Mit Blick auf die Abschaffung des Eigenmietwerts hoffen Hypothekarschuldner auf tiefere Zinsen bei der Eigenheimfinanzierung. Die Überlegung ist dabei folgende: Ist der Hypothekarzins nicht mehr steuerlich abziehbar, dann werden die Hypotheken verstärkt zurückbezahlt. Damit würde das Wachstum beim Volumen der Hypotheken eingegrenzt und es entstünde ein intensiverer Wettbewerb unter den Banken bei der Kreditvergabe.
Als zweiter Effekt käme Druck auf die Bankmargen, wenn für die Rückzahlungen Spargelder verwendet werden. In diesem Fall wären die Banken gezwungen, wegen der Mittelabflüsse das Sparkonto mit höheren Verzinsungen attraktiver zu gestalten.
Ob dies in der Zukunft Realität wird, wird sich zeigen. Erstens wissen die Banken ihre Margen im Normalfall zu verteidigen. Schrumpft, zweitens, die Marge im Hypothekengeschäft deutlich, so könnte es bei einzelnen Finanzinstituten wegen der tieferen Cashflows zu stagnierenden oder sinkenden Dividendenzahlungen kommen. Das dürfte gerade bei den Ständen und den von ihnen kontrollierten Kantonalbanken nicht gut ankommen.
Ferner dürfte eine verstärkte Rückzahlung für die Mehrheit der Hypothekarschuldner finanziell nicht drin liegen. Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts können auch Sanierungs- und Unterhaltsarbeiten nicht mehr von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Entsprechend müssen stärker Reserven angehäuft werden, damit das Eigenheim über die Jahrzehnte instand gehalten werden kann. Wer nicht investiert, muss mit Werteinbussen rechnen. Dies, weil immer weniger Käufer Rekordpreise bezahlen wollen, wenn ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung energetisch nicht auf dem neuesten Stand ist.
Bei den Kunden sieht Florian Schubiger, Geschäftsführer von hypotheke.ch, im Beratungsalltag derzeit noch keine Motivation, die Hypotheken stärker zu amortisieren. «Vermögende Kunden sind meistens in Aktien investiert und wollen diese nicht verkaufen, um die Hypothek zu reduzieren.»
Nicht nur Aktien, sondern im Speziellen auch Geldmarkt- oder Obligationenfonds sowie Gold und Silber sind Anlagen, mit denen im Bedarfsfall schnell Liquidität geschaffen werden kann. Gerade mit Blick auf die Pension gilt es, genügend finanzielle Reserven in liquider Form zu halten. Mit dem Eintritt in die Rente sinkt das Einkommen, womit die Anforderungen an die Tragbarkeit der Hypothek höher werden.
Neue Regeln und mehr Regulierung
Seit der Zinswende 2022, als die SNB den Negativzins aufhob, sind die Bankmargen bei der Eigenheimfinanzierung kontinuierlich bis Anfang 2026 gestiegen. In einem ersten Schub zogen die Margen mit den höheren Leitzinsen an.
Auch der Untergang der Credit Suisse hatte einen negativen Effekt, weil die Guthaben auf den Bank- und Sparkonten 2023 bis 2024 um mehr als 150 Milliarden Franken zurückgingen. Entsprechend mussten die hiesigen Finanzinstitute Kunden mit höheren Zinsen anlocken.
Ein weiterer Schub kam mit der Einführung der neuen Kapitalregeln Basel III im letzten Jahr. Seither müssen Banken Hypothekarkredite mit mehr Eigenkapital unterlegen, was zu den höheren Risikozuschlägen führte. Berechnungen von hypotheke.ch zeigten einen Anstieg von rund 20 Basispunkten.
Im Mai 2025 teilte zudem die Finanzmarktaufsicht Finma mit, dass bei vielen Schweizer Banken zu lockere Kriterien bei der Vergabe von Hypothekarkrediten vorherrschten. Wer ein Einfamilienhaus oder ein Stockwerkeigentum kaufen will, muss nun je nach Bank mehr Eigenkapital mitbringen.
Die neuen Finma-Regeln hatten per se keinen direkten Einfluss auf die Margen. Allerdings haben die hiesigen Banken mit lockeren Belehnungskriterien ihre Richtlinien anpassen müssen. Damit wurde der Spielraum der Banken bei der Kreditvergabe weiter eingeschränkt - lesen Sie mehr dazu hier.
Leicht attraktivere Zinssätze
In den vergangenen drei Monaten hat sich die Situation etwas entspannt. Einerseits ziehen die Banken wieder mehr Spargelder an. Seit Anfang 2025 sind die gesamten Kundeneinlagen um 100 Milliarden Franken gestiegen und bewegen sich wieder in etwa auf dem Durchschnittswert der letzten sechs Jahre.
Andererseits haben die Banken die Zurückhaltung aus dem Vorjahr abgelegt, «da wegen der neuen Regeln jedes Neugeschäft doppelt und dreifach geprüft wurde», wie Schubiger von hypotheke.ch auf Anfrage von cash.ch sagte.
Die angepassten Abläufe in den Banken haben sich etabliert, entsprechend nimmt der Risikoappetit auch vor dem Hintergrund der wieder höheren Spareinlagen zu. Das erlaubt es den Banken, wieder mehr Geschäft zu etwas wettbewerbsfähigeren Konditionen zu tätigen, so Schubiger.
Höhere Zinsen und kein Eigenmietwert
Die Gestaltung der Margen ist ein vielschichtiger Prozess, an dem selbst die für 2029 geplante Abschaffung des Eigenmietwerts nicht allzu viel ändern dürfte. Neben den regulatorischen Vorgaben ist der Elefant im Raum das Zinsniveau.
Steigen in den nächsten Jahren die Leitzinsen in der Schweiz wieder auf ein Niveau von beispielsweise 1,5 Prozent, dürften die Margen der Bank schrumpfen. In einem solchen Szenario würden die Banken aber eine höhere Zinsdifferenz zwischen Hypothek und Sparkonto erzielen, weshalb dies die Erfolgsrechnung der Banken kaum verändern würde. Der Schuldner gewänne aber auch nichts, weil die Kosten für eine Hypothek deutlich höher ausfallen würden als bei einem SNB-Leitzins von 0 Prozent.
Weiterhin attraktive Zinssätze offerieren Pensionskassen und Versicherungen, da diese im Gegensatz zu den Banken die Kredite nicht mit Eigenkapital unterlegen müssen. Allerdings führen diese «günstigeren» Angebote nicht wirklich zu mehr Wettbewerb, welcher die Bankmargen für Eigenheimfinanzierungen drücken könnte.
Dies, weil das abgewickelte Volumen nur sechs Prozent beträgt vom Total der Hausfinanzierungen von 1260 Milliarden Franken. Etwas mehr als 80 Prozent des Marktes teilen die Kantonalbanken, Raiffeisen und die UBS untereinander sich auf. Deshalb gilt nach wie vor, möglichst gut mit der Bank zu verhandeln, um den besten Refinanzierungssatz zu sichern.
