In den vergangenen Monaten hat die Immobilien-Investmentgesellschaft Sirius Real Estate fast 100 Millionen Euro für den Kauf eines deutschen Gewerbeparks in Kiel ausgegeben, in dem der Panzerhersteller Rheinmetall ansässig ist. Ein Zulieferer von Airbus hat Flächen nahe Hannover angemietet, und das britische Verteidigungsministerium bezieht Räume in der Nähe von Swindon. Auch Rüstungsunternehmen mieten immer mehr Fläche.

«Was wir derzeit sehen, ist, dass Technologie-, Produktions- und Logistikkapazitäten gleichzeitig benötigt werden. Das muss durch Immobilien unterlegt werden», sagte Angus Fay, ein pensionierter britischer Generalmajor und strategischer Berater von Sirius. Das Unternehmen plant, in den kommenden 18 Monaten rund 1 Milliarde Euro in verteidigungsnahe Immobilien zu investieren.

Die Verteidigungsausgaben in der Europäischen Union sind seit dem russischen Angriff auf die Ukraine um mehr als 50 Prozent gestiegen. Zusätzlichen Schub erhalten die Ausgaben durch Sorgen, die USA könnten unter Präsident Donald Trump Truppen und Sicherheitsgarantien für die Region zurückfahren. 

Die wachsenden Budgets füllen die Auftragsbücher und setzen Auftragnehmer unter Druck, ihre Kapazitäten auszubauen. In Grossbritannien machten Rüstungshersteller und ihre Lieferketten im vergangenen Jahr 8,5 Prozent aller Mietabschlüsse aus, mehr als dreimal so viel wie vor zehn Jahren, wie Daten von Savills und CoStar zeigen. Weitere Zuwächse werden erwartet, sobald die britische Regierung im Sommer ihren Plan für die Investitionen in Verteidigung vorlegt.

Ähnliche Entwicklungen zeigen sich in anderen Ländern, vor allem in Deutschland und Polen. Bestehende Vermieter verzeichnen dort bereits steigendes Interesse, da Unternehmen expandieren oder Standorte verlagern. Kurz nach dem Abschluss des Kaufs in Kiel führte Sirius laut CEO Andrew Coombs Gespräche «auf hoher Ebene» über eine Erweiterung der verfügbaren Flächen.

Zudem erwarb das Unternehmen einen weiteren Gewerbepark nahe München, der überwiegend an ein auf Laserabwehr spezialisiertes Unternehmen vermietet ist. Die Expansion erfolgt vor dem Hintergrund, dass Bundeskanzler Friedrich Merz die stärkste konventionelle Armee Europas aufbauen will.

Auch andere Investoren zielen auf den Sektor

Der deutsche Fonds Deka Immobilien prüft Investitionen in Bau und Ausbau von Kasernen, Flughäfen und Hafenanlagen sowie in zugehörige Büro- und Logistikimmobilien. «Wir sind voll und ganz überzeugt, dass Investitionen in militärbezogene Infrastruktur sowohl eine solide Geschäftschance als auch ein nützliches gesellschaftliches Engagement darstellen», erklärte Deka.

Auf einem ehemaligen Flugfeld in den britischen Midlands entfallen derzeit rund 10 Prozent der Flächen im MIRA Tech Park auf verteidigungsnahe Unternehmen; Betreiber rechnen damit, dass sich dieser Anteil in den kommenden Jahren verdoppeln könnte. 

«Wir waren schon immer im Verteidigungsbereich aktiv», sagte Sarah Windrum, Leiterin der Clusterentwicklung. «Jetzt sehen wir, dass sich die Möglichkeit bietet, mit der breiteren Lieferkette mehr zu tun als in der Vergangenheit.»

Für Europas Vermieter kommt der Nachfrageanstieg gelegen. Nach den durch steigende Zinsen ausgelösten Wertverlusten bei Gewerbeimmobilien hoffen sie auf steigende Mieten im Industrie- und Logistiksegment.

Gleichzeitig betonen Branchenvertreter, dass viele Rüstungsunternehmen ihre Immobilien lieber selbst besitzen oder Flächen auf staatlichen Arealen sichern wollen. Dennoch steigt die Zahl konkreter Anfragen deutlich. «Wir sehen derzeit wahrscheinlich zwei bis vier bedeutende neue Anfragen pro Woche über eine Erweiterung der verfügbaren Flächen», sagte John Toukatly, Partner und Chief Investment Officer für Industrieimmobilien bei EQT.

Die Nachfrage konzentriere sich vor allem auf Deutschland, Polen, Grossbritannien, die Niederlande und Schweden. Hürden bestehen weiterhin: Sicherheitsanforderungen, die je nach Land variieren, schliessen nicht alle Objekte oder Investoren ein. Das britische Verteidigungsministerium legt beispielsweise Beschränkungen hinsichtlich der Staatsangehörigkeit der Geschäftsführer und des Anteils ausländischer Beteiligungen fest.

Komplexe Beschaffungsprogramme

Dennoch sichern sich immer mehr Investoren die notwendigen Genehmigungen. «In vielen Fällen wurde die Freigabe bereits erteilt», sagte Coombs. «Das Kapital steht bereits Schlange.»

Der Industrieimmobilienkonzern CTP erwartet laut seinem Gründer und CEO Remon Vos, dass die zusätzliche Nachfrage eher von Zulieferern als von grossen Rüstungsunternehmen selbst ausgeht. Das Unternehmen besitzt ein Entwicklungsgrundstück nahe Gorzów Wielkopolski in Westpolen, wo ein polnisch-südkoreanisches Joint Venture eine Raketenfabrik errichtet. CTP hofft, dort weitere Zulieferer anzuziehen.

Die Expansion beschränkt sich nicht auf Industrieflächen. In Warschau zieht Iceye, ein Anbieter von Satellitenüberwachung und -tracking, laut einem Unternehmenssprecher in ein grösseres Büro um, um mehr Personal unterzubringen.

Trotz der zunehmenden Aktivität bleiben staatliche Beschaffungsprogramme komplex und langsam. Bis erhebliche Mittel in verteidigungsnahe Immobilien fliessen, könnte es daher dauern.

«Das ist nichts, das plötzlich anspringt und überall sofort hell erleuchtet ist», sagte Justin Curlow, Leiter Research und Strategie bei BNP Paribas Asset Management Alts. 

(Bloomberg/cash)