Trotz steigender Preise: Diese Punkte sollten Eigenheimbesitzer im Blick behalten

Die letzten Jahrzehnte waren von stetig steigenden Immobilienpreisen geprägt, was die Finanzierungssituation vieler Eigenheimbesitzer laufend verbesserte. Dieser Trend dürfte sich gemäss einer am Donnerstag veröffentlichten Studie der UBS auch im 2026 fortsetzen: Der Wert der Eigenheime dürfte um 3,0 Prozent ansteigen und die Hypothekarkosten tief bleiben. 

Diese Preissteigerungen sind auch einem geringen Angebot geschuldet. Angebotsseitige Impulse bleiben weiterhin schwach, wie Thomas Rieder, Immobilienökonom der UBS, ausführte. Die Neubautätigkeit sei verhalten und daran dürfte sich vorerst nichts ändern. Im Jahr 2025 wurden lediglich 5100 Einfamilienhäuser und 11'200 Eigentumswohnungen bewilligt – weniger als halb so viele Eigenheime wie vor 20 Jahren.

Donato Scognamiglio, Verwaltungsratspräsident der Immobilienberatungsfirma IAZI, bestätigt gegenüber cash.ch: «Die Bautätigkeit bleibt strukturell schwach. Begrenzte Flächen, hohe regulatorische Hürden und Widerstände gegen Verdichtung bremsen das Angebot – und daran dürfte sich vorerst wenig ändern.» 

Eigenmietwert als Preistreiber

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein weiterer Preistreiber, weil ein substanzieller Teil der Wohneigentümer beim aktuellen Zinsniveau spürbar weniger Steuern zahlen wird. Dies erhöht den Kostenvorteil gegenüber Mietwohnungen durchschnittlich um rund 4 Prozentpunkte und dürfte die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum in den nächsten Quartalen zusätzlich stützen, erläuterte UBS-Ökonom Rieder. 

Die geringere Steuerbelastung könnte zudem den Wert des Immobilienbestands um 2 bis 3 Prozent anheben, wie die UBS-Ökonomen errechneten. Sollten die Zinsen jedoch steigen, würden sich diese Preisgewinne rasch wieder relativieren. Neuwertige Eigentumswohnungen dürften sich überproportional verteuern, während bei Altbauten mit einer gebremsten Wertentwicklung zu rechnen ist, da Unterhaltskosten künftig nicht mehr abzugsfähig sind. Der Preisabschlag für sanierungsbedürftige Altbauten gegenüber neuwertigen Objekten dürfte sich dadurch durchschnittlich um rund 5 Prozentpunkte vergrössern.

Eine gewisse Gefahr für die Preise geht von der Politik aus. Die UBS macht im Falle einer Annahme der 10-Millionen-Schweiz-Initiative längerfristige Preisrisiken aus - mehr dazu hier. Eine Auswertung des IAZI unter den professionellen Immobilienbesitzern wie Pensionskassen und Versicherern sieht dagegen den kurzfristigen Einfluss der Initiative als bescheiden an. So rechnen einerseits die befragten Immobilieninvestoren in der Romandie mit einem Preisrückgang von 1,0 Prozent und andererseits diejenigen in der Deutschschweiz gar mit einem weiteren Anstieg der Marktwerte von 0,2 Prozent. 

Zürcher Wohnschutzinitiative im Brennpunkt

Deutlich negativer wird die Zürcher Wohnschutzinitiative eingestuft. Die erwartete Wertverminderung der von IAZI befragten Profis aus der Deutschschweiz beträgt 1,8 Prozent und die aus der Romandie 4,6 Prozent. Eine Annahme der Initiative dürfte die privaten Eigenheimbesitzer indessen direkt nicht tangieren, aber noch mehr Regulierung am Markt war in der Vergangenheit selten ein gutes Omen.

Für Unsicherheit sorgt auch die Frage, wie der Bund, die Kantone und Gemeinden die auf rund zwei Milliarden Franken geschätzten Einnahmeausfälle wegen der Abschaffung des Eigenmietwerts teilweise oder ganz kompensieren können. Gerade Bergkantone wie Graubünden mit einem Steuerausfall von rund 90 Millionen Franken sind besonders betroffen. Die Kantone haben nun das Recht, eine spezielle Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen. Es liegt in der Kompetenz der einzelnen Kantone, die gesetzlichen Grundlagen für diese neue Steuer zu schaffen und so ihre Finanzlöcher zu stopfen.  

Während Arbeitskräfte das Land oder einen Kanton im Falle einer sich verschlechternden Steuersituation wechseln können, sind die Immobilien an den Ort gebunden. Entsprechend verlockend kann es für politische Entscheidungsträger sein, neue Steuern auf Immobilien zu erheben. Dies gilt insbesondere auf lokaler Ebene, da die Gemeinden wenig Möglichkeiten haben, andere Einnahmequellen zu erschliessen. Zudem stösst vielerorts eine Erhöhung der Einkommenssteuer auf wenig Zustimmung.

Ein Blick ins Ausland zeigt, dass Immobiliensteuern beliebt sind. «Die Steuererhöhungen – entweder direkt auf Immobilien, wie während der Eurokrise in Griechenland, Italien und Spanien, oder indirekt über höhere Vermögenssteuern, wie in Island – bremsen den Immobilienmarkt und können zu Preisdruck führen», sagt Rieder von der UBS.

Ein weiteres Risiko für Neukäufer sind die steigenden Baukosten, kombiniert mit dem Umstand, dass die Eigenheimpreise stärker steigen als die Löhne. Dadurch öffnet sich die Schere immer stärker, womit immer weniger Haushalte die kalkulatorischen Tragbarkeitskriterien für die Hypothekarvergabe erfüllen und somit als potenzielle Eigenheimkäufer in Betracht kommen.

Die Zahlen der UBS sprechen dabei eine klare Sprache: Generell können sich Haushalte mit Median-Einkommen in nur noch 17 Prozent aller Gemeinden eine qualitativ hochwertige Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche leisten. 

Um die hohe Finanzierungshürde dennoch zu überwinden, sind in vielen Fällen Einschränkungen erforderlich. Auch deshalb dürfte die durchschnittliche Wohnfläche bei neu gebauten Eigentumswohnungen seit Beginn des Jahrtausends von 125 auf rund 100 Quadratmeter gesunken sein, so die Konklusion der UBS-Ökonomen. 

Neukäufer sollten den Kauf eines Eigenheims - wenn möglich - nicht zu lange hinauszögern. Das führt zwar in den ersten Jahren zu hohen finanziellen Belastungen, aber die Käufer bekommen bei weiter steigenden Preisen sonst immer weniger Quadratmeter pro investiertem Franken. 

Aufschub der energetischen Sanierung weiterhin keine Option

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts, deren Umsetzung frühestens 2028 zu erwarten ist, wird ein Teil der aktuellen Steuerabzüge entfallen. Das ist soweit bekannt und künftig können Unterhaltskosten im Allgemeinen nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dies gilt auf Bundesebene gleichzeitig auch für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie Rückbaukosten.

Auf die kantonalen Unterstützungsbeiträge wurde bisher nicht eingegangen. Da haben die UBS-Ökonomen ebenfalls nachgerechnet. Im bisherigen System beläuft sich die Amortisationsdauer für den Ersatz einer Ölheizung im Schweizer Durchschnitt auf etwa 12 Jahre. Dabei geht die Spannweite von fünf Jahren (Kanton Uri) bis knapp 20 Jahre (Kanton Obwalden) deutlich auseinander.

Nach dem Systemwechsel dürfte sich die Amortisationsdauer, sofern die kantonalen Abzüge erhalten bleiben, auf etwa zehn Jahre im Schweizer Durchschnitt verkürzen. Der Grund hierfür liegt in den steigenden Opportunitätskosten, die beim Wegfall der Unterhaltsabzüge für die Erneuerung der bestehenden Ölheizung entfallen.

Die wirkliche grosse Veränderung wäre, wenn künftig keine kantonalen Abzüge mehr möglich wären. In diesem Falle müsste im Landesdurchschnitt mit einem Anstieg der Amortisationsdauer auf etwa 17 Jahre gerechnet werden, so der UBS-Experte Rieder. Die Berechnung bezieht sich dabei auf die geschätzte Amortisationsdauer einer Investition in eine Luft-Wärmepumpe mit Fensterersatz bei Einfamilienhäusern.

Entsprechend sind Eigenheimbesitzer gut beraten, die energetische Sanierung vorzuziehen, um allfälligen Unsicherheiten und möglichen, finanziellen Belastungen aus dem Weg zu gehen.