Die Preissteigerung im Schweizer Immobilienmarkt schwächt sich allmählich ab, während der Regulator die Schraube anzieht. Dies ist die Meinung von Donato Scognamiglio im cash-Talk zum Zustand des Schweizer Immobilien- und Hypothekarmarktes. Scognamiglio ist Geschäftsführer des Immobilienberatungs- und Analyseunternehmens IAZI.
"Wir sind nicht mehr mit 150 auf der Autobahn, sondern mit 135. Aber wir sind noch weit von einem günstigen Niveau entfernt", meint Scognamiglio zur Preisentwicklung der Häuser. Die Nullzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank hat Hypotheken billig gehalten, was dazu beigetragen hat, dass die Preise für Wohnimmobilien auf den höchsten Stand seit mehr als zwei Jahrzehnten geklettert sind.
Seit 2001 haben sich in gewissen Regionen der Schweiz die Preise für Wohneigentum jährlich um gegen 10 Prozent verteuert. Mit solchen Raten rechnet Scognamiglio in naher Zukunft nicht mehr. Er schätzt ein Wachstum zwischen 1 und 2 Prozent pro Jahr als realistisch ein. "Die Party ist vorbei", lautet das Fazit des Immobilien-Experten.
Um den in einigen Regionen heisslaufenden Immobilienmarkt etwas abzukühlen und die Gefahr einer Blase einzudämmen, aktivierte der Bundesrat im Februar 2013 auf Antrag der SNB den so genannten antizyklischen Kapitalpuffer (AZP). Das heisst, dass Banken Wohnbauhypotheken mit zusätzlichen Eigenmitteln unterlegen müssen. Im Januar dieses Jahres hat der Bundesrat die Höhe der zusätzlichen Reserven bei 2 Prozent der ausgegebenen Hypotheken festgelegt.
Ein regionaler Markt
Eines der Boom-Gebiete im Schweizer Immobilien-Markt ist die Region rund um den Genfersee. Grund dafür ist der begrenzte Platz und die Präsenz vieler internationaler Firmen. Gerade für die Romandie rät Scognamiglio zur Vorsicht beim Immobilienkauf. Blickt man aber in andere Regionen, beispielsweise in Richtung Bern, könne von Boom keine Rede sein. "Der Schweizer Immobilienmarkt ist stark regional geprägt", so Scognamiglio im cash-Talk.
Grundsätzlich sei wichtig, so der IAZI-CEO, dass man vor allem bei Renditeobjekten wie Büro- und Gewerbeimmobilien genauer hinschaue. "Dort haben wir zunehmende Leerstände und grosse Flächen." Unter dieser Entwicklung leiden auch börsenkotierte Unternehmen wie PSP, Allreal oder Mobimo, deren Aktien in den letzten 52 Wochen alle an Wert verloren haben – dies in einem deutlich positiven Gesamtmarkt.
"Ich erwarte, dass die börsenkotierten Immobilienfirmen unter Druck kommen werden, aber nicht einbrechen", schätzt Scognamiglio die Zukunft dieser Aktien ein.
Das Risiko Stimmbürger
Andere Aspekte bereiten Scognamiglio mehr Sorgen: "Wenn man etwa Ausländern den Kauf von solchen Aktien verbietet." Deshalb begrüsst er auch die jüngsten politischen Vorstösse nicht, welche eine Verschärfung der Lex Koller fordern. "Ich finde es befremdend zu hören, dass ausländische Kapitalgeber den Schweizer Immobilienmarkt anheizen würden. Der Boom ist hausgemacht und nicht importiert. Ich glaube, es könnte kontraproduktiv sein in einer Phase, in der die Schraube sowieso angezogen wird."
Zusätzliche Gefahr für den Immobilienmarkt sieht er bei Abstimmungen wie über Zweitwohnungen oder die Masseneinwanderung. "Die Risiken sind an der Urne, weil sich die Stimmbürger wie auch die Immobilienbranche zu spät interessieren und sich erst mit Ferienwohnungen oder Ausländerkontingenten auseinandersetzen, wenn die Würfel schon gefallen sind."
Scognamiglio schlägt indessen vor, die Kreditvergabe der Banken zu vereinheitlichen. Zu oft würden Institute verschiedene Eigenkapitalanforderungen an ihre Kunden stellen. Auch die Forderung nach schnellerem Zurückzahlen von Hypothekarschulden gehe in die richtige Richtung. "Das Wort 'Schulden' steht schliesslich damit im Zusammenhang, dass man jemandem etwas zurückbezahlt."
Im cash-Talk sagt Donato Scognamiglio zudem, welche Hypotheken sich im jetzigen Zinsumfeld anbieten.
