Ende November notierten die Renditen für Bundesobligationen der Eidgenossenschaft auf einem Mehrjahrestief. Keinen Profit daraus schlagen konnten Schuldner von Festhypotheken, da die tieferen Zinsen von den Banken nicht weitergegeben wurden. Nicht nur das: Die Zinssätze für 10-jährige Swap-Sätze zogen 2025 von 0,39 auf 0,66 Prozent an - obwohl die Rendite für Bundesobligationen im 2025 von 0,37 Prozent auf 0,32 Prozent sank. Da dürfte sich mancher Interessent einer Festhypothek im Jahresverlauf die Augen gerieben haben.
Klar: Die Banken verlangen höhere Margen und mehr Eigenkapital (mehr dazu hier). Es gibt aber andere Gründe: Die Diskrepanz zwischen Renditerückgang am Markt und höheren Zinssätzen für Hypotheken hängt unter anderem mit den Pfandbriefen zusammen. Dort blieben die Renditen auf Jahresfrist praktisch unverändert beziehungsweise haben sogar leicht zugelegt, erklärt David Marmet, Chefökonom der Zürcher Kantonalbank (ZKB), gegenüber cash.ch. Für viele Kreditnehmer seien dadurch die Finanzierungskosten höher ausgefallen, als dies aufgrund des Zinsrückgangs auf den ersten Blick zu erwarten gewesen wäre. Ein Pfandbrief ist eine Art Obligation, die von Banken zur langfristigen Refinanzierung von Hypothekenkrediten ausgegeben wird und als besonders sicher gilt.
Die Anfang 2025 in Kraft gesetzte Regulierung «Basel III» zur Stärkung des Bankensektors hinsichtlich Solvenz und Liquidität hat zudem auch die Hypotheken verteuert. Hinzu kommen aber noch weitere Faktoren. Einerseits ist die Nachfrage nach Hypothekardarlehen seit Jahren ungebremst, während die Kundeneinlagen bei den Banken wegen der Nullzinspolitik deutlich weniger attraktiv geworden sind.
Andererseits ist es die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB), meint die Zürcher Kantonalbank. So hob die SNB per Juli 2024 den Mindestreservesatz für Banken von 2,5 auf 4 Prozent an, was aufseiten der Finanzinstitute einen zusätzlichen Refinanzierungsbedarf von geschätzten 25 Milliarden Franken nach sich zog.
Schweiz kann sich internationalem Transmissionsmechanismus nicht gänzlich entziehen
Zudem haben wichtige Notenbanken, wie die amerikanische Fed oder die Europäische Zentralbank (EZB), ihre Anleihenkaufprogramme zurückgefahren, wodurch sich die Renditen der jeweiligen Staatsanleihen erhöhten. Ebenso nimmt der Finanzierungsbedarf vor allem der europäischen Staaten zu, um die neu beschlossenen Ausgaben für Armee und Infrastruktur zu finanzieren. Die Schweiz könne sich diesem internationalen Transmissionsmechanismus nicht gänzlich entziehen, so die Zürcher Kantonalbank.
Diese Gründe lassen gemäss ZKB vermuten, «dass zwar einzelne Treiber mit der Zeit ihre Bedeutung verlieren, die höheren Refinanzierungskosten aber nicht vollständig verschwinden werden. Die allgemeine Wirtschaftslage spricht dafür, dass die Nullzinspolitik gekommen ist, um zu bleiben», so Chefökonom Marmet von der ZKB.
Für Immobilieninvestoren sei das keine schlechte Nachricht. Die weniger gute Nachricht sei aber, dass auch die höheren Refinanzierungskosten gekommen seien, um zu bleiben.
Von einer Seitwärtsbewegung auf Jahresfrist bei den langfristigen Zinsen geht auch Raiffeisen Schweiz aus. Deren Ökonom Alexander Koch führt einerseits die niedrige Inflation als Grund an, womit der mittelfristige Preisausblick nach SNB-Einschätzung praktisch unverändert bleibe. Der nach dem Zoll-Deal etwas aufgehellte Konjunkturausblick dürfte ebenfalls zu einem Anstieg der Inflation 2026 beitragen. Dabei helfen die gesunkenen Zinssenkungserwartungen an die EZB, welche den Aufwertungsdruck vom Schweizer Franken genommen habe. «Mit diesem stabilen Leitzinsausblick dürfte es bei den Schweizer Langfristzinsen wenig Bewegung geben», erläutert der Raiffeisen-Ökonom Koch.
Saron-Hypothek bleibt vorerst bei Null
Seit der SNB-Leitzinssenkung auf 0 Prozent am 19. Juni 2025 profitieren Saron-Hypothekarnehmer wieder vom bestmöglichen Zinssatz bei der Finanzierung von Wohneigentum. Ein Blick auf die zukünftigen Zinssätze zeigt bis Ende 2026 ein unverändertes Bild mit einem Saron-Niveau von -0,02 Prozent. Mittelfristig dürfte sich dies aber ändern, wie Daten von Bloomberg zeigen.
Auf Sicht von 18 Monaten steht der Saron bereits bei 0,08 Prozent. Noch deutlicher ist der Anstieg hernach. So dürfte der Saron bis Ende 2027 aus dem negativen Bereich auf 0,20 Prozent anziehen, ehe er bis Ende 2028 auf 0,42 Prozent gemäss aktueller Markterwartung steigen dürfte. Eine Verteuerung auf den gleichen Zeithorizont wird auch bei den 10-jährigen Finanzierungssätzen mit einem Swap-Satz von 0,96 Prozent eingepreist.
Bei einem Aufschlag auf der Hypothek von 0,75 Prozent käme eine Saron-Hypothek in drei Jahren rein rechnerisch bei einem angenommenen SNB-Leitzins von 0,5 Prozent bei 1,25 Prozent zu stehen, während eine Festhypothek 1,71 Prozent kosten würde.
Das hiesse, dass die Saron-Hypothek sich mit 0,50 Prozent stärker verteuern würde als eine 10-jährige Festhypothek. Die aktuell besten Angebote für eine Festhypothek liegen gemäss hypotheke.ch bei 1,44 Prozent.
