In dritten Quartal 2025 war eine leichte Entspannung beim Preisanstieg für Stockwerkeigentum und Einfamilienhäuser zu verzeichnen. Diese Entspannung dürfte aber nur temporärer Natur gewesen sein. Trotz leicht rückläufiger Nettozuwanderung im ersten Halbjahr 2025 bleibt die Wohnbautätigkeit ungenügend, meinen die Immobilienexperten von Wuest Partner. Die Zahl der Baubewilligungen und fertiggestellten Wohnungen hinke der Nachfrage hinterher.
Dies zementiere die Knappheit, so Wuest Partner weiter und sieht nach einer Phase der Stagnation eine klare Bodenbildung und erneutes Wachstum bei den Immobilienpreisen. «Die Preise stabilisieren sich nicht nur, sondern steigen wieder, gestützt durch die tiefen Hypothekarzinsen.»
Immerhin hat die Abschaffung des Eigenmietwerts bisher keinen grossen Ansturm auf Wohneigentum ausgelöst. Dies hängt nebst den hohen Preisen mit den regulatorischen Hürden bei der Hypothekarvergabe zusammen. Die Banken verlangen höhere Margen und mehr Eigenkapital, was teilweise zu einer Verteuerung der Hypotheken geführt hat. Zudem sind die Anforderungen bei der Tragbarkeit merklich gestiegen.
Da die Zuwanderung zahlenmässig den neu erstellten Wohnraum weiter deutlich übersteigt, ist mit keiner Entspannung bei der Preisentwicklung zu rechnen, erklärt Ursina Kubli, Leiterin Immobilien-Research bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB). Sie rechnet im bevölkerungsreichsten Kanton auch im kommenden Jahr mit einem durchschnittlichen Preisanstieg für Wohneigentum von 4,5 Prozent.
Die Neubauten dürften beim Preisanstieg im Vergleich zu den Bestandsimmobilien in den nächsten Jahren die Nase vorne haben. Das Durchschnittsalter verkaufter Zürcher Eigentumswohnungen liegt bei 20 Jahren, Einfamilienhäuser kommen mit durchschnittlich 50 Jahren noch älter auf den Markt. Vor dem Einzug wird in der Regel umfassend renoviert.
«Steuerlich nicht mehr abzugsfähige Sanierungskosten machen den Eigenheimkauf noch teurer. Dies dürfte zu einer stärkeren preislichen Differenzierung zwischen Neubauprojekten und älteren Liegenschaften führen, da allfällige Sanierungsaufwände das Preiswachstum bei Altbauten dämpfen,» erklärt die ZKB-Expertin.
Vorerst keine Impulse bei Hypothekarzinsen
Bei den für Festhypotheken relevanten Swap-Sätze gab es jüngst Bewegung, nachdem sich diese in den ersten neun Monaten kaum bewegt hatten. Seit Anfang Oktober zogen die Sätze allerdings von 0,42 auf 0,62 Prozent an und etablierten sich auf diesem Niveau. Dieses höhere Zinsniveau lässt sich auch an den zehnjährigen Bundesobligationen ablesen, wo die Rendite in den letzten drei Monaten von 0,12 auf 0,3 Prozent anzogen. Je nach Bank haben sich entsprechend die Zinssätze für Festhypotheken am langen Ende verteuert.
Im neuen Jahr dürfte es zu Beginn mit einer neuerlichen Seitwärtsbewegung weitergehen, da die Schweizerische Nationalbank (SNB) auf absehbare Zeit am Nullzins festhalten dürfte. Der Grund ist in den nach dem Zollschock eingetrübten Konjunkturaussichten und der nach wie vor tiefen Inflation zu sehen.
Diese Ausgangslage dürfte den Saron-Hypothekarschuldnern weiter zugutekommen. Die Wahl, ob Festhypothek oder Saron-Hypothek, hängt aber auch im neuen Jahr von der persönlichen Risikotoleranz ab. Wer über ein hohes Einkommen und Vermögen verfügt, fährt mit der Saron-Hypothek am günstigsten. Wer eher knapp dran ist, schläft mit der Festhypothek deutlich ruhiger, da unerwartete Zusatzkosten im Falle einer Leitzinserhöhung ausbleiben.
Steigende Zinssätze für Hypotheken dürften, wenn überhaupt, erst gegen Ende des neuen Jahres ein Thema werden. Dies hängt in nicht kleinen Teilen von der Entwicklung an der Devisenfront ab. Neigt der Franken wider Erwarten zur Schwäche gepaart mit einer möglichen Leitzinsanhebung durch die EZB, dann dürfte die Zinsen in der Schweiz wieder zu steigen beginnen. In diesem Szenario ist eine Erhöhung des Saron durch die SNB zum Jahresende 2026 nicht auszuschliessen. Auch bei den Festhypotheken könnte es zu Aufschlägen kommen. So prognostiziert die Luzerner Kantonalbank beim 10-jährigen Swap-Satz einen Anstieg auf 0,8 von 0,6 Prozent.
Hält auf der anderen Seite die Talfahrt des Dollars und Euros zum Franken an, so könnten Negativzinsen doch noch zum Thema werden. Das würde mittelfristig zu einem leichten Absinken der längerfristigen Hypothekarzinsen führen. Auf der anderen Seite bliebe die Saron-Hypothek unverändert, da bei einem Leitzinsen unter null die Differenz von den Banken nicht an die Kunden weitergegeben wird.
Keine Entspannung bei den Mieten
Der Referenzzinssatz dürfte im kommenden Jahr weiter bei 1,25 Prozent verharren. Der Stillstand kommt angesichts der Zinsentwicklung nicht überraschend, weil der Leitzins von 0 Prozent bei stagnierenden Langfristzinsen nicht ausreicht, um den rein arithmetisch gerundeten Referenzzinssatz um weitere 25 Basispunkte zu drücken. Dieser befinde sich bereits auf einem historisch tiefen Niveau, das auch während des Negativzinsregimes nicht unterschritten wurde, erklärt Santosh Brivio, Ökonom von Migrosbank, gegenüber cash.ch auf Anfrage.
Für Mieterinnen und Mieter bedeutet dies: Zusätzliche spürbare Entlastungen bei den Wohnkosten sind vorerst nicht in Sicht. Gleichzeitig ist aber auch nicht von deutlich steigenden Bestandsmieten auszugehen, so der Experte der Migrosbank weiter. «Bei sehr tiefer Inflation und nur moderat steigenden Kosten gibt es wenig Ansatzpunkte, um höhere Aufwendungen flächendeckend auf die Mieten zu überwälzen.» Deshalb sei ein Wiederanstieg des Referenzzinssatzes schwerlich vor Ende 2026 zu erwarten.
Bisher erschienen in der cash-Artikelserie Jahresausblick 2026:
-> Trump befeuert die Märkte - aber ist das auch gut für die Aktien-Börsen? Ein Szenario für 2026 (Kommentar)
