Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins wegen der sinkenden Inflationsraten bei der letzten geldpolitischen Lagebeurteilung Ende September bei 1,75 Prozent belassen. Die Jahresteuerung in der Schweiz ist im internationalen Vergleich moderat und liegt seit drei Monaten auch wieder im Zielbereich der SNB: Im September betrug sie 1,7 Prozent.
Das sind vordergründig gute Nachrichten für Schweizer Hypothekarnehmer. Für alle, welche die Geldmarkthypothek Saron halten, hat sich nichts geändert. Für Halter von Festhypotheken hingegen schon: Die Zinskurve ist klar steiler geworden.
«Weil die SNB den Leitzins (noch) nicht erhöht hat und der Markt derzeit steigende Zinsen erwartet, hat sich die Zinsschere aufgetan», sagt Hypothekenexperte und Geschäftsführer von Oxifina, Giampiero Brundia, zu cash.ch.
Dies zeigt sich an den für Festhypotheken ausschlaggebenden Kapitalmarktsätze (Swap): Der 3-jährige Swap liegt derzeit bei 1,65 Prozent und der 10-Jahres-Swap bei 1,83 Prozent. Dies entspricht einem Delta von 0,18 Prozentpunkten.
Noch vor zwei Wochen lag der Swap für 3 Jahre bei 1,79 Prozent und der Swap für 10 Jahre bei 1,78 Prozent. Die Zinskurve war daher praktisch flach. Der Swap-Satz setzt sich dabei aus den Renditen der Bundesobligationen mit gleicher Laufzeit und einem Aufschlag für das Risiko am Swap-Markt zusammen.
Die aktuellen «Schaufensterpreise» für Schweizer Hypotheken mit fünf Jahren Laufzeit fangen als Folge auf den bekannten Vergleichsplattformen bei 2,12 Prozent an, bei Wohnkrediten über zehn Jahre lautet das günstigste Angebot auf 2,23 Prozent. Je nach Einkommen, Höhe des Eigenkapitals oder Art der Immobilie können andere Zinssätze ausgehandelt werden. Für Hypothekarnehmerinnen und -nehmer, die keine Top-Bonität mitbringen, können die Zinskosten allerdings auch deutlich höher ausfallen.
| Hypotheke.ch* | Moneyland** | |
| Saron (Marge) | 0,50 Pte. | 0,57 Pte. |
| Festhypothek 5 Jahre | 2,12 Prozent | 2,33 Prozent |
| Festhypothek 10 Jahre | 2,23 Prozent | 2,49 Prozent |
*Nur Topkonditionen, allgemeine Angaben - der tatsächliche Zins kann wegen verschiedener Faktoren höher sein. ** Beste Konditionen für eine Neuhypothek über 800'000 Franken bei 1 Millionen Franken Immobilienwert im Kanton Zürich, Richtwerte.
Die tiefste Marge für eine Saron-Hypothek liegt bei den Vergleichsplattformen bei 0,50 Prozentpunkten. Mit einem Saron-Zins von 1,70 Prozent, der sich direkt am Leitzins der SNB orientiert, liegen damit die tiefsten Zinskosten bei 2,20 Prozent. Dieses Niveau wird sich bis zur nächsten geldpolitischen Lagebeurteilung der SNB am 14. Dezember auch nicht verändern.
Danach muss man für eine Saron-Hypothek wohl mindestens 2,45 Prozent zahlen, wenn die SNB die Leitzinsen beispielsweise um 25 Basispunkte erhöht - deutlich mehr als der aktuell günstigste «Schaufensterpreis» für eine zehnjährige Festhypothek.
Festhypotheken mit langen Laufzeiten im Nachteil
Als Folge der gegenläufigen Entwicklung bei den Festhypotheken hat sich auch der von Festhypotheken dominierte Hypotheke-Zinsindex seit der letzten Zinserhöhung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im September nicht vom Ort bewegt.
Zinsindex für Wohnimmobilien seit Jahresbeginn.
«Damit werden derzeit Saron-Hypotheken und Festzinshypotheken mit kurzen Laufzeiten begünstigt», beurteilt Brunida die Entwicklung bei der Zinskurve. Festzinshypotheken mit langen Laufzeiten - wie 10 Jahre - seien derzeit im Nachteil. Erst wenn die SNB den Leitzins erhöhe, werde sich die Zinskurve wieder abflachen und Festzinshypotheken mit längeren Laufzeiten attraktiver machen. Brundia rechnet noch mit einer Leitzinserhöhung bis im März 2024 um 25 Basispunkte. Danach sei wohl Schluss.
«Eine zusätzliche Zinserhöhung durch die SNB könnte in der aktuellen Wirtschaftslage kontraproduktiv sein, da ihre negativen Auswirkungen stärker ins Gewicht fallen könnten als mögliche Vorteile im Kampf gegen die Inflation», sagt Burak Er, Leiter Research beim Immobilien- und Hypothekendienstleister Avobis, gegenüber cash.ch. Er ist der Ansicht, dass der Höhepunkt für den Leitzins bereits im Sommer erreicht wurde.
Auch wenn die SNB möglicherweise keine weiteren Zinserhöhungen in Erwägung zieht, heisst das nicht zwangsläufig, dass die Zinsen kurzfristig sinken werden. Daher könnten die Kosten für Saron-Hypotheken stabil bleiben.
«Angesichts der globalen Zinstrends, gekennzeichnet durch steigende langfristige Zinssätze und Anleiherenditen, könnten in der Schweiz jedoch auch die langfristigen Referenzzinssätze und somit auch die langfristigen Festhypothekarzinssätze leicht ansteigen», warnt Er.
Zinsreduktion wohl nicht so bald
«Wir empfehlen Hypothekarnehmer derzeit und bis auf weiteres Saron-Hypotheken oder Festzinshypotheken mit kurzen Laufzeiten (maximal bis 5 Jahren) abzuschliessen», sagt Brundia, obwohl er noch mit einer Leitzinsanhebung rechnet. Nicht zuletzt deshalb, weil der Oxifina-Geschäftsführer nach wie vor davon ausgeht, dass die Hypothekarzinsen in zwei bis drei Jahren um bis zu 0,5 Prozentpunkte sinken - eine sinkende Inflation, eine Rezession oder ein stärkerer Schweizer Franken gegenüber dem Euro oder Dollar könnten für tiefer Zinsen sorgen.
«Die Wahrscheinlichkeit ist gross, dass die Hypothekarzinsen noch eine Weile seitwärts tendieren werden. Eine deutliche Zinsreduktion wird in meinen Augen aber kurz- und mittelfristig nicht eintreffen», sagt Florian Schubiger von hypotheke.ch gegenüber cash.ch. Auch bei Saron-Hypotheken dürfte es mittelfristig keine deutlichen Zinsreduktionen geben.
Die SNB und Anleger am Kapitalmarkt scheinen aktuell in Abwarteposition zu sein. Die Chance sei somit gross, dass sich bei den Hypothekarzinsen in den nächsten Monaten nicht allzu viel ändern wird. Denn Anleger sind sich wohl mehrheitlich einig, dass der Zinsanhebungszyklus im Franken langsam, aber sicher zu Ende geht.
Allgemein müssen sich Immobilienbesitzer bewusst sein, dass die aktuellen Zinsen im langfristigen Vergleich immer noch tief sind. Saron- und Festhypotheken kosten dabei ähnlich viel, die Prämie für Zinssicherheit ist somit ausserordentlich tief. «Bedenkt man, dass vor allem im Euro-Raum und den USA noch nicht abschliessend klar ist, ob die Inflation nachhaltig erfolgreich ‹bekämpft› werden konnte, besteht ein latentes Risiko von weiterhin steigenden Zinsen.
Schaut man auf die Staatsverschuldungen und darauf, wie locker die weltweiten Regierungen weiterhin Geld ausgeben, kann die Teuerung auch schnell wieder anziehen», warnt Schubiger. Wer somit Zinssicherheit suche, könne seine Hypothek auch aktuell langfristig anbinden.
Saron-Hypothek bleibt im Vorteil
Die Wahl zwischen Saron und Festhypothek hängt stets von der individuellen Situation des Kreditnehmers ab. Und wie sich die Zinsen entwickeln werden, ist schwierig abzuschätzen und eine Glaskugel hat auch niemand. Wer Budgetsicherheit benötigt, kann in den nächsten Monaten mit gutem Gewissen eine längere Festhypothek abschliessen.
Wer potenziell weitere Zinserhöhungen finanziell problemlos verkraften kann, fährt mit einer Saron-Hypothek gut. «Die Chance, dass man in den nächsten Jahren mit einer Saron-Hypothek im Vergleich zu einer jetzt abgeschlossenen Festhypothek Geld spart, ist gross», prognostiziert gleichzeitig Schubiger.
Es ist daher empfehlenswert, eine flexible Finanzierungsstrategie zu verfolgen, um potenziell vorteilhaftere Zinskonditionen zu nutzen. «Eine mögliche Zinserhöhung im kommenden Jahr sollte aber nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Daher kann eine Kombination von SARON- mit Festhypotheken mit Laufzeiten von zwei bis fünf Jahren Sinn machen, da die Referenzzinssätze bei diesen Laufzeiten zurzeit am attraktivsten sind», sagt auch Er.
Viele Schweizer Wohneigentümerinnen und -eigentümer fürchten sich schlussendlich auch davor, dass sich aufgrund der höheren Zinsen die Bewertungen ihrer Immobilie reduzieren. Diesbezüglich gibt es aber von den Experten Entwarnung: Die Banken basieren bei der Kreditprüfung und Kreditbewilligung auf einem erhöhten kalkulatorischen Kreditzinssatz von 4,5 bis 5 Prozent. Eng wird es erst dann, wenn das Zinsniveau für Hypotheken die Marke von 5 Prozent übersteigt. Und davon sind wir immer noch «Welten» entfernt.
