Nicht alle Schweizer Immobilienaktien bleiben nett

Auch 2016 schlagen Schweizer Immobilientitel den Gesamtmarkt deutlich. Tiefe Zinsen und der ungestillte Renditedurst der Anleger haben dazu beigetragen. Doch längst nicht alle Aktien locken zum Kauf.
15.08.2016 23:00
Von Pascal Züger
Jelmoli-Gebäude: Eine Immobilie von SPS in Zürich.
Jelmoli-Gebäude: Eine Immobilie von SPS in Zürich.
Bild: ZVG

In Sachen Kursperformance macht den Schweizer Immobilienaktien kaum jemand etwas vor: Der hiesige Immobilienindex SXI Real Estate hat in diesem Jahr bereits 11 Prozent zulegen können, während im gleichen Zeitraum der Swiss Performance Index eine Performance von minus 1 Prozent aufweist. Folgende Grafik zeigt den Aufwärtstrend am Immobilienmarkt:

Entwicklung des Schweizer Immobilienindex SXI Real Estate seit 1. Januar 2016 (Quelle: cash.ch)

Als grosser Treiber des Immobilienmarkts hat sich die Einführung von Negativzinsen erwiesen. Da die Haltung auf dem Konto für viele institutionelle Anleger kostet, muss die vorhandene Liquidität irgendwo parkiert werden. Besonders attraktiv sind dabei stabile Schweizer Unternehmen aus dem Immobilienbereich: Die Mischung aus attraktiver Rendite mit (scheinbar) geringem Risiko scheint optimal zu sein. Ausserdem befinden sich die Hypothekenzinsen als Folge der Negativzinsen auf einem historisch tiefen Niveau.

Doch was zu schön klingt um wahr zu sein, ist es wohl auch: Die Hausse im Immobilienmarkt wird nicht ewig andauern. So war der Immobilienmarkt 2015 unter anderem von hohen Neubewertungen getrieben, "was sich 2016 nicht wiederholen wird", wie Martin Hüsler, Analyst bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB), auf cash-Anfrage sagt. Will heissen: Das Gewinnwachstum wird sich verlangsamen.

Und früher oder später wird am Schweizer Immobilienmarkt wieder ein eisigerer Wind blasen: "Eine mögliche Wende könnte im Immobilienmarkt kommen, wenn die Leerstände grösser werden", so Hüsler. Und bereits jetzt zeigt sich eine schwächelnde Nachfrage für Geschäfts- und Retailflächen, was an den Immobiliengesellschaften nicht spurlos vorbei geht: "Im Markt wird es zunehmend schwieriger, neue Liegenschaften zu füllen."

Der Markt verliert langsam an Dynamik, deshalb lohnt sich bei Immobilienaktien ein selektives Vorgehen. Längst nicht alle Titel aus der Branche sind ein "Kauf". cash hat sich auf die Suche nach attraktiven Einzeltiteln gemacht (zu der Performance 2016 der Immobilientitel):

Swiss Prime Site und Mobimo - die Musterschüler mit üppigen Dividenden

Die Attraktivität von Immobilientiteln hat sich längst in höheren Bewertungen niedergeschlagen. So sind auch Analysten mit Kaufempfehlungen zurückhaltender geworden. Die ZKB empfiehlt etwa aus dem Immobilienbereich nur noch die Aktien von SPS und Mobimo zum Kauf. Während erstere in diesem Jahr 12 Prozent zulegen konnte, sind es bei zweiterer immerhin 11 Prozent. Beide Titel weisen eine attraktive Dividendenrendite von über 4 Prozent aus.

SPS stockte sein Immobilien-Portfolio in den letzten Jahren auf knapp zehn Milliarden Franken auf und gilt als grösste Schweizer Immobilienfirma. Zu den bekanntesten Liegenschaften gehört der Zürcher Prime Tower und der Basler Messeturm. Man setzt ausserdem stark auf Seniorenresidenzen, ein Zweig mit hohem Potenzial in der Zukunft. Doch auch SPS sind dem Wachstum Grenzen gesetzt: Im ersten Quartal kam der Nettogewinn nicht an das Vorjahresresultat heran. Ob das zweite Quartal besser verlief, gibt die Firma am 25. August bekannt.

Ganz anders bei Mobimo: Das erste Halbjahr 2016 gilt als das Beste der Firmengeschichte. Dem nicht genug, ist auch die Pipeline weiterhin gut gefüllt und die Leerstandsquote von 4,9 Prozent im Vergleich zur Konkurrenz tief.

Plazza und Investis - die beiden Börsenneulinge

Dass Immobilienfirmen an der Börse einen guten Lauf haben, macht sich auch bei den Neukotierungen bemerkbar: In den letzten 14 Monaten wagten mit Investis und Plazza gleich zwei Firmen dieser Branche den Gang an die Börse. Dabei konnte das Küken Investis - welches seit 30. Juni 2016 kotiert ist - bereits 5 Prozent zulegen.

Die Westschweizer Firma unterscheidet sich von den restlichen Immobilienfirmen: Investis fokussiert sich sehr stark auf Wohnliegenschaften und die Genferseeregion. Das ist zum einen positiv, da Wohnobjekte gefragter sind als Geschäftsflächen und dem Kanton Waadt - wo man neben Genf den Fokus hat - starkes Wachstumspotential nachgesagt wird. Zum anderen könnte die geringe Diversifikation irgendwann zu Problemen führen.

Bereits über ein Jahr Börsenerfahrung hat Plazza, welches aus einer Abspaltung des Industriekonzerns Conzzetta entstanden ist. In diesem Jahr konnte die Aktie nach einigen Startschwierigkeiten satte 21 Prozent zulegen. Im Bereich Wohnen läuft es den Zürchern ganz gut, Probleme verzeichnet Plazza anderswo: Drei Geschäftsliegenschaften in Zürich liegen leer, was die Leerstandsquote per Ende 2015 auf hohe 28,8 Prozent hievte. Ausserdem zählt Plazza zu den kleineren Firmen, was die Aktie schwankungsanfällig macht.

Züblin und Peach Property - zwei Prügelknaben mit unterschiedlicher Entwicklung

In den letzten Jahren konnten sowohl Züblin als auch Peach Property nicht auf der Erfolgswelle der Immobilientitel mitsurfen. Negativnachrichten hielten Anleger von den Titeln fern. Umso erstaunlicher ist es, dass Peach Property mit plus 22 Prozent in diesem Jahr nun der beste Schweizer Immobilientitel ist.

Auch das hat seinen guten Grund: Erfolgreiche Immobilienprojekte, positive Unternehmenszahlen und gelungene Kapitaltransaktionen haben zum Anstieg verholfen. In Zukunft fokussiert man sich vor allem auf Wachstum in Deutschland. Der Ausgabepreis beim Börsengang im Jahr 2010 betrug 32 Franken, heute steht die Aktie bei 14 Franken. Bleiben Negativnews aus, hat der Titel noch einiges an Luft nach oben.

Weniger erfreulich ist die Lage bei Züblin, bei welcher Viktor Vekselberg Hauptaktionär ist: In diesem Jahr ging die Aktie weitere 15 Prozent in den Keller, nachdem Züblin bereits zuvor stark gelitten hatte. Um die beinahe hoffnungslose Lage zu retten (Die Aktie tendierte zweitweise gegen 0 Franken), vollzog Züblin im März dieses Jahres kurzerhand eine Aktienzusammenlegung. Aus 450 Aktien wurde 1 Aktie.

Nun ist der Aktienpreis bei 19,20 Franken - das sieht schon rein optisch besser aus. Diese Massnahme ist ein Teil des versuchten Turnarounds, welcher nun erste Erfolge bringt:  Im letzten Geschäftsjahr konnte der Verlust eingedämmt werden, wie im Mai bekannt wurde. Vor einem Jahr war Züblin ein Sanierungsfall, nun ist man in der Lage, das Portfolio auszubauen. Trotz ersten Zeichen der Besserung: Die Aktie bleibt ein Fall für Zocker.

 

Performance 2016 der Schweizer Immobilientitel

Titel Performance seit 1.1.2016 (in %) Performance 4 Wochen (in %)
Peach Property +22 +3
Plazza +21 +4
Intershop +19 +4
BFW +17 +1
Zug Estates +13 +1
SPS +12 +1
PSP +12 +1
Mobimo +11 +9
HIAG +10 0
Allreal +9 +4
Swiss Finance & Property +9 -1
Warteck Invest +8 +4
Investis +5* 0
Züblin -15 -5
Swiss Performance Index -1 +2

*Kursentwicklung seit der Börsenkotierung von Investis am 30.6.2016

Quelle: cash.ch, Stand: 15.08.2016