Erst vergangene Woche hob die US-Notenbank Fed ihren Leitzins um einen halben Prozentpunkt auf die neue Spanne von 0,75 bis 1,00 Prozent an. Die Rendite der US-Staatsanleihen mit zehnjähriger Laufzeit zogen in der Folge auf ein Niveau an, das zuletzt im November 2018 erreicht wurde. Zwar dürfte die Schweizerische Nationalbank SNB den ersten Zinsschritt frühestens Ende Jahr vornehmen, doch die Zinsen der Bundesobligationen steigen auch hierzulande: Die "Eidgenossen" mit einer zehnjähriger Laufzeit sind seit Jahresbeginn um gut 100 Basispunkte auf über 0,9 Prozent angestiegen.
Die Entwicklung am Schweizer Obligationenmarkt hat für bestehende oder zukünftige Immobilienbesitzer finanzielle Konsequenzen. Denn die Zinsen für Wohnungs- und Hauskredite werden massgeblich von den Renditen der Bundesobligationen beeinflusst. Der Zinsindex für Wohnimmobilien des Vergleichsportals Hypotheke.ch ist dieses Jahr von 1,07 auf 1,95 Prozent angestiegen. Der Anstieg um 88 Basispunkte verteuert die Zinskosten für eine Hypothek von 800'000 Franken um 7040 pro Jahr oder 587 Franken pro Monat. Ein Umstand, der bei Immobilienbesitzern die Nervosität ansteigen lässt.
Wie verhält sich die cash-Leserschaft angesichts steigender Hypothekarzinsen? Die Antwort in der nicht-repräsentativen Umfrage ist durchaus überraschend: 58 Prozent bevorzugen weiterhin eine Saron-Hypothek. In der Schweiz schliessen hingegen je nach Anbieter nur 15 bis 25 Prozent eine solche ab. Für Festhypotheken sprechen sich in der cash-Umfrage 42 Prozent aus, wobei insbesondere die Festhypothek mit einer zehnjährigen Laufzeit mit 28 Prozent unterrepräsentiert ist - in der Schweiz setzt jeder zweite Immobilienbesitzer auf diese Variante.
Ein ähnliches Bild ergibt sich bei der 5-jährigen Festhypothek, auf die 9 Prozent der cash-Leser setzen. Je nach Anbieter schliessen in der Schweiz bis zu 15 Prozent eine solche Hypothek ab. Die Festhypotheken mit einer anderen Laufzeit liegen mit 5 Prozent hingegen nur geringfügig unter dem erwarteten Wert von 7 Prozent.
Mit Saron-Hypothek von Zinsersparnis profitieren
Die cash-Leserschaft setzt damit in überdurchschnittlich stark auf die günstige Saron-Hypothek. Diese beginnen bei rund 0,4 Prozent und stehen nicht viel höher als Anfang Jahr. Eine Festhypothek mit zehnjähriger Laufzeit ist ab etwa 1,8 Prozent Zins erhältlich, nachdem die Sätze zu Weihnachten 2021 noch bei 0,63 Prozent lagen. Die jährliche Zinsersparnis einer Saron-Hypothek gegenüber einer 10-jährigen Festhypothek hat sich für einen Kredit von 800'000 Franken damit innert kurzer Frist von 1840 auf 11'200 Franken ausgeweitet.
Marktexperten gehen von einem weiteren Anstieg der Rendite von zehnjährigen Bundesobligation aus, was die Zinsen für Festhypotheken weiter nach oben treiben dürfte. Damit könnte der Vorteil der Saron-Hypothek, deren Zinssatz vor allem vom Leitzinssatz der SNB beeinflusst wird, im Verlauf des Jahres noch grösser werden. Denn eine Leitzinserhöhung durch die SNB dürfte erst dann Auswirkungen haben, wenn diese in den positiven Bereich steigen. Dies, weil die Margen der Banken auf Hypotheken bereits heute ab einem Leitzins von null Prozent gerechnet werden.
Da der Leitzins der SNB bei minus 0,75 Prozent liegt, hat die Saron-Hypothek noch einen Puffer von 0,75 Prozentpunkten. Doch dieses beruhigende Polster könnte sich in relativ kurzer Frist in Luft auflösen. So ist, wie die Handelszeitung berichtet, der Saron-Vorgänger Libor von Mitte 1999 bis September 2000 von 2,7 auf 4,7 Prozent gestiegen. Es kann daher sehr schnell gehen, bis die Saron-Sätze über den heutigen Zinsen für eine 10-jährige Festhypothek zu liegen kommen.
Festhypothek gibt finanzielle Sicherheit, Saron-Hypothek bietet Flexibilität
"Wer also jetzt schon ein knappes Budget hat, sollte eher eine zehnjährige Festhypothek abschliessen", sagt Florian Schubiger vom Vergleichsportal Hypotheke.ch gegenüber der Handelszeitung. Denn ein Zinssatz von 2 Prozent müsse sich eigentlich jeder Wohneigentümer leisten können. Stiegen diese dann mal auf 4 oder 5 Prozent, sähe die Situation anders aus.
Bei einer Saron-Hypothek wird der Zinssatz meist alle drei Monate angepasst. Die Dauer beträgt häufig drei bis fünf Jahre, wobei man zumeist beim selben Anbieter vor dem Ende der Laufzeit auch von einer Saron- in eine Festhypothek wechseln kann. Bei einer laufenden Festhypothek ist dies Vorhaben schwieriger. Wenn diese noch vier Jahre läuft, muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden, die oft höher ist als der ganze ausstehende Zins bis zum Laufzeitende.
Wenn jedoch die Restlaufzeit der bestehenden Festhypothek noch ein Jahr beträgt, gibt es eine Lösung: Eine sogenannte Forward-Hypothek. Bei dieser werden die Konditionen für die neue Hypothek in einem Jahr bereits heute bestimmt werden. Der Zinsaufschlag beträgt aber in der Regel 0,2 Prozentpunkte.
Bei hohen Leitzinsen droht bei Immobilien ein Preisrückgang
Steigen die Leitzinsen in der Schweiz auf 2 Prozent, erwartet UBS-Experte Matthias Holzhey zudem erhöhten Druck auf die Immobilienpreise. Dies würde insbesondere für Immobilienbesitzer mit hohem Verschuldungsgrad zu einem Problem werden. Wird die Belehnungsgrenze durch den Preisrückgang überschritten, können Banken einen Nachschuss verlangen.
Der fällige Betrag kann bereits bei einer kleinen Preiskorrektur ein hohes Niveau erreichen: Wer eine Hypothek von 800'000 Franken für ein Objekt im Wert von einer Million Franken aufgenommen hat, muss bei einer Wertminderung von 4 Prozent 32’000 Franken nachschiessen, damit die maximal zulässige Belehnung von 80 Prozent wieder erfüllt ist. Wer ein knappes Budget hat, sollte daher auf eine Festhypothek setzen und vorsichtshalber einen finanziellen Puffer aufbauen.
Wer hingegen die entsprechende Risikobereitschaft mitbringt und über den notwendigen finanziellen Puffer verfügt, kann weiterhin Saron-Hypotheken setzen und erwarten, dass dies finanziell einen Nutzen bringt. Solange die Inflation in der Schweiz nicht noch deutlicher ansteigt, wird die SNB wohl von ihrem eher zurückhaltendem Kurs nicht abkommen. Das Szenario von der Jahrtausendwende ist zumindest aus heutiger Sicht noch eher unwahrscheinlich.
