finden sich zudem Branchenverbände wie zum Beispiel Bauenschweiz und Swisscleantech, der Mieterinnen- und Mieterverband, der Gemeindeverband und die Gebirgskantone.

Was sagen die Befürworter?

Befürworterinnen und Befürworter argumentieren, dass mit der starken Begrenzung der Abzugsmöglichkeiten das Steuersystem einen Anreiz verliere, hohe Hypotheken und damit eine Verschuldung für das Eigenheim über lange Zeit beizubehalten. Obendrein könnten Kantone und Gemeinden mit der Sondersteuer auf Ferienwohnungen auf sie zugeschnittene Lösungen umsetzen.

Der Hauseigentümerverband (HEV) kritisiert eine heute ungerechte Überbesteuerung von Eigenheimbesitzerinnen und -besitzern. Gerade im Pensionsalter, wenn das Einkommen sinke, schlage der Eigenmietwert für Hausbesitzerinnen und -besitzer durch. Für die bürgerlichen Jungparteien leistet die Vorlage einen wichtigen Beitrag dazu, Wohneigentum für die junge Generation zugänglicher zu machen.

Der Eigenmietwert werde in den kommenden Jahren deutlich steigen, ist von Befürwortern weiter zu hören. Denn die Kantone entschieden über die Höhe dieser Steuer. Ausserdem widerspreche die Besteuerung des Eigenmietwerts dem Verfassungsauftrag, Wohneigentum zu fördern.

Was sagen die Gegner?

SP und Grüne warnen vor höheren Steuern, um die Verluste durch den Wegfall des Eigenmietwerts wettzumachen. Die Gebirgskantone sehen sich überproportional betroffen durch die Abschaffung der Eigenmietwert-Besteuerung für Ferienwohnungen und -häuser. Mit der Sondersteuer für Zweitwohnungen würden sich zahlreiche neue Rechts- und Abgrenzungsfragen stellen.

Die Konferenz der Kantonsregierungen nennt die Zweitwohnungssteuer «keine befriedigende Lösung für die finanziellen Auswirkungen eines Systemwechsels». Unerwünschte Verwerfungen im nationalen Finanzausgleich könnten wegen tieferer Einkommenssteuererträge nicht ausgeschlossen werden.

Die Baubranche bangt um Aufträge, wenn Unterhaltskosten nicht mehr von den Steuern abgesetzt werden können. Das gefährde Arbeitsplätze und könnte zu vermehrter Schwarzarbeit führen, weil keine Belege mehr notwendig seien. Der Gemeindeverband befürchtet, dass ohne Abzüge für Modernisierungen und energetische Sanierungen das Klimaziel verfehlt werden könnte.

Was kosten die Kampagnen?

Die Befürworter der Abschaffung des Eigenmietwerts geben viel Geld aus für die Abstimmungskampagne. Insgesamt 7,08 Millionen Franken lässt das Ja-Komitee für den Abstimmungskampf springen. Das zeigen Zahlen der Eidgenössischen Finanzkontrolle (EFK). Das allermeiste Geld stammt vom Hauseigentümerverband Schweiz und seinen Kantonalsektionen. Daneben stellt der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft (Svit) finanzielle Mittel zur Verfügung.

Die Gegenseite ist mit derzeit budgetierten Ausgaben von 460'000 Franken deutlich unterlegen. In die Nein-Kampagne investieren namentlich die SP Schweiz sowie der Dachverband der Wirtschaft für erneuerbare Energien und Energieeffizienz (Aeesuisse).

Wie kommt die Vorlage an?

In der Umfrage im Auftrag von Tamedia und «20 Minuten» bekam die Vorlage eine Mehrheit von 65 Prozent. 30 Prozent gaben an, mit Nein abstimmen zu wollen, 5 Prozent machten keine Angaben. In der ersten SRG-Trendbefragung erreichte die Abschaffung des Eigenmietwerts noch 58 Prozent Zustimmung. Allerdings war zum Zeitpunkt der Umfragen die Diskussion über die Vorlage noch kaum angelaufen.

(AWP)