Eigentlich sind es traumhafte Zeiten für die Schweizer Immobilienbranche. Bauen ist so günstig wie noch nie, weil die Hypothekenzinsen einmal mehr ein neues Rekordtief markieren (cash berichtete). Wer direkt in Immobilien investiert und diese als Wohn- oder Büroliegenschaften vermietet, konnte im vergangenen Jahr eine Rendite von 5,3 Prozent einstreichen.
Doch an der Schweizer Börse sieht die Immobilien-Performance im Vergleich dazu weniger rosig aus. Die Aktien der 16 kotierten Immobilienfirmen (gemessen am SXI Real Estate All Shares Index) haben im laufenden Jahr durchschnittlich knapp 9 Prozent zugelegt, in den letzten zwölf Monaten waren es 7 Prozent. Der breite Aktienmarkt (Swiss Performance Index) steht mit 13 respektive 10 Prozent deutlich besser da. Keine der Immobilienaktien kommt 2019 an die Rendite des Gesamtmarktes heran (siehe Tabelle am Artikelende). Nicht einmal die Negativrenditen der Schweizer Bundesobligationen, an denen sich Immobilieninvestoren gerne orientieren, sorgen für zusätzliche Kursfantasie.
Der Schweizer Immobilienaktien-Index (rot) und der SPI (grün) in den letzten 52 Wochen (Quelle: cash.ch)
Das ist Jammern auf hohem Niveau. Aber noch Mitte Januar war die Situation eine andere. Die Schweizer Immobilienaktien überstanden die herbstlichen Börsenturbulenzen besonders gut und überzeugten durch Outperformance. Mittlerweile hat der Wind gedreht und sichere Werte sind bei Anlegern weniger gefragt. Die soliden Immobilienaktien bleiben im Umfeld stark steigender Börsen häufig hinter dem Gesamtmarkt zurück.
Vieles ist schon eingepreist
Als Bremsklotz dürften einerseits die Konjunkturaussichten wirken. Zahlreiche Prognosen für die Schweizer Wirtschaft wurden in jüngster Zeit nach unten korrigiert. Zuletzt jene der Konjunkturforschungsstelle KOF der ETH Zürich: Für 2019 rechnet die KOF-Prognose nur noch mit einem Wachstum 1,2 Prozent (zuvor 1,6 Prozent). Stottert die heimische Konjunktur, spüren das auch die Bauwirtschaft und die Immobilienkäufer.
Laut Markus Kramer, Analyst bei Research Partners, schneiden die Schweizer Immobilienaktien derzeit auch unterdurchschnittlich ab, weil sie die Markttrends spüren. "Es wird viel gebaut und an peripheren Lagen steigen die Leerstände weiter. Auch an guten Lagen dürfte es in Zukunft schwieriger werden, leere Flächen respektive Wohnungen zu vermieten", sagt Kramer.
| Alle Schweizer Immobilienaktien kann man bei cash.ch handeln - hier gibt's mehr Infos |
Die Bewertung ist ebenfalls ein wichtiger Punkt. Bei indirekten Immobilienanlagen wird hauptsächlich auf den Unterschied zwischen Aktienkurs und "innerem Wert" der Aktie (Bewertung der Immobilien dividiert durch Anzahl Titel) fokussiert. Diese Prämie zum NAV (englisch für "Net Asset Value") liegt für die grössten Immobilienaktien derzeit bei durchschnittlich 17 Prozent. Das liegt im Bereich der letzten Monate, als die NAV-Prämie zwischen 15 und 22 Prozent schwankte.
Da sie immer noch deutlich über Buchwert gehandelt werden, sind Immobilienaktien aus Bewertungssicht also nicht attraktiver geworden. Ken Kagerer, der bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB) Immobilientitel analysiert, sagt: "Grundsätzlich zeigten Immobilienaktien seit Jahresbeginn eine gute Performance und viele positive Aspekte scheinen damit zumindest kurzfristig eingepreist". Die hohen Bewertungen sind aber zum Teil gerechtfertigt, weil viele Immobilienfirmen attraktive Dividenden bieten. So bewegen sich Varia US Properties, Intershop, SPS, Züblin, Mobimo und Swiss Finance & Property Investment mit ihren Dividendenrenditen von über 4 Prozent in der Spitzengruppe Schweizer Dividendentitel.
Nachhaltige Dividenden gefragt
Anleger sollten allerdings darauf achten, dass die Firmen ihre Ausschüttungen mit den Mieterträgen verdienen und nicht die Substanz anzapfen müssen. So wie zum Beispiel SPS, Mobimo oder Fundamenta Real Estate. Letztere ist erst seit Anfang Dezember an der Schweizer Börse und ist seither nicht vom Fleck gekommen – trotz angekündigter Dividendenerhöhung. Auch bei Varia US Properties schlägt sich die hohe Dividendenrendite von 5,6 Prozent nicht in höheren Kursen nieder.
Gut sieht die Dividenden-Nachhaltigkeit bei Allreal und PSP aus. Allreal überzeugt ZKB-Analyst Kagerer zudem, weil deren Generalunternehmung für die nächsten 18 Monate ausgelastet ist und ein sehr tiefer Leerstand vorherrscht. Bei PSP schätzt er, dass sie sich auf Geschäftsimmobilien an guten Lagen konzentrieren und keine Nebenaktivitäten betreiben. Allerdings sind beide Titel in jüngster Zeit schon gut gelaufen.
Weiteres Aufholpotenzial könnte auch Peach Property zugetraut werden. Die Immobilienfirma will nach einem Rekordergebnis 2018 auch im laufenden Jahr den Wachstumskurs fortsetzen und erwartet deutlich höhere Mieteinnahmen. Dies allerdings bei einem hohen Leerstand von knapp 14 Prozent. Der Fokus von Peach Property liegt nicht in der Schweiz, sondern auf Wohnungen in Deutschland. Anders als bei vielen anderen Immobilientiteln handelt es sich hier nicht um ein defensives Investment, eher um eine riskantere Wachstumsstory.
Performance Schweizer Immobilienaktien
| Titel | Performance 2019 | Perf. 52 Wochen | Divid.rendite |
| PSP | +11,9 | +18,0 | 3,2 |
| Hiag | +10,3 | +2,8 | 3,0 |
| Allreal | +10,5 | +12,5 | 3,9 |
| SPS | +8,8 | -3,5 | 4,4 |
| Plazza | +7,6 | +9,1 | 2,1 |
| Peach Property | +6,5 | +0,7 | - |
| Mobimo | +5,3 | -0,2 | 4,1 |
| Swiss Fin & Prop | +3,5 | -4,3 | 4,0 |
| Intershop | +3,3 | +0,8 | 4,4 |
| Warteck Invest | +2,6 | +0,5 | 3,6 |
| Zug Estates | +2,1 | -0,6 | 1,6 |
| Investis | +1,9 | -3,1 | 3,8 |
| BFW Liegenschaften | +1,9 | +0,9 | 3,2 |
| Varia US Properties | +0,5 | +1,1 | 5,6 |
| Cham Group | -1,0 | -4,9 | 1,5 |
| Fundamenta Real Estate | -1,0 | - | 3,5 |
| Züblin | -11,5 | -12,9 | 4,3 |
Quelle: cash.ch (Stand 26.03.19), Performanceangaben in Prozent
