Immobilienmarkt - Das Wichtigste zur möglichen Verschärfung der «Lex Koller»

Das Bundesgesetz «Lex Koller» schützt die Schweiz vor «Überfremdung des einheimischen Bodens». Eine geplante Gesetzesverschärfung könnte auch Immobilienaktien tangieren. cash beantwortet die dringendsten Fragen.
10.04.2017 23:00
Von Pascal Züger
Die "Lex Koller" will verhindern, dass zu viele ausländische Personen Schweizer Boden besitzen.
Die "Lex Koller" will verhindern, dass zu viele ausländische Personen Schweizer Boden besitzen.
Bild: pixabay.com

Das "Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland" stammt aus dem Jahr 1983 und wird seit 1997 "Lex Koller" genannt. Das Gesetz hält grundsätzlich fest, dass Personen im Ausland in der Regel keine Grundstücke in der Schweiz kaufen dürfen. Ausländer brauchen dazu eine Bewilligung der kantonalen Behörde. Seit den späten 1990er Jahren wurde die "Lex Koller" – benannt nach dem ehemaligen CVP-Nationalrat und Bundesrat Arnold Koller - allerdings etwas gelockert, vor zehn Jahren wollte der Bundesrat diese sogar ganz abschaffen.

Doch der Wind hat gedreht: Vor einem Monat hat der Bundesrat nun eine Verschärfung der Lex Koller vorgeschlagen. cash mit den wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema:

Was untersteht der Bewilligungspflicht?

Bewilligungspflichtig für Personen aus dem Ausland sind Hauptwohnungen, Zweitwohnungen, Mehrfamilienhäuser und auch der Erwerb von Bauland für solche Bauten. Für Ferienliegenschaften gibt es in einzelnen Kantonen eine gewisse Anzahl an Kontingenten, welche nicht überschritten werden dürfen.

Welche Ausnahmen gibt es?

Bauten für die gewerbliche Nutzung können seit 1997 von ausländischen Personen problemlos erworben werden. Darüber hinaus dürfen seit 2005 Aktien von Schweizer Immobiliengesellschaften gekauft werden, sofern diese an der Schweizer Börse kotiert sind. Auch börsenkotierte Immobilienanlagefonds unterliegen nicht der "Lex Koller".

Wieso soll eine Gesetzesverschärfung eintreten?

Noch vor zehn Jahren wollte der Bundesrat die " Lex Koller" aufheben. Die Gefahr einer "Überfremdung des einheimischen Bodens" wurde damals als gebannt betrachtet. Aufgrund der Finanzkrise sei die Nachfrage nach Immobilienanlagen in der Schweiz aber stark angestiegen, weshalb nun einige Lücken geschlossen werden müssten, ist in einer Mitteilung des Bundesrats vom 10. März 2017 zu lesen.

Was will der Bundesrat konkret verschärfen?

Nicht-EU/EFTA-Bürger sollen eine Bewilligung einholen müssen, selbst wenn sie im Haus oder in der Wohnung wohnen. Die Bewilligung soll dann mit der Pflicht verknüpft werden, dass die Wohnung wieder verkauft werden muss, sobald der Schweizer Wohnsitz aufgegeben wird.

Polarisierender sind jedoch zwei weitere Punkte, die nicht zur eigentlichen Vorlage gehören, die der Bundesrat aber "zur Diskussion" stellt: Zum einen ein vollständiges Verbot ausländischer Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, und zum anderen auch die Wiedereinführung der Bewilligungspflicht beim Kauf von Gewerbeliegenschaften durch ausländische Firmen. Beide Punkte waren Bestandteil zweier Motionen von SP-Nationalrätin Jaqueline Badran, die im Juni 2014 vom Ständerat verworfen wurden.

Wie hoch ist der Anteil ausländischer Investoren an Schweizer Immobilienfirmen?

Ausländische Aktionäre dürfen maximal 33,3 Prozent der Stimmrechte von Schweizer Immobilienfirmen besitzen. Einige Unternehmen sind nahe an diesem Wert, andere wiederum weit entfernt. Zwar ist der exakte Anteil nicht ermittelbar, da nur von eingetragenen Aktionären bekannt ist, ob sie In- oder Ausländer sind. Doch gemäss den Jahresabschlüssen 2016 dürfte der Anteil ausländischer Investoren für die grössten Schweizer Immobilienfirmen wie folgt aussehen: PSP Swiss Property 32 Prozent, Swiss Prime Site 29 Prozent, Mobimo 13 Prozent, Allreal 6 Prozent und Intershop 5 Prozent.

Was wären die Folgen eines Verbotes ausländischer Beteiligungen an Immobiliengesellschaften?

"Würde das Investment ausländischer Anleger in Schweizer Immobilienaktien verboten werden, wäre eine entscheidende Frage, ob die Besitzstandwahrung gewährleistet würde", meint dazu Analyst Ken Kagerer von der Zürcher Kantonalbank (ZKB) auf cash-Anfrage. Falls ausländische Aktionäre die Aktien nicht behalten dürfen, seien die wirtschaftlichen Folgen "gravierend und reputationsschädigend". Vor allem Immobilienfirmen mit einem hohen Anteil ausländischer Investoren – also PSP Swiss Property und Swiss Prime Site - würden dann auf einen Schlag viele Aktionäre verlieren. Im April 2014 sagte der damalige PSP-CEO Luciano Gabriel in einem Interview mit ECO gar, dass in einem solchen Fall der Handel der PSP-Aktien nicht mehr richtig aufrechterhalten werden könne.

Wer setzt sich für eine Verschärfung ein und was sind die Argumente?

Die SP macht sich für eine Verschärfung stark. Ausländisches Kapital im Immobilienmarkt erhöhe den Druck auf den Franken und sei volkswirtschaftlich schädlich, ist einer Medienmitteilung zu entnehmen. Ausserdem würde das zusätzliche Kapital inländische Pensionskassen aus dem Immobilienmarkt verdrängen. In der Vergangenheit setzten sich auch die Grünen, die Grünliberalen und der parteilose Thomas Minder für eine Verschärfung der Lex Koller ein. Zur aktuellen Vernehmlassung haben sich die beiden Parteien sowie Minder aber noch nicht offiziell geäussert.

Wer setzt sich gegen eine Verschärfung ein und weshalb?

2013 stimmten CVP, FDP, SVP und BDP geschlossen gegen die beiden Badran-Motionen zur Gesetzesverschärfung. Zahlreiche Parlamentarierinnen und Parlamentarier dieser Parteien sind auch Mitglied der Allianz "Lex Koller bleibt modern", der auch verschiedene Schweizer Immobilienfirmen angehören. Diese Allianz bezeichnet in einer Stellungnahme den Entwurf zur Revision der Lex Koller als eine "Zwängerei", die die vor einigen Jahren eingeführte "Modernisierung" der "Lex Koller" wieder rückgängig machen würde. Ausländische Investoren seien nicht schuld an überteuertem oder knapper werdendem Wohnraum, sondern die wachsende Nachfrage nach Wohnraum.

Wie geht es nun weiter?

Die Vorlage befindet sich erst in den Startlöchern. Die Vernehmlassung dauert  bis zum 30. Juni 2017. Bis dann können Parteien, Kantone und Interessensgruppen Stellungnahmen einreichen, ehe die genaue Botschaft des Bundesrates zur Änderung des Bundesgesetzes "über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland" dem Parlament präsentiert wird. Winken National- und Ständerat die Gesetzesänderung durch, könnte es im Anschluss noch zu einer Volksabstimmung kommen.