Die Preise für Wohneigentum in der Schweiz steigen unaufhaltsam. So sind laut Zürcher Kantonalbank (ZKB) die Preise für Einfamilienhäuser im Kanton Zürich zwischen 2018 und 2024 um ein Viertel gestiegen. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet hierzulande mittlerweile rund 1,6 Millionen Franken, eine Eigentumswohnung rund 1,2 Millionen Franken.
«Der Erwerb von Wohneigentum wird tatsächlich immer schwieriger: Die Preise stiegen deutlich stärker als die Einkommen», sagt Ursina Kubli, Leiterin Immobilienanalyse bei der ZKB. Diese Dynamik verunsichert junge Schweizerinnen und Schweizer zunehmend, die oftmals noch den grossen Traum vom Eigenheim für ihre Familie verfolgen.
Laut einer Retail-Banking-Studie der Hochschule Luzern haben dennoch vier von zehn Schweizerinnen und Schweizer den Wunsch nach einem Eigenheim. Der Traum symbolisierte finanzielle Sicherheit und eine langfristige Investition in die Zukunft. Aber: Er scheitert an der Finanzierung einer Immobilie.
Zur Veranschaulichung
Käufer müssen 20 Prozent des Kaufpreises aufbringen, während maximal 80 Prozent des geschätzten Immobilienwerts fremdfinanziert sein dürfen, beispielsweise über eine Hypothek. Ausserdem muss das jährliche Einkommen der Käufer ausreichend sein, um die Kosten für Zinsen, Amortisationen der Hypotheken und den Unterhalt zu decken – die sogenannte Tragbarkeit muss gegeben sein.
Wenn der Preis der Immobilie rund 1 Million Franken beträgt, müssen also 200'000 Franken selbstfinanziert sein. Davon sollen mindestens 10 Prozent mit Eigenkapital finanziert werden, das nicht aus der beruflichen Vorsorge stammt. Laut UBS-Bankrechner müsste das Einkommen der Käufer mehr als 160'000 Franken pro Jahr betragen.
Wie das Beispiel aufzeigt, müssen also beinahe eine Viertelmillion und ein hohes Einkommen vorhanden sein. Wie Ursina Kubli gegenüber cash.ch sagte, hätten sich in ihren jüngsten Studien nur 18 Prozent aller Mieterpaaren zwischen 30 bis 40 Jahren eine durchschnittliche Eigentumswohnung im Kanton Zürich leisten können, bei Einfamilienhäusern lag der Wert bei 9 Prozent. Steigen die Preise weiter, könnte sich diese Zahl verringern, betont die Expertin.
Wie kann man den Traum also doch noch verwirklichen?
Wichtige Standortwahl
Die Wahl der Gemeinde ist ein entscheidender Faktor beim Kaufpreis. Da spielen die lokale Infrastruktur, das Freizeitangebot sowie die anfallenden Wohn- und Steuerkosten eine Rolle bei der Wahl. Dennoch können sich hier beachtliche Preisunterschiede ergeben. Laut Kubli gilt grundsätzlich: Je weiter man aus den Zentren in die ländlichen Gebiete geht, desto günstiger wird es. So kostet eine ähnliche Immobilie nahe der Stadt Zürich um ein Vielfaches mehr als die Vergleichsimmobilie in einer kleineren Gemeinde im Zürcher Oberland.
Die neueste Studie der UBS hat eine solche Analyse für einen Haushalt mit einem Jahreseinkommen von 200'000 Franken vorgenommen und kam zum Schluss: Gemeinden mit einem tragbaren Preisniveau gibt es erst ab einer Fahrzeit von rund 20 Minuten ab Zürich. Bei Pendelzeiten zwischen 30 und 45 Minuten sind Eigenheime mit Ausnahme der Zentralschweiz in fast allen Gemeinden tragbar.
Die ZKB-Expertin betont zudem, dass ältere Eigenheime tendenziell günstiger seien als Neubauten. Hier sei jedoch zu beachten, dass der anstehende Renovationsbedarf die Preisersparnis schnell zunichtemachen könne.
So oder so handelt es sich um ein hoher Betrag, der schlussendlich finanziert werden muss. Folgende Möglichkeiten haben angehende Hausbesitzer:
1. Erbe
Die realistischste Chance für potenzielle Immobilienkäufer liegt wohl in der Familie, beziehungsweise im Erbe. Kubli bestätigt: «Rund die Hälfe aller Häuser werden familienintern weitergegeben.» Ein solches Erbe kann in Form eines Geldbetrages erfolgen, ein Haus, das übertragen wird, oder ein Erbvorbezug (mehr dazu hier). So oder so, sollten etwaige Pläne vorgängig klar und schriftlich geregelt werden, um Familienstreitigkeiten zu vermeiden.
Eine Studie der ZHAW hat gezeigt, dass in der Schweiz 2022 rund 88 Milliarden Franken vererbt oder verschenkt wurden - doppelt so viel wie über die AHV. Dabei erhalten jedoch 10 Prozent der Erben rund 75 Prozent des Erbvolumens, während ein Drittel der Schweizer Bevölkerung gar nichts erbt. Und: Die Mehrheit erbt erst, wenn sie selber das Pensionsalter erreicht haben. Daher dürften andere Wege zielführender sein.
2. Säule 3a
Der Kauf oder Umbau einer Immobilie sind zwei der seltenen Fälle, in denen Geld der Säule 3a bezogen werden darf. Dies reduziert jedoch das Guthaben für die Rente. Es gibt keinen Mindestbetrag, allerdings fallen Gebühren und Kapitalbezugssteuern für den Vorbezug an.
Letztere können durch eine Verpfändung verhindert werden. Dabei bleibt das Geld angelegt, und die Bank erhält ein Pfandrecht daran. In diesem Schritt fallen vorerst keine Steuern an und es kann weiterhin regelmässig eingezahlt werden. Ausserdem sind die Kosten für eine Verpfändung tiefer als bei einem Bezug und die Tragbarkeit wird verbessert.
3. Darlehen
Ein zinsloses Darlehen – meist innerhalb der Familie – kann als Eigenkapital angerechnet werden, wenn es der finanzierenden Bank mit Rangrücktritt oder Abtretung unterstellt wird. Damit wird sichergestellt, dass die Bank im Ernstfall vorrangig zurückbezahlt wird und das Darlehen ihr Risiko nicht erhöht.
Ebenfalls zu beachten gilt es, dass das Geld im Gegensatz zu einer Schenkung oder Erbvorbezug rückforderbar ist. Es gehört schliesslich nach wie vor dem Geldgeber, was sich auch auf den Steueraspekt auswirkt. Der Geldgeber muss eine Vermögenssteuer zahlen, während der Schuldner das zinslose Darlehen als Schuld geltend machen kann, wodurch sich das Steuervermögen reduziert. Bei einem Darlehen ist ein schriftlicher Vertrag unverzichtbar.
4. Pensionskassenkapital
Im Gegensatz zur vorherigen Methode gilt ein Bezug aus der zweiten Säule nicht als Eigenmittel. Zur Erinnerung: 10 Prozent müssen aus Eigenmitteln finanziert werden. Ausserdem kann lediglich der im Pensionskassenausweis festgelegte Betrag bezogen werden, der mindestens 20'000 Franken betragen muss. Ein solcher Bezug kann sich auch negativ auf Fälle wie Tod oder Invalidität auswirken.
Dagegen kann eine Verpfändung helfen, wodurch das Alterskapital und der Versicherungsschutz bestehen bleiben. Da das Vorsorgeguthaben als Sicherheit für die Finanzierung gilt, wird eine höhere Hypothek zugesprochen. Dafür erhöhen sich jedoch die Zinsen, während bei einem Vorbezug lediglich eine einmalige Steuer anfällt.
5. Wertschriften
Wenn man das Altersguthaben nicht anzapfen möchte, bleibt die Möglichkeit der Wertschriftenanlage. Hierfür sollte frühzeitig investiert werden, um vom Zinseszinseffekt zu profitieren. Bereits kleine Beträge jeden Monat summieren sich im Laufe der Zeit und es resultiert über die Jahre hinweg ein hilfreicher Zustupf, den man durch den Verkauf der Anlagen erlangen kann.
Dafür kommen beispielsweise Aktien, Anleihen, ETFs oder Fonds infrage. Geraten wird, stets nur so viel Geld anzulegen, wie man für die nächsten Jahre entbehren kann, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.
Wie bereits zuvor besteht hier die Möglichkeit einer Verpfändung. So profitiert man von Zinsen am Kapitalmarkt und tieferen Hypothekarzinsen.
Verstecke Kosten
Es führen also verschiedene Wege nach Rom. Jeder davon bietet Vor- und Nachteile und ist je nach Einkommensniveau und familiären Bedingungen mehr oder weniger relevant oder realistisch. Nicht zu vergessen ist der Vergleich von Angeboten und Finanzierungsmöglichkeiten bei verschiedenen Anbietern.
Und Achtung: Nebst dem effektiven Kaufpreis fallen bei einem Hauskauf noch diverse weitere Ausgaben an. Beispielsweise Kaufnebenkosten oder die Handänderungssteuer. Das Ganze ist also nicht alleine mit dem Kaufpreis getan.
