Vonovia und Grand City Properties sind in diesem Quartal um 20 Prozent eingebrochen und damit besonders stark von einem durch steigende Zinsen ausgelösten Ausverkauf im Sektor betroffen. Analysten zufolge könnten die Aktien noch weiter fallen, wenn die Linke - die jüngst die Berliner Abgeordnetenhauswahl gewann - ihr Vorhaben vorantreibt, Immobilien in öffentliches Eigentum zu überführen, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Zum Regieren braucht die Linke die Unterstützung anderer Parteien und steht bei der Umsetzung ihres Enteignungsplans vor hohen Hürden. Die Aussicht auf langwierige politische und juristische Auseinandersetzungen belastet dennoch grosse Vermieter. Vonovia etwa besitzt mehr als 130'000 Wohneinheiten in der Stadt.
«Deutsche Wohnimmobilien stehen auf der Wunschliste der Anleger wahrscheinlich ganz unten», sagte Pierre-Emmanuel Clouard, Analyst bei Jefferies in Paris.
Die Linke führt Sondierungsgespräche über die Bildung einer Koalition. Doch selbst wenn sie eine Regierung anführen kann, die bereit wäre, Enteignungen voranzutreiben, würde das Vorhaben beinahe sicher vor dem Bundesverfassungsgericht angefochten werden. Ebenso dürfte jeder Versuch der Bundesregierung, die Länder an der Verstaatlichung von Wohnraum zu hindern, vor Gericht landen. Damit könnte die Frage über Jahre ungeklärt bleiben.
Deutsche-Bank-Analyst Thomas Rothäusler schrieb vor der Wahl in einer Mitteilung, eine lang anhaltende regulatorische Unsicherheit wäre für die Immobilienbranche «strukturell schädlich», selbst wenn das Risiko einer tatsächlichen Enteignung gering sei.
«Solange die derzeitige politische Rhetorik anhält, dürfte sie die Entwicklung des Sektors weiter belasten», sagte er.
Auch Unternehmen, die von Enteignungen in Berlin nicht direkt betroffen wären, sind in den Ausverkauf geraten. TAG Immobilien ist in diesem Quartal im Zuge steigender Zinsen und der Aussicht auf weitere Erhöhungen der Finanzierungskosten um 22% gefallen.
Ist das ein Einstiegspunkt?
Clouard von Jefferies zufolge sind die Aktien inzwischen allerdings so stark gefallen, dass sie allmählich attraktiv erscheinen, obwohl kein offensichtlicher Auslöser für eine Erholung in Sicht ist.
Auf Basis der durchschnittlichen Kursziele der von Bloomberg erfassten Broker liegt das potenzielle Renditepotenzial für die Aktien von Grand City Properties, der Muttergesellschaft Aroundtown, TAG Immobilien, Vonovia und LEG Immobilien bei 53 Prozent. Beim Immobilien-Subindex des Stoxx 600 sind es 22 Prozent. Damit gehört der Sektor in diesem Jahr zu den schwächsten in Europa.
«Wenn man es nicht eilig hat, ist dies ein sehr guter Zeitpunkt zum Investieren», sagte Clouard. «Der Sektor war in Bezug auf die Bewertung seit 2012 nicht mehr so interessant.»
Der Vorstoss, Wohnungen zu enteignen, ist nicht neu. Die Berliner stimmten 2021 per Volksentscheid dafür, Wohnbestände mit mehr als 3000 Einheiten zu verstaatlichen, doch der Senat setzte das Vorhaben nicht um. Seitdem ist der Druck für Veränderungen gestiegen. Gründe dafür sind das Bevölkerungswachstum in der Hauptstadt, der landesweit stärkste Preisanstieg bei Neuvermietungen und ein Rückgang der Bautätigkeit wegen steigender Kosten.
Ein von Aktivisten ausgearbeiteter Vorschlag würde rund 220'000 Wohnungen in öffentliches Eigentum überführen. Sollte die Linke eine Regierung bilden und Enteignungen in diesem Umfang durchsetzen, würden die Auswirkungen weit über Deutschland hinausreichen.
Vonovia wäre am stärksten betroffen: 26 Prozent ihrer 528'370 Wohneinheiten befinden sich in Berlin. Auch andere Unternehmen wie die schwedische Heimstaden, die französische Covivio und Grand City Properties besitzen Tausende Immobilien in der Stadt. Ihr jeweiliger Anteil in Berlin liegt bei 12 Prozent, 17 Prozent und 23 Prozent.
«Unser Vertrauen in den deutschen Rechtsstaat bleibt ungebrochen hoch»
«Die Linkspartei könnte nicht nur den Berliner Wohnungsmarkt beeinflussen, sondern auch das Bild beschädigen, das Investoren von Deutschland haben», sagte LBBW-Analyst Marcel Kirchmaier Gaupp.
Die angeschlagene Berliner Adler Group, die unter der Kontrolle von Gläubigern wie Pacific Investment Management und Arini Capital Management steht, hat bereits davor gewarnt, dass institutionelle Investoren wegen des Risikos an den Rand gedrängt worden seien. Dies könnte Pläne erschweren, das Portfolio zur Schuldentilgung zu verkaufen. Ein Vertreter von Adler lehnte eine Stellungnahme ab.
Heimstaden erklärte, die Entwicklungen in Berlin genau zu beobachten. Entscheidungen bezüglich ihrer Wohneinheiten und Bauprojekte träfen sie mit einem Zeithorizont von mehreren Jahrzehnten.
«Unser Vertrauen in den deutschen Rechtsstaat und den Schutz von Eigentum bleibt ungebrochen hoch», sagte Jakub Mika, Finanzchef von Heimstaden Deutschland.
Vonovia erklärte, das Unternehmen erwarte von Bundeskanzler Friedrich Merz, die Länder an der Einführung von Enteignungsgesetzen zu hindern. Diese halte das Unternehmen für verfassungswidrig. Zugleich sei Vonovia bereit, konstruktiv mit der nächsten Berliner Regierung zusammenzuarbeiten, erklärte CEO Luka Mucic.
Auch wenn das Risiko einer Enteignung von Immobilien begrenzt sein dürfte, könnte eine «erneute politische Debatte über den Wohnimmobiliensektor die Anlegerstimmung und den Aktienkurs belasten», schrieb Francesca Ferragina, Analystin bei ING.
(Bloomberg)
